夏斌 中国首席经济学家论坛主席，前国务院参事
来源：首席经济学家论坛（ID：ccefccef）
注：本文为夏斌在2022年8月9日“2022博鳌房地产论坛”上的主旨发言
当前房地产市场的形势很严峻。
按同比计算，今年上半年，占全国投资份额四分之一的房地产开发投资下降 5.4% 。房地产销售面积下降 22.2% ，房屋销售额下降 28.9% ，新开工面积下降 34.4% 。土地购置面积在去年负增长基础上又下降 48.3% 。从买地、开工到销售，几个环节的关键指标同时出现严重负增长，恐怕是历史上是没有的。
同时，各地政府纷纷想放松对房地产市场调控，已出现从过去严格调控的“三限”“四限”“限涨令”转到今天的“限跌令”。
烂尾楼、断贷事件频频爆发。有关机构调研，截至 7 月 16 日，烂尾楼 200 个，涉及房企 87 个，涉及城市 79 个。若不是监管部门和地方政府及时发声，若不是网管部门对相关信息及时制止，烂尾楼、断贷现象将进一步发酵、蔓延，将会出现不可收拾的场面。
对这一发展态势怎么看？全国房地产市场泡沫会不会破？下半年及未来房地产市场走势会怎么样？
一、中国房地产市场怎么会从过去的繁荣走向今天的？
近 20 多年中国房地产市场的迅猛、大规模发展，其底层逻辑是什么？
首先，这是和长期的中国经济增长模式相联系、相结合发展的。改革开放以来，经济快速增长需要大规模投资，需要大量的资金。恰逢当时的制度背景是：第一， 1993 年实行分税制改革，其方案中有一条规定，允许建设用地卖地收入归地方政府；第二， 1998 年停止福利分房，推动商品房市场；第三，同年“土地管理法”规定，集体用地转建设用地必须经征地后为国有土地。这三条为后来房地产市场大潮的兴起奠定了制度基础。即提供了卖地、建房的强大供给动力。但这些作用在制度刚刚出台时并没被觉察到，也没有显现，因为还未出现大量的卖地建商品房需求。
随着本世纪初中国加入 WTO ，出口、投资和经济增速加快。招商引资需要大量征地卖地。人口涌入城市、商品房和城镇化建设资金需要大量征地卖地，卖地收入又提供了城市基础设施建设的资金。城市基础设施完善，又进一步吸引外资和内资，扩大了投资，加快了经济增长，同时加快了人口流入和住宅需求，刺激了房价上升。
此时，房企拿了土地，有条件去寻求银行更大的资金杠杆，进一步刺激了房价上升。由此房价不断上升，地价不断上升。在经济高速增长、城镇化加快的背景下，配合银行资金的利润偏好，持续不断地推动了房价地价的轮番快速上涨，如此不断循环发展。
在这 20 年的发展过程中，中国经济取得了巨大的成绩，嵌入中国增长奇迹中的中国房地产市场不能否认，也取得了瞩目的成绩，中国城市居民的住房条件得到了很大改善。同时，房企在其中赚得盆满钵满，各地政府在不断发展中深陷土地财政之坑。 2021 年土地收入占地方一般公共预算收入高达 78% ，普通百姓出现了“六个钱包买不起一套房”的现象。
其次，在宏观决策的主观认识上， 20 多年来尽管迫不得已对房市进行了多次调整，但是面对曾经的经济快速增长大好形势的轨迹压力，长期以来，稳增长至高无上，离开包括房市投资的高投资，中国经济增速就稳不住。因此，鉴于种种原因，中国经济结构调整步履艰难，长期调整不到位。对住房属性是消费品为主导，还是以金融资产为主导，政策摇摆不定，决心不明，在调整上措施不力，不精准。房地产市场政策调整与迟迟不到位的中国经济结构调整“长期捆绑”。各种问题不断累积。去年，以银行的“三道红线”为导火索，其影响慢慢传递，最终导致今天的“限跌令”“断贷潮”。
二、现在的“高房价、快增长”模式还能继续下去吗？
作为结论，此模式走到头了，走不下去了。
理由之一，一些城市房价居高不下。六个钱包解决不了一套房引发的社会民生和稳定问题，已到了不得不解决的时间了。
理由之二，从统计数据看， 1978 年改革之初，城镇农村居民人均住房建筑面积仅分别为 6.7 平方米和 8.1 平方米。之后房地产市场经过 20 年的快速发展， 2020 年第七次普查，全国人均住房面积达 41.76 平方米，仅低于美国、英国、法国等极少数发达国家。
据有关机构测算，全国城镇住房套数 1978 年到 2020 年，从约 3100 万套增至 3.62 亿套。房屋套数与家庭户数之比的套户比从 0.8% 上升到 1.09% ，仅次于美国、日本，高于法国、英国的 1.03 ，说明当前我国的住房供求从总量上看，可以说已经总体基本平衡了。特别是从 2015 年到 2018 年，中国政府投入了五六千亿元资金加快推进棚户区改造，进一步扩大和改善廉租房、公租房供给，降低了低收入居民在房市边际上的购房需求，更有助于全国住房的供求基本平衡。特别是随着城镇化率提高和人口老龄化，在三四线城市房子库存明显增多，供过于求的问题渐渐突出。
