房子难卖，库存高成为了楼市的主要困惑。
作者|周松涛
楼市利好不断，房子依然难卖
今天是6月20日，每个月LPR例行调整的日子。
中国人民银行20日授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，都与上月保持一致。
也就是说，房贷利率不变。
这并不是说楼市不再有利好了，上个月五年期LPR才大幅下调。
今年央行上半年2次公布房贷利率下调的措施，一次是在1月份，下调了5个基点，另一次是在5月份下调了15个基点，是1月份的3倍。而在1月份之前，房贷利率已经保持20个月不变，今年5个月内就下调了共20个基点。自从央行松绑房贷后，多地开始集中调整，部分城市的降幅甚至超过央行的标准，天津、南通、苏州等13个地区已有银行将首套房贷款利率最低降至4.25%。
不仅是房贷利率下调，各式各样楼市利好就没有中断过。
2022年以来，房地产调控政策次数近300次，刷新历史同期纪，122省市政策放松，其中23城放松限购，32城放松限贷，13城放松限售，43城财税托市，超20城首付降至20%。
不过，利好频出，楼市的数据依然较为低迷，没有明显回暖迹象。
2022年5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。
从各线城市看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。
不过，同比来看，70城房价时隔六年首次出现了下跌。
从百强房企的销售额数据可以看出，楼市依旧没有明显回暖迹象。
数据显示，百强房企5月份的销售额环比增长5.6%，同比却下降59.4%，即使是与2020年5月份相比，也下降了52.1%。
库存高企，有城市空置房12年卖不完
楼市利好频出，可房地产回暖的速度依然不如预期，原因何在？
一个很重要原因，就是楼市又回到了高库存时代。
也就是说，现在楼市的矛盾是供需之间的矛盾，房子太多，需求不足。
根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。
根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线城市增至平均19.56个月，二线城市增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线上升，同比增幅达123%。
这只是平均数据，相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。
根据克而瑞发布的百城库存月报，截至5月20日，广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月，防城港的数据已经超过平均额的5倍。
也就是说，如果一直按照当前这个去库存速度，哪怕不再建新房，光是卖完库存房子，防城港就需要12年零7个月。
12年零七个月是什么概念。
一个小朋友一直不留级，可以读完六年小学，三年初中，三年高中，一直到大一上半年，防城港的房子还没有卖完，还是在不盖一座新房子的情况下。
防城港房子高库存也不是特例，哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月，在不建新房的情况下，按当前去库存速度，需要8-10年才能卖完现有库存，非冷门城市珠海的库存也需要消化42个月。
库存是楼市的当务之急
库存太高，会大幅增加楼市回暖的困难程度，还会产生一些不好的负面效果。
库存高企，二手房积压会影响新房的需求，而新房销售不畅，会直接影响开发商的回款力度，考虑到很多房企的资金面紧张程度，开发商回款困难，优惠反过来影响楼市的热度。
新房的价格相对于二手房没有优势，自然很难卖出去，还会影响开发商的拿地积极性。房地产不开工，还会影响上下游的产业链，譬如水泥，钢铁等建材，还会对家电，家居专修等企业的业绩造成困扰，对城市的经济发展也会有影响。
当然，大量库存积压，会造成资源浪费，库存长期无法消化，还可能导致烂尾楼的情况发生。
库存太高，也会对银行的房贷质量有影响。
无论从哪方面来看，去库存都是当前楼市急需解决的问题。
已经有城市出手了。
长沙开展了“盘活存量房供作租赁住房”试点，简单来说就是鼓励存量房出租，比如如果你在长沙有一套房，租出去（租期不低于10年）就算无房，就不再受限购政策约束。
五月以来，已经有近十个城市出台了“一人买房全家帮”的公积金政策。包括湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、河北秦皇岛、广东珠海、江西赣州、河北沧州、安徽池州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，实行公积金家庭代际间互助，实行“一人购房全家帮”。
放松限购，限售客观上也有利于楼市去库存。
如果楼市回暖速度依然不及预期，后续还会有更多城市出台有利于楼市去库存的政策。
任何市场都会有高潮有低估，房地产在过去经历了二十多年的高速发展时期，暂时的低迷也是正常现象，低迷之后，房地产回暖依然可期。
