◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
被称之为“粤系房企蓝筹”的金地集团，近来突然发了一些解释性公告，以及高层与投资人的交流纪要，也颇为耐人寻味。
地产资本圈的人应都注意到了，金地集团近来遭遇“股债双杀”，到底是被恶意做空，还是有什么内幕被捕捉到了？
注意！8月10日，金地集团围绕一项10亿元公司债转售突然“变卦”，熟悉行业的人，似乎很快就会嗅到这背后的玄机。
据了解，金地集团这笔公司债发行于2017年7月中旬，融资规模10亿元，年利率5.05%，采取“5+2”年的期限，今年这时候刚好面临“双向选择”。
意思是说，金地有权不回售及调息，吸引投资人继续持有，一般缺钱的房企巴不得这么做，而投资人也有权卖掉债券，金地必须双手“接着”。
金地的做法是，7月8日曾公布了“17金地02”10亿元公司债回售登记结果，最终持有人全部不再持有，金地必须全部“兜着”，公告这笔公司债将转售给其他投资人。
时隔1个月后，金地集团突然“变卦”，决定全部不转售了，意思就是中途不再进行二次融资。
紧接着，金地集团就宣布“17金地02”原计划在8月19日债权登记及8月22日摘牌的这笔债券提前摘牌，注销这笔10亿元债券。
梳理金地集团去年以来公司债回售实施结果，地产密探发现，出现全额回售及转售却变卦的，唯有当前这一次。
比如，金地去年6月25日对"18金地07"涉及回售8.635亿元转售；去年5月24日对"18金地07"涉及回售2000万元转售；去年3月16日对“16金地02”涉及回售16.8亿元转售；对“18金地01”涉及回售1000万元转售。
从行业惯例看，一家企业对公开债券提前摘牌，显然是一种积极的主动行为，以彰显公司实力，特别是资金实力。
金地前后“变卦”，却让外界很容易联想到近期所遭的“股债双杀”，在专业人士看来，这应是金地高层有意向外界传递一个明确信号，即“公司好得很，不缺钱”。
8月5日，金地集团罕见发布一则近期经营及财务情况的解释性公告，称“截止2022年6月底，公司货币资金余额约648亿元，剔除受限资金后对一年内到期有息负债覆盖倍数为1.38倍”。
截止今年7月，金地集团已完成境内外合计约98亿元到期公开债券偿还，并透露今年底仅有一笔将在10月到期约27亿元公司债需偿还，未来两年仅有一笔将在2024年8月到期的4.8亿美元债。
在这份“特殊”公告里，金地集团说今年前7个月签约金额1191.6亿元，同比下降36.78%，但特别强调“ 降幅进一步收窄，行业排名持续上升，销售稳中向好 ”。
地产密探获悉，金地集团上述罕见的解释性公告，其实就是8月5日当天举行的投资人电话交流会内容，参会者包括了金地集团董事长凌克等高层核心成员。
针对账上资金648亿元，金地高层会上说，可自由调动70%以上，受限部分涉及预售监管72.5亿元，参加上海土拍保证金13亿元，合作项目权益资金86亿元等。
按明面上的销售及财务数据，外界没任何质疑的必要，金地满足“三道红线”监管要求且还是“绿档”房企的佼佼者，但对于大家眼中的这些“优质房企”而言，引发专业机构担忧的，或应与两大关键因素有关。
其一，应是合作项目偏多及背后受累于合作方爆雷，表外负债规模“澄而难清”等忧虑。
被视为“优质民企”且年初以来总被质疑、也曾陷入“股债双杀”的旭辉，颇为尬尴，就是此类典型房企。有兴趣的读者，可参考悦读《旭辉年内“二度”澄清现金流，资本圈究竟在担忧什么？》一文。
8月10日，旭辉控股公告以6.74亿港元向控股方“林氏三兄弟”出售香港英皇道一商住项目60%股权（另40%股权为宏安地产持有），以补充公司现金流。