理由之三，因多种原因，过去房地产市场曾经监管不严，不少房企不依法合规经营、挪用资金，拼命扩张。当现在银行业加强审慎性监管的“三道红线”后，导致一些房企的债务频频“爆雷”，有一些企业濒临倒闭破产。买地的资金短缺或枯竭，吹大房市泡沫的动力自然在减弱。
理由之四，地方财政已深陷“土地财政”深坑，走不下去了。去年土地财政占 78% ，今年上半年土地拍卖收入却同期比下降 31.4% 。长期以来，还没解决的地方融资平台有几十万亿隐性债务，许多都以土地收入作担保。处理不好当前系统性风险中尤为突出的地方隐性债务风险，将严重影响我国的社会经济安全。现在一是土地收入在减少，二是严重的地方隐性债务风险问题受现行的规定约束不可能再盲目扩展下去了。土地财政到了不得不解决的时期了，因此对房市的长期发展同样会带来根本性的变化。
因此，从趋势看，从全国范围看，中国房地产市场的泡沫不会也不应该再越吹越大了，中国的房价不会也不应再越来越高了。已发展 20 多年的中国房市将真正出现历史性的转折，开始迈入由住房投资品为主向消费品为主发展的快车道。
三、下一步怎么办？
1，在房地产市场发展方向上要重提、回归被人们曾经忽视的 1998 年房地产市场改革方案中“住房双轨制”的原则，坚持 2016 年底中央提出的“房住不炒”原则，牢牢把握房地产市场的发展方向是以消费品为主导。为此，首先要认真分析、吸取过去的教训，采取救急措施应付好眼下的短期问题。同时，要下大力气，抓紧研制长效机制与制度。
在房地产市场调控中要明确四项原则：（ 1 ）房地产市场未来仍是支柱产业，要大力支持，但是支柱产业的发展也要有度；（ 2 ）房地产政策固然是宏观调控政策的一部分，但政府要自我约束，不应将房地产政策视为平衡经济稳定发展的最主要工具，运用房地产调控政策要着眼于长远，谨防近视、“翻烧饼”；（ 3 ）“住有所居”是国民的民生，是房市发展的底线，必须牢牢守住，优先安排，摆在房市发展的首要地位；（ 4 ）“房住不炒”推进房屋由投资品为主向消费品为主转化是长期方向。
鉴于目前房地产市场长期积累的泡沫问题，解决问题要考虑全社会当下的可接受度，要给足社会消化的时间，强调水到渠成，避免出现重大的社会动荡。
2，鉴于房地产市场已长期绑架中国经济，且短期内难以以较彻底的市场方式解决的明显事实，应力争用两年时间，加快落实并基本解决低收入者、进城农民工“住有所居”的民生基本需求。向他们提供源源不断的公租房、保障性租赁房房源。
部分房源政府可通过政策手段，向现国有的政府机关企事业单位房屋存量、向正在到来的“烂尾楼”项目重组中挖潜。通过各种建筑物的适当改造，尽快满足缺乏购房能力者的居住需要。同时，细化向保障民生倾斜的各项租房政策，如租金的最高限制，客户的各项保护性条款（如租期等）、相关的税收优惠等，鼓励全方位支持租房的社会政策。
3，实事求是，分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题，确保全国房地产市场的基本稳定。面对已知的 200 多个烂尾项目，近百家房企的烂尾楼“断贷”问题以及可能引发、蔓延的全国房地产市场系统性风险问题，必须及时遏制。由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的，但必须要付代价，不能浪费金融资源。
在具体处理上，对一些房企公司治理健全，主要非由房企自身原因造成的流动性不足而引发的“烂尾”问题，由地方政府与银行协调并采取相应的约束措施后，给予及时的兼并收购融资和其他的流动性支持，保交楼。
对一些违法违规经营的房企，实际已资不抵债的项目公司，应通过压实地方政府牵头责任，协调银行、资产管理公司、第三方市场机构等，“一项目一方案”，对项目公司实行接管、债权或股权重组、并购等各种方式，注入政策性资金和市场资金，保交楼后，对资不抵债的房产公司宣布退出市场。至于选择哪些房企给予不同方式的“保交楼”救助，不能以头部企业、非头部企业划分，不能以国有、民企划分，而应秉持市场原则，按企业治理与项目公司经营质量划分。
总之，不要浪费这次房地产市场局部危机的机会，在守住保交楼、稳社会前提下，必须重组、转型一批房产公司，必须破产一批早已经营不善、资不抵债的房产公司。以上讲的是原则，具体如何处理风险，只要是拿政府纾困资金的，必须遵守全国统一的指导方案，为此，政府应尽快拿出化解这波房市风险的方案。
4，同时组织专门力量，研究中国房地产市场健康发展的长效机制与政策制度。本着鼓励租房、支持刚需和改善性住房、打击投机炒房的原则精神，从税收制度、预售款制度、首付比例、房贷利率、人地挂钩等多个方面研究协调配合的政策制度。
在研究过程中，应允许全面听取社会多方面意见，给全社会以消化时间，让全社会逐步形成“房住不炒”的社会舆论，在边际上逐步减少商品房的投机投资需求，约束高房价，使房地产市场逐步收敛于规范发展，经过一段时间，水到渠成，给长效机制制度的出台留出充分时间。
