随着城市间的竞争不断升温,
产业成为一座城市的核心竞争能力之一,
这也就有了城市中多种多样的产业园区。
▼ 德国沃尔夫斯堡大众汽车城
它们有的是流水作业 生产型园区 ,
有的是生产+配套的 效率型园区 ,
还有的是产业链完善的 创新型园区 。
▼ 新加坡裕廊工业园区
如今,在科技回归都市的浪潮下,
以上种种园区已不适应新的产业人群
「生活即工作」 的需求,
主打「产城融合」的产业社区粉墨登场。
▼ 硅谷的谷歌园区是产业社区代表之一
从产业社区的定义来说,
它是以产业为基础,融入城市生活功能,
产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区。
目前,成功的产业社区,
不仅是 复合型产业集群 ,
更是生活导向的 「都市区」 。
对于城市整体发展来说,
这些产业社区早已不是工业地产,
而是城市局部综合开发的新动能。
▼ 位于伦敦老城区的国王十字区,通过产业社区模式带动区域复兴
1. 空间更开放
产业社区既然是都市化的,
空间开放性必然远高于以往园区。
开放性营造出人人可参与的社区环境,
进一步激发产业人群创新力。
▼ Facebook园区强化公共空间,促进员工交流
2. 社群更突出
产业社区是围绕产业人群喜好,
为他们量身定制工作环境,
吸引人群聚集发生碰撞交流的场所。
▼ 微软园区通过多元的运动功能,形成运动社交圈
3. 功能更多元
产业社区不仅是工作场所,更是生活场所。
因此,它拥有商业、休闲、教育等
生活配套功能。
▼ 东伦敦科技城多元的生活配套,吸引创新人群聚集
4. 产业链更聚焦
产业社区的科创属性,
使它更注重产业链中最核心部分,
即产、学、研一体化的前端,
形成以创新为核心的产业生态圈。
▼ 曼彻斯特的索尔福德码头,聚焦新媒体产业形成产、学、研一体化发展
那么,是不是意味着只有一张白纸的区域
才能成为产业社区?
当然不是!
产业社区可谓是「英雄不问出处」,
它可以是产业新城,也可以是旧产业园升级,
更可以是城市更新等。
下面我们通过三个案例,
了解产业社区的三种典型发展路径。
01 旧园区升级类
埃因霍温高科技园区
从工业园到科创区
MEASURE THE WORLD
位于荷兰的埃因霍温高科技园区,被誉为 「欧洲最智慧1平方公里」 。
在2000年之前,这里曾是
飞利浦位于荷兰的唯一研发新技术中心
——飞利浦高科技园区。
但是由于飞利浦在与新兴市场竞争中的失利,
导致连年严重亏损,该园区走到了倒闭边缘。
▼ 埃因霍温高科技园区前身是飞利浦的研究园区
2003年,
全新升级的埃因霍温高科技园区启用,
如今,被誉为 「世界上最智慧的园区」 。
目前,超过 150家 跨国企业入驻,
来自 85个 国家的
一万多名 高科技人才在此聚集,
他们平均每天产生 4项 专利,
占全荷兰专利的 40 % 。
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▼ 科技园区内的代表企业
1. 升级环境激发创新
麻省理工学院的研究显示,
80% 的突破性创新
并非在正式会议或头脑风暴工作坊里发生,
而是跨学科之间非正式交流的结果。
也就是说,创新往往是由不同专业背景的人,
在偶遇、闲聊过程中产生的。
▼ 东伦敦科技城
这也正是埃因霍温高科技园区的升级思路。
①. 自然中的交流空间
「以人为本」是环境改造的关键词。
园区摒弃汽车导向的路网结构,
改为步行友好路网。
