“房地产市场依然是个10万亿级市场，”万科（000002）董事会主席郁亮在业绩会上表示。
8月31日，在万科中期业绩会上，郁亮对市场规模抱以信心，但同时又为万科自身企业规模披上克制的“外套”。他直言，短期看市场已经筑底，但恢复将会缓慢而温和，当下行业最主要问题是需“生火取暖”。
行业需要“生火取暖”
曾提出地产行业进入“白银时代”说法的郁亮，在2018年喊出“活下去”的口号，一度被很多人认为是危言耸听，但是后来市场得到印证，“活下去”成为房企真实写照。如今房地产市场虽然利好频出，但是市场信心并未明显扭转，这位龙头房企掌门人31日在中期业绩会上又带来了新的预判。
“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，”郁亮表示。他认为，从短期来看市场已经筑底，但恢复是缓慢而温和的过程。
郁亮直言，国内住房的刚需仍旧很强，房地产市场依然是个10万亿级市场。他解释称，现有住房按照自然更新速度，每年需要淘汰大概约10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米左右。而按照当前新开工情况，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，“这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。”
面对10万亿市场，万科自身反而对规模显得相当克制。“万科没做行业老大的时候，经常被问及能否再回行业老大，但万科在规模跟债务方面一直比较克制，”郁亮在会上提及。在他看来，当下行业最主要问题是找到“生火取暖”的办法，如果不能“生火取暖”，在冬天里生存会受影响。
郁亮称，正是万科在规模和债务方面一直比较克制，因此在经营层面有一定安全边际。他表示，去年以来，万科应对工作做得较早，销售回款效率保持在较高水平。“尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。”
业绩有企稳回升之势
事实上，这家龙头房企给出的上半年成绩单，的确高于市场预期。在8月30日晚间，万科披露中报显示，上半年实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%。在行业深度调整阶段，营收与归母净利润实现两位数增长，已属不易。
在盈利能力方面，万科上半年毛利率为20.46%，较去年同期下降2.48个百分点。对此，万科总裁祝九胜解释，市场低迷的确对于毛利率有承压影响。“对万科而言，此刻首要的选择是确保经营安全，毛利率承压是一个短期的现象，从长期来看，毛利率还是要回到一个社会平均水平。”
另外，万科上半年实现经营性现金流净流入82.88亿元，高于去年同期的67.82亿元。在债务方面，万科截至年中有息负债金额为2802.3亿元，较年初增加142.6亿元，占总资产的比例为14.9%。其中短期借款和一年内到期的有息负债合计626.4亿元，占比为22.4%，该比例基本与去年年底持平。
郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。事实上，郁亮早在年初就曾定下“企稳回升”的目标。相较于去年全年归母净利润近乎腰斩的表现看，万科今年中期业绩曲线已有企稳之势。
万物云上市不追求估值顶点
事实上，万科在房地产寒冬中“生火取暖”的工具不少。其中之一便是近期计划在香港IPO的万物云。据了解，今年7月，关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准，万物云将获准发行不超过1.8亿股境外上市外资股。
在业绩会上，郁亮直言拆分万物云上市“不是卖猪仔”，并非“叫个好价钱就把它卖掉”。他表示，对于万物云上市，市场估值并不是万科最在意的因素，而是希望通过万物云上市获得更大发展空间，这才是万科最关心的。
董秘朱旭也表示，万物云不是一个传统的物业管理公司，而是以一家城市服务商为定位启动上市。“上市对于万物云而言，只一个新的起点，而不是一个终点，我们并不追求在行业估值的顶点去上市，我们希望万物云能获得市场理性的估值，让参与万物云IPO的股东在后期万物云的发展中共同分享市场价值增长。”
今年上半年，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS 解决方案服务收入11.6 亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。
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来源：中国基金报
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