房地产企业财务、税务机关稽查、中介机构咨询/培训财税业务处理实操大全■房地产企业会计核算制度、会计科目设置、成本核算明细科目设置与核算体系■企业设立阶段的会计核算与税务处理■取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理■开发建设阶段的会计核算与税务处理■开发产品成本的归集、分配与结转■销售（预售）阶段的会计核算与税务处理■自持物业阶段的会计核算与税务处理■纳税活动的会计核算■土地增值税清算的会计核算■利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理■企业所得税的预缴与汇算清缴■房地产特殊业务的会计核算与税务处理■房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例
目录第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述第一节 房地产开发经营概述一、房地产开发企业的类型与主要业务二、房地产开发业务的主要特征三、房地产开发经营的主要流程第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进一、房地产开发企业会计制度形成的准备阶段二、房地产开发企业会计制度实施阶段三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段第三节 房地产开发企业的财税管理特征及“金税三期”上线的影响一、房地产开发企业的财税管理特征二、房地产企业税务工作总览与缴纳的主要税种三、“金税三期”上线的影响及税务稽查重点四、国地税合并对房地产企业及政府行为的影响第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容一、房地产开发企业的会计科目设置二、主要会计科目的核算内容第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理第一节 企业设立条件一、内资房地产企业设立的法律要求二、外商投资房地产企业的设立要求三、项目资本金的要求第二节 企业设立阶段的会计核算一、会计科目的设置二、注册资本的核算第三节 企业设立阶段的税务处理一、企业设立阶段的纳税计算二、不同出资方式的税务处理三、分支机构设立的税务处理第四节 筹办期的界定与开办费的处理一、筹办期的概念二、开办费的开支范围三、开办费的会计核算四、开办费的税务处理第三章 取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理第一节 我国土地制度概述一、土地所有制二、土地管理的基本制度三、土地的承包经营四、土地征收和建设用地供应制度五、土地供应的程序六、二级市场土地使用权转让的法律规定第二节 取得土地使用权的途径一、以出让方式取得国有土地使用权二、以划拨方式取得国有土地使用权三、以转让方式取得国有土地使用权第三节 取得土地使用权阶段的税务处理一、契税二、耕地占用税三、城镇土地使用税四、印花税五、个人所得税六、土地增值税第四节 取得土地使用权阶段的会计核算一、一般企业取得土地使用权的会计处理二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理第五节 拆迁补偿费的会计核算与税务处理一、拆迁补偿的形式二、拆迁补偿费的会计核算三、拆迁补偿费的税务处理四、搬迁补偿费的会计核算与税务处理第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理第一节 开发建设阶段业务概述一、项目策划设计环节二、项目准备环节三、项目施工环节四、项目竣工验收环节第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理一、开发建设阶段涉及的主要税种二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理第三节 BT、 BOT、TOT、TBT和PPP模式的项目概述一、BT项目二、BOT项目三、TOT项目四、TBT项目五、PPP项目第五章 开发产品成本的归集、分配与结转第一节 开发成本核算概述一、成本核算的基本程序二、确定成本核算对象三、划分成本核算项目四、成本核算对象和成本项目之间的关系第二节 期间费用核算概述一、费用的特点二、费用确认的原则三、费用确认的方法四、费用的核算内容第三节 成本费用核算的会计科目设置一、开发成本二、开发间接费用三、开发产品四、管理费用五、销售费用六、财务费用第四节 成本归集、分配的会计处理一、成本分配方法二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例三、各种成本费用的归集与分配第五节 公共配套设施费的会计核算一、公共配套设施成本对象的确定二、公共配套设施的成本核算对象三、公共配套设施费的会计核算四、预提公共配套设施费的会计核算第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算一、土地开发成本的会计核算二、代建工程成本的会计核算第七节 开发完工产品成本的核算与结转一、开发产品总成本的核算二、完工产品成本的结转三、开发产品成本的结转第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理第一节 销售（预售）阶段业务概述一、土地使用权转让二、商品房销售三、精装修房销售四、其他建筑物销售五、代建工程六、其他业务第二节 