当前的楼市正经历着20多年来前所未有的变化。2023年开年以来政策的出台一直在“温柔”的刺激着楼市。支持刚需和合理改善的购房需求，根本目的是依靠真实的购买力， 来保持房地产市场长期稳定的健康发展。在这样的一个过程中市场已经发生了巨大的变化。
1、政策救市走弱
98年房改以来，推动中国房地产市场向前发展的因素大致可以分为：隐藏在房地产市场背后的底层逻辑，如人口、城镇化、经济发展、社会预期等。 以及漂浮在房地产市场之上的房地产市场逻辑。如监管政策、房贷政策等。此前，楼市的底层逻辑一直是求稳，比如人口持续增长、城市化进程加快、经济高速增长等。所以，楼市发展的时候只要政策稍作调整便会刺激楼市的恢复。而2022年之后，底层逻辑的迅速变化导致了救市政策的弱化。
2、“二八分化”现象
根据最新的数据显示，楼市成交已经出现了明显的分化现象，20%的城市成交量占据了整个市场的80%。这意味着，有些城市的房地产市场已经达到了饱和状态，而另外一些城市的房地产市场还具有较高的增长潜力。分化现象主要是由于地区经济发展水平和政策支持的不同造成的。一些一线城市和部分二线城市的房地产市场已经饱和，价格已经达到了峰值，而一些发展较为迅速的三四线城市的房价却仍然处于相对较低的水平，对于购房者来说更具有吸引力。
此外，政策也是影响楼市成交的重要因素。一些城市政府出台了鼓励购房的政策，例如放宽购房限制，降低首付比例等，这些政策吸引了大量购房者前往该城市购房。而另外一些城市则出台了严格的限购政策，导致该城市的房地产市场成交量大幅度下降。
总体来说，分化现象是市场发展的必然趋势。购房者需要根据自己的需求和经济能力选择适合自己的城市和房源。如果选择购买在饱和城市的房源，可能需要面临更高的房价和更激烈的竞争，而选择购买在发展较快的三四线城市的房源，可能需要考虑当地的就业和经济发展情况。因此，购房者需要对各个城市的房地产市场进行深入了解和分析，才能做出明智的决策。
3、房企进行洗牌
三道红线出台之后，民企可谓是深陷泥沼疯狂自救，国企则轻装肩负艰难前行。据中指研究院统计，从拿地比例来看，2022年拿地金额前100名的房地产企业中，央企和国有企业拿地金额占比达66.8% 、地方城镇投资占比16.4%，比2021年分别提高19.6个和13.7个百分点，而民营企业征地占地比重比2021年同期下降28.1个百分点至9.3% ，混合所有制企业征地比例下降至7.4%。也就是说，在2022年的征地中，纯民营企业征地的比例不足10%。不难看出房地产行业正在上演国进民退的戏码。
4、大量地产人失业或转岗
楼市去化速度放缓，伴随而来的就是销售幅度的下滑。大量的房地产从业人员面临着失业或转岗。根据数据显示2022年房地产百强企业裁员率高达28.88%。直接导致房地产相关的上下游行业减员约600余万人。
5、百姓购买力不足
刚需不敢出手，改善持币观望，投资望而退步。曾经房子是每个人的“宠儿”。如今则成为了“禁品”。甚至有的人认为房子已经不是规避风险的最佳方式。投资客走了，改善客户不着急出手，只剩下刚需人群在“苦撑”楼市。这也是为什么3月份的成交量上涨只是“昙花一现”的主要原因。