路网沿线通过毛榉木、石楠树等
具有本地化特色的植被,结合水系
打造出滨水道、木栈道、林间小道……
形成了分布在自然中,
丰富多彩的 15公里 步行交流空间。
这些非正式的交流空间
制造了「偶遇」机率,促进交流。
▼ 园区内长达15公里的步行交流空间
园区建筑采用的是新旧结合形式,
新建筑被严格控制高度,
其高度不能高于建筑周边的树木,
以保证园区融入自然的氛围。
▼ 园区内的新建筑,不得高于周围的树木
建筑多运用通透的空间结构,
将自然环境的视觉效果引入室内。
园区内还有绿盒子一样的停车楼,
降低配套建筑对环境的影响。
▼ 隐藏的设备楼
②. 开放的创新机制
飞利浦通过开放自己的产业生态链,
吸引研发企业和研究机构入住,
园区转型成为创新企业的「校园」。
这些企业主要集中在纳米技术、
嵌入式系统、生命科学、加密领域等。
园区配有 2.5万 平方米的 共享研发空间 ,
包括多用途实验室、洁净室、
可靠性测试实验室、
电磁兼容性(EMC)实验室等。
▼ 园区内的共享实验室
这些研发配套为中小型企业提供了
不可或缺的 「科学基础设施」 。
针对处于不同发展阶段的入驻企业,
办公空间具有很高的灵活性。
比如Villa Office,
能为初创公司提供
从100平方米到几千平方米的办公空间。
2. 生活化的工作环境
埃因霍温科技园区做到了从空间到设施,
从环境到资源的开放、关联、共享,
但这还不足以留住人才。
要知道园区内的员工来自超过 85个 国家,
从文化到生活习惯各有不同,
为他们定制一个有魅力的「生活环境」
才是长久之计。
▼ 埃因霍温科技园社区化的工作环境
①. 多彩「拉斯维加斯大道」
「交流街」 是园区中心一条 400米 长的街区,
这里有8家不同概念的餐厅、国际会议中心、
各种商店以及健康中心、音乐厅。
这里是国际生活中心、灵感创意中心,
因此被员工戏称为埃因霍温的
「拉斯维加斯大道」 。
▼ 交流街是园区内的多功能休闲中心
为了促进员工在此聚会交流,
一方面园区规定,
不能在办公楼内设置公共服务设施,
以「迫使」人们来到交流街;
另一方面,交流街沿线分布着
众多可以「停留」的空间,
让员工可以随时停下来,
促使更多的面对面交流……
▼ 交流街从室内到室外的交流空间
依托这些公共空间,
园区运营方每年举办 500多 场次的活动
(包含技术、商业等社交),
帮助员工迅速建立自己的职业人脉圈。
②. 园区就是生活区
由于员工跨国的工作性质,
拖家带口成为常态。
「安居」成为埃因霍温科技园区
最重要的留住人才策略之一。
除了交流街这个超配套外,
园区还配有幼儿园、国际学校、家庭农场等。
▼ 园区内的农场
2017年,
「埃因霍温荷兰技术周」期间,
园区内的水系成为
儿童体验水技术与水上运动的场地。
如今已成为开放日的惯例,
科技园区变为儿童科普实践基地。
02 科技新城类
新加坡纬壹科技城
城市即园区
MEASURE THE WORLD
纬壹科技城是新加坡新一代产业新城,
有超过 400家 科技领头企业、机构,
700多家 初创公司聚集于此。
纬壹科技城的建设源于20世纪末,
新加坡针对产业向知识密集型转型
而制定的「产业21世纪计划」,
核心是发展信息科技、生命科学等领域,
成为全球的知识型产业枢纽。
▼ 纬壹科技城局部俯瞰
2000年,新加坡提出了
集 「工作、学习、生活、休闲于一体」 的
活力社群 概念,纬壹科技城启动建设。
1. 有温度的城市「森林」
纬壹科技城吸取了上一代产业裕廊工业园