销售（预售）房款的会计核算一、会员费、诚意金的会计核算二、销售定金的会计核算三、按揭保证金的会计核算四、预售房款的会计核算五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算六、代收款项的会计核算与税务处理第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理一、收入的会计确认与计量二、税法关于收入的确认与计量的规定三、房地产销售收入的会计核算与税务处理四、商品房面积差的会计核算与税务处理五、拆迁还房的会计核算与税务处理六、委托代销收入的会计核算七、销售退回的会计核算与税务处理八、售后回购房屋收入的会计核算与税务处理第四节 商品房销售成本的会计核算与税务处理一、开发产品的会计核算与税务处理二、开发产品销售时的会计核算与税务处理三、成本差异的会计核算与税务处理第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理第一节 出租物业的会计核算与税务处理一、出租物业的初始计量二、出租物业收入的会计核算与税务处理三、出租物业后续支出的会计核算四、出租物业后续计量的会计核算五、投资性房地产转换的会计核算六、投资性房地产处置的会计核算第二节 自营物业的会计核算与税务处理一、自营物业的初始计量与税务处理二、自营物业后续支出的会计核算与税务处理三、自营物业处置的会计核算与税务处理四、自营物业对外投资的税务处理第八章 纳税活动的会计核算第一节 房地产行业增值税税制一、纳税人二、征税范围三、税率和征收率四、应纳税额的计算五、征收管理六、税收优惠与发票开具规定第二节 增值税的会计核算一、增值税核算的会计科目设置二、营改增后的会计处理三、营改增后进项税额允许抵扣部分的计算焦点问题四、营改增后不得抵扣进项税额与可抵扣进项税额的转化问题第三节 增值税会计核算案例解析一、一般纳税人的会计核算与税务处理综合案例二、小规模纳税人销售不动产的会计核算综合案例三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例四、房地产企业的增值税核算与纳税申报综合案例五、营改增后开发项目的税负测算综合案例第四节 城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理一、城市维护建设税的会计核算和税务处理二、教育费附加的会计核算和税务处理第五节 土地增值税的会计核算和税务处理一、土地增值税的会计核算二、土地增值税的税务处理第六节 房产税的会计核算和税务处理一、房产税的税务处理二、房产税核算的会计科目设置三、房产税的会计核算第七节 城镇土地使用税的会计核算和税务处理一、城镇土地使用税的税务处理二、城镇土地使用税核算的会计科目设置三、城镇土地使用税的会计核算第八节 契税的会计核算和税务处理一、契税的税务处理二、契税的会计核算第九节 耕地占用税的会计核算和税务处理一、耕地占用税的税务处理二、耕地占用税的会计核算第十节 印花税的会计核算和税务处理一、印花税的税务处理二、印花税的会计核算第九章 土地增值税清算的会计核算第一节 土地增值税清算及清算时点一、土地增值税清算对象的选择二、土地增值税清算的时点第二节 土地增值税清算收入的确认与核算一、已全额开具商品房销售发票的收入确认二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认三、关于开发产品所有权转移视同销售收入实现的规定四、土地出让金返还收入的确认五、售后返租业务中转让收入的确认六、营改增后土地增值税应税收入的确认第三节 土地增值税清算成本的确认一、计算增值额的扣除项目二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析第四节 土地增值税清算综合案例一、土地增值税清算应提供的资料二、房地产公司及清算项目基本情况三、扣除项目金额税务审核情况四、“御筑苑一期”开发成本的计算五、“御筑苑一期”房地产开发费用的计算六、“御筑苑一期”与转让房地产有关的税金及附加的计算七、“御筑苑一期”开发成本加计扣除计算八、“御筑苑一期”土地增值税预缴九、“御筑苑一期”土地增值税清算申报表的填列十、“御筑苑一期”土地增值税清算结论第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理第一节 利润形成的会计核算与税务处理一、利润的构成二、利得与损失的会计核算三、利润形成的会计核算第二节 利润分配的会计核算与税务处理一、利润分配的流程二、利润分配的会计核算三、利润分配的税务处理第三节 企业所得税的会计核算一、会计利润与应税利润二、永久性差异与暂时性差异三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认四、所得税费用的确认与计量五、企业所得税的会计核算程序与方法第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述一、企业所得税的预缴二、企业所得税的汇算清缴第二节 企业所得税汇算清缴的纳税调整一、纳税调整项目二、企业所得税申报表及纳税调整项目的填报第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理第一节 企业分立的会计核算与税务处理一、企业分立的类型二、企业分立的特点三、企业分立的会计处理四、企业分立的税务处理第二节 企业合并的会计核算与税务处理一、企业合并的特征二、企业合并的税务处理第三节 南海琼岛椰风房地产公司资产重组税务案例一、公司概况二、琼岛椰风资产重组的目标三、琼岛椰风资产重组方案第四节 东海鼎盛房地产公司资产重组及资产划转税务报告一、东海鼎盛房地产开发公司及项目概况二、东海鼎盛开展资产重组的目标取向三、东海鼎盛酒店资产的重组方案比较四、酒店资产划转的操作流程与控制要点第十三章 房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例一、古韵山河项目背景资料二、增值税及相关税金计算
三、土地增值税及项目盈利预测
