作者：子非鱼
01 | 空置率谜题被解开
商品房过剩，已经不是什么秘密。但各城市住房空置率究竟有多高，一直都是个秘密。
官方可以精确统计出这个数据，然出于对楼市的影响考虑，不会公布。所以我们一直无法知晓。
不过，贝壳研究院为我们解开了谜题。8月5日，贝壳研究院《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，披露了28个主要城市的住房空置率。
贝壳研究院此次选取的28个城市包括北上广深4个一线城市，重庆、天津、厦门、苏州、大连、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、郑州、昆明、西安、武汉、合肥、南昌、佛山、廊坊、无锡、南通24个热点城市，总计28个。
采用的方法是抽样调查法，统计了3万个样本小区3个月以上无人居住的住房，得出的这份结果。
来源：贝壳研究院
需要特别注明的是，此次统计的样本只是存量二手房，没有将期房和已建成待售的现房纳入。
这就意味着，此次的抽样调查结果的空置率，比真身的空置率会小很多。其参考价值，也缩水了不少。如果将期房和建成待售的房子也纳入，各城市的空置率会在现有基础上增加不少。
饶是如此，在目前我们无法得知各城市真实空置率的大背景下，这份调查报告，仍在一定程度上为购房者提供了参考依据，至少在空置率排名上，出入不会很大。
02 | 28个主要城市空置率
根据贝壳研究院披露，目前中国内地住房平均空置率为12.1%，位居世界第二，仅次于日本。
来源：贝壳研究院
平均数值对于个体购房者，没有什么意义，毕竟中国的城市人口、经济、住房供应、住房需求千差万别。
但对于一个国家来说，整体空置率位居全球第二，说明我们的房子，整体已经出现了较为严重的过剩。
因为，按照贝壳研究院给出的合理范围是5%至10%，高了低了都不行，都不利于房价稳定。低了意味着，供需矛盾加剧，会推高房价。高了说明房子严重过剩，有调整压力。
从全国平均数值来看，全国房价的总基调是供大于求。
当然，中国有300多个地级以上城市，存在着严重分化，需要细化来看。此次贝壳研究院统计的28个城市的空置率具体情况如下：
来源：贝壳研究院
上图红色虚线是各类城市的平均空置率。从数据可以看到：
第一，城市级别越低，空置率越高。
一线城市的平均空置率是7%，二线城市平均空置率是12%，三线城市平均空置率是16%。
以此来看，二线和三线城市的平均空置率均超出了安全线，都呈现出住房整体过剩的局面。至于四五线城市，那就更加如此了。
第二，北上广深全在合理范围内。
四个一线城市，深圳的空置率最低，只有5%，也是内地城市中空置率最低的城市。北京、上海的空置率均低于一线城市平均线。
广州是一线城市中空置率最高的，为9%。即便如此，广州的空置率在全国依然是较低水平，依然在合理范围内。
第三，28个主要城市中，19个城市超过了10%的安全线，其中6个城市空置率超过了15%。
28个城市中，只有深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南的空置率在10%以下的合理范围内。其余都超过了合理范围。
其中6个城市超过15%，分别是南昌、廊坊、佛山、南通、重庆、武汉。
南昌空置率最高，为20%。其次是廊坊的19%。这两个城市目前房价都在调整当中。
廊坊过去一些年在北京客的居住需求和京津冀的炒作需求之下，房价大幅上涨，2017年限购之后，房价开始跳水，2017年至2020年其房价跌幅都位居全国前列，有时甚至领跌。
目前，廊坊的价格较高点时期基本腰斩。但在当前的行情之下，廊坊的价格筑底之后，仍在低谷，并未出现反弹迹象。
作为省会的南昌，在上一波炒作中，房价也上涨了不少，高点时期，几乎追齐了很多强省会，不过后来在调控之下，特别是大环境改变之下，南昌进入了回调模式。
去年南昌试图放松调控救市，开启了大南昌都市圈购房同权，但第二天就被住建部交通，原本想要的利好，变成利空，导致南昌房价继续下跌。
国家统计局公布的最新数据显示，南昌是34个房价至少回到三四年前的城市之一。
数据来源：国家统计局
佛山、南通、重庆、武汉的空置率也超越了15%。
03 | 购房细化时代来临
这六个城市是28个城市中空置率最高的。购房者需要特别谨慎。
当然，谨慎之下，也是需要分化考虑。整个房地产市场，随着市场行情转变，随着人口即将转向、城市化进入后半程，分化是未来房地产的关键词。
过去开发商可以随便拿地，购房几乎可以闭着眼睛，现在不但要选城市，在城市里面还得细化选片区。
开发商拿地已经开始如此了。比如广州完成的第二轮集中供地，14宗地有3宗流拍，流拍的三宗地，两宗位于增城、白云，一宗位于天河较差的地段。
昨天深圳完成的第二轮供地，冷热泾渭分明，核心区的地块遭遇疯抢，直接进入了摇号环节，与此同时处在房价调整片区的宝安、坪山地块，流拍了。
开发商拿地分化如此，购房分化同样如此。
比如武汉，武汉空置率高，库存更是全国第二，仅次于青岛，但武汉也不是整体都不能买。
之前在具体分析武汉楼市的文章中，本号根据各区的人口密度与库存去化周期，提出了明确观点：
江岸、洪山（包括光谷板块）、汉阳。次选武昌、硚口、江汉仍可以放心买，外围区则要小心。
数据：武汉市统计局
扣除6个空置率超15%的城市，还有13个城市空置率超10%，购房也需要谨慎，但同样需要分化考虑。
以南京和成都来说。本号之前也根据各区人口密度和库存去化周期全面分析过两个城市的楼市。
南京方面， 鼓楼、秦淮、建邺、玄武四区可以毫不犹豫地买，此外围区的雨花台、浦口、江宁、栖霞需要谨慎挑选，至于高淳、溧水与六合，需要避开。
数据来源：南京市统计局
成都方面，主城区是首选。近郊区和下面的县市，供应大人口少，调整压力较大，尽量避开。
数据：成都市统计局
其他城市大体也是如此，主城区抗跌，外围区人口密度小，供应大量，易跌。
