现在楼市的情况不用多说，相信很多人都看得清楚，原本寄予厚望的“金九银十”成色并不足，不少开发商担心楼市会不会再次走入低迷。当然，对于一类购房者来说，其实也比较困惑，如果市场再次走低的话，现在买房不就入套了吗？如果说看不清，这类购房者其实可以先观望。
但对另一类购房者就有点头疼了，他们想把老房子置换成新房，这市场都看到了，二手房价格折幅不小，一些城市远郊区域的价格相对于3、4年前的高点，折幅能达到50%，即便是市区的房子，20%-30%折幅都不少见。关键是接盘的客户还少，好不容易等到一个客户，还要使劲压价，说白了，老房子不好卖，而想买市区的新房，其价格也没跌多少。这样的话，置换的差价就进一步拉大，如何置换得起？所以，响遍全国的支持“卖旧买新”只是热乎了一阵，无法接力下去。
所以，市场走到这样一个关头，买房或者卖房，对很多人都很纠结，本文就简要的来谈谈这件事，先看看一位业内较资深的专家看法。
现在楼市终于明朗了？
这位专家叫孟晓苏，北大博士，1998年房改课题组组长。都知道，其他头衔我们见得多，但对我国住房市场而言，房改课题组组长却不一样，因为我们住房实行商品化改革就是从1998年开始，可以说，这位专家对我国住房商品化非常了解，按百科的介绍，应该是做出了重要贡献的人。他日前接受媒体的专访表示，无论是刚需还是改善，现在正是出手买房的时候。原因就在于，房价难得低迷这么长时间。
可以看出，孟专家的话很直白，自住买房就不要等了，现在就是楼市的低谷，一旦错过这个时间，下一次就不知道是什么时候了。再具体的理由，他并没有提及。但是，很多网友并不同意他的说法，认为房价不可能永远涨，下跌后为什么就一定要涨起来呢，而且按目前的发展趋势看，未来人口、收入以及住房拥有率等都不足以支撑市场全面恢复，房价应该逐步回归到大家能接受的地步才对。
事实情况到底谁是对的呢？如果要辩论，估计谁也说服不了谁，毕竟，每个人所站的角度不一样。在懂行的研究人士看来，不要再误判明年的房产走势，又一个不寻常信号出现，楼市很明朗了，啥意思呢？
这几天楼市上热搜的两个信息是，惠州和武汉两个楼盘在国庆期间降价促销卖房，一个降了5成，另一个降了近3成，一个卖了13套，另一个卖了200多套。很显然，这幅度相较于此前的售价，降幅非常可观了，老业主自然是不答应了，纷纷维护自己的权益。最后主管部门出来发整改书，要求楼盘关停，全部退款，开发商出来致歉，答应与主管部门协商价格调整。这问题就来了，此前有官媒都呼吁了，允许有资金困难的房企促销降价，回笼资金确保企业运转，为啥真到降的时候又不行了？
更为重要的是，如果说卖几套退款还能协商解决，如果一下卖了200多套的楼盘，如何协商？需要上亿的资金啊，连人家业主自己都说，这事不好搞。所以，我们可以看到，即便老许被抓，一众千亿房企债务暴雷，也没有开大幅降价的口子，直白地说，如果形成各地大降模式，那可不是几个房闹的事了，甚至可能影响稳定，这也是国家为什么一直在做的，要确保出险房企的保交楼，要确保房地产市场健康平稳发展。又一个不寻常信号的出现，更坚定了国家对促经济稳定发展的重视。
这个信号就是业内所说的，第三次量化（继续）宽松或者第四次量化宽松正在到来。关注经济的都知道，我们经济快速发展期有三次量化宽松，第一次是在08年的金融危机期间，第二次是2012年（经济增长放缓，出口、内需不足），第三次就是2020年疫情爆发以后，各行业受到冲击。即便是现在，我们也还受到疫情的后续影响。按理说，那么多钱下去了（去年底到目前的货币都已超发近50W亿了），包括房地产在内的经济都应该迎来明显复苏才是，但回升的压力有目共睹。为什么效果不明显？接下来怎么办？
相信很多关注信息都看到了，现在束缚地方投资、发展的重要抓手就是城投债。统计信息显示，各省的城投债数量有2万只，一只少则数十亿，多则数万亿，总计有60W亿规模，仅2023年到底的有息城投债就达5.7亿。为化解债务局部暴雷风险，国家启动了一揽子化解债务措施，就是媒体上所说的大规模特殊再融资债券，已披露发行的规模就达数万亿，以置换地方城投债中的隐形债务。有评论就说，口号喊了那么久，现在终于开始出钱出措施了，说到底，发展是第一要务，没有发展，就谈不上真正的稳定。
看到这里我们就应该明白了，这两年数十万亿货币发行下去，最终却是流入到地方城投的借旧还新，钱没有真正流入市场，也没有流到房地产。所以，我们看到的物价指数一直在下降，有人都怀疑是不是通缩了。这是问题的症结所在，这是国家为什么启动第三次量化（继续）宽松或者第四次量化宽松，发行巨额特殊再融资债券的原因，目的就是让把这些钱置换出来，进行真正意义上的投资。截至目前，已有天津、重庆、广西等6个省市发行了3600亿特殊再融资债券，仅内蒙古，二次追加发行该债券累计超千亿元，说直白点，就是根据实际需求发了。国家一置换，你又多出一大笔投资，从而进入市场。
有人说了，为什么现在才给出解决问题的办法呢？其实嘛，主要还是因为老美，人家一直在加息，你搞量化宽松，钱不都外流了吗？现在老美通胀明显下降，加息接近尾声，甚至可能进入新一轮降息通道，这给了我们量化宽松的国际环境。在业内认识看来，若不出意外，由于我们的资金利率已处于历史最低，加上大量的投资资金蜂拥而出和超发货币，市场越来越像2008年那波金融危机后的宽松释放。
现在楼市所面临的环境算是很明朗了，无关人口，无关收入，当资金撒向山间田野之时，市场变化是不以个人意志为转移的。没首付的，感觉突然“有钱了”，置换有困难的，感觉应该再来一套。房地产市场，永远还是买涨不买跌，只是，正如巴菲特所言，当别人贪婪时，你恐惧，别人恐惧时，你贪婪。大都往里冲的时候，说明高点正在来临，但大都观望时，那很可能就是市场的底部，或许不是绝对的底，但大概不远了，共勉。