有“林氏三兄弟”力挺，一直“嘴硬”不缺钱的旭辉，但为何突然卖资产？很显然，这个敏感时期，除非紧急，优质房企不会轻易卖资产。
从销售端看，旭辉前7个月合同销售金额约792.4亿元，相比去年同期1570.3亿元猛跌了49.5%，销售额腰斩。
从克而瑞数据看， 金地集团今年前7个月权益销售737.9亿元，相较于全口径1191亿元，权益销售比率约62% ，再看同为优质民企的龙湖，同期权益销售比率约65%， 旭辉同期权益销售比例仅有约59% 。
横向比较看，旭辉权益销售含金量的确不高，被外界一直质疑表外债规模风险，但金地也只有不到62%，龙湖稍好一些，但近来股价也刚遭了一波罕见杀跌。
金地高层会上说，表外项目只做开发贷，不做信托融资，表外融资用途专一，抵押物充分，风险可控。去年开始不断梳理所有合作项目，目前大部分合作方是央企、地方强国企和优质民企，出险项目陆续通过收购股权化解风险，影响很小。
具体看，金地涉及出险合作方项目26个，未售货值369亿元，占比4%，金地的权益货值135亿元，占全口径37%，总占比非常小。
金地涉及中尾盘26个和实际交付5个，正常经营期且已度过了项目资金峰值、不需要股东继续投入项目16个，已折价收购4个，只剩1个跟某风险合作方洽谈合作条件，垫资敞口5亿多，制定了专门处置方案，认为风险敞口很小。
金地集团颇为罕见地如此解释，能否打消机构及广大债权人的顾虑，仍有待观察。
其二，应是全国楼市能否“金九银十”复苏，所有房企特别是民企整体的焦虑所在。
受年初以来楼市整体疲软等影响，目前地产央国企销售也不甚理想，但融资端基于国资背书至少是较为通畅的，比如中交地产、信达地产等，负债率极高，但不仅没看到爆雷一说，还能千方百计筹资。
对地产民企而言，影响却是全方位的，即便是优质地产民企，虽然融资有限度给与了宽松，但相比过去，显然仍如毛毛雨，更依靠相对好的销售额，来提振各方信心。
但5月以来，楼市复苏路上遭遇主动停贷、讨伐预售制等诸多不利因素的冲击，销售额同环比“回正”迟迟未到，所有民营房企们显得更加焦虑些，或给外界造成“规模越大，风险越大”的心理预期。
7月楼市数据又给市场各方泼了一瓢冷 水 。各项数据都呈环比下跌，截止7月27日，30个大中城市商品房成交面积下降了37.49%。
7月百城新建商品住宅均价由涨转跌，跌幅0.01%；二手房也好不到哪里去，有69个城市价格环比下跌，下跌城市比6月还多了11个。
上海和成都楼市虽跑出了独立行情，仍挡不住全国楼市整体疲软。为何救市这么艰难？不果断！担心房价涨幅失控。
金地高层分析说，这一次的变化跟以往有很大不同，以前市场不好时坚持坚持就穿越到了好的市场， 现在发生了本质变化，投资人群越来越少，需求逐渐回归 。项目来访在恢复，但转化提升不明显， 之前来访和成交是线性关系，但现在斜率在发生变化 。
“ 现在市场已从低谷逐步恢复，但过程缓慢，老百姓会受到既往的行业政策、经济面等各个方面的影响，决策过程变慢。 ”
新一轮救市，正在路上！目前，北京已放松了接力贷及降低二套房首付比；上海“三价就低”有所放松，二手房可多贷款，7月二手房成交量年内新高，破“2万+”套。
接下来，就看深圳的松绑政策，比如参考价松绑或上调，社保年限放松，深户3年可能降到1年，非深户5年可能降到2年。
新一轮救市，会否明显缩短购房者的决策期？
以成都为例，近期以小户型为主力的刚需推货越来越多，时隔3年又一次进入周期性轮回，要让更多人买得起，房企才有销售业绩。其他重点热点城市，当然也不例外。