强产业、弱配套的「教训」,
科技城总建设面积的 40% 将用于
生产配套、生活配套、休闲功能建设。
这也意味着,科技城开始建设之前,
就已经将自身定义为一座功能综合的城中城,
后来发展的创新社区模式水到渠成。
▼ 纬壹科技城开建之初就明确了综合性的开发准则
鉴于新加坡寸土寸金,
以及开发周期长的考虑,
科技城采用了高密度开发的模式。
不同于传统的高密度开发,
科技城有的放矢,
它将一个建筑组团,甚至单栋建筑
视为一个功能完善的「创新社区」,
确保投入使用即可独立运作。
①. 建筑组团即创新社区
启奥城坐落于园区最大的绿轴之上,
作为生命科学核心组团,
这里拥有 15家 生物医药企业
和 7座 生物医学研发中心,还配有实验室。
▼ 功能完善的启奥城组团
此外,组团内银行、餐饮、幼儿园、书店、
诊所等城市配套一应俱全,
满足研究人员的生活配套需求。
建筑间的公共空间散落着多元化口袋公园,
成为科创人士们的自由交流天地。
▼ 组团内的休闲活动空间
②. 高层建筑即创新社区
启汇城同样拥有
启奥城从产业到生活的综合功能。
不同的是,它将功能垂直布置,
相当于「产业+生活上楼」。
启汇城聚焦于信息通讯、传媒产业,
作为新技术试验平台,
垂直空间上分布着洁净室、微波暗房、
纳米分析中心、无回音室等研发设施,
功能涵盖实验、测试、加工等多个环节。
▼ 产业+生活上楼的启汇城
楼内的洽谈室、会议室、研讨室、
视听工作室等配套空间,
对科技创新起到了催化作用。
建筑底层部分配套有 15家 、教育机构 8家 ,
服务于园区内部的员工。
▼ 启汇城内的商业配套
楼内还配有创世纪剧场,
能够容纳 560个 观众,
员工足不出「楼」即可满足文化生活。
③. TOD综合体,新城活力中心
位于纬壹科技城交通枢纽的星商业,
是一座TOD综合体,由音乐剧院(5000座)、
购物中心(2.8万平方米),
以及写字楼等业态构成。
▼ 科技城内的TOD综合体——星商业
剧院可提供音乐剧、舞台剧巡演,
也可成为公司活动的场地;
商业包括美食广场、酒吧、
美容美体、时尚服饰等。
▼ 星商业成为市民活动中心
星商业与周边的住宅、商务酒店,
成为科技城宜居宜业的「城市中心」。
2. 系统服务护航产业
纬壹科技城的创新社区,
不只停留在硬件建设层面,
更在产业层面构建出
驱动产业发展的服务体系。
①. 多维度技术转化服务
纬壹科技城的产业转化平台,
功能涵盖了测试、制造等多个环节,
此外云计算平台提供算力支持。
在技术商业化方面,新加坡科技研究局
在纬壹科技城成立科技拓展公司,
通过政府引导,市场运作机制,
解决了科技创新成果与市场对接问题。
▼ 园区产学研一体的创新系统
纬壹科技城还配有整套政府科技管理部门,
让专业的机构管专业的事。
如科学技术研究理事会、
生物伦理顾问委员会、
经济发展局生物医学科学组、
卫生科学局等管理机构,
专门负责生命科学领域的管理、风险投资。
②. 场景测试服务
纬壹科技城是新加坡第一个自动驾驶试验区,
以及其他无人化的实验专区。
这样的制度创新,宣告了一种
「欢迎试错」「勇敢实验」的园区精神。
纬壹科技城通过硬件、软件搭建的创新网络,
构建出「产、学、研」一体化特色的
都市型产业社区。
03 城市更新类
伦敦国王十字区
从产业中心到城市中心
MEASURE THE WORLD
通过更新,
带动城市衰落地区转型的案例有很多,
如波士顿南湾、东伦敦科技城等。
而国王十字区,则是用产业社区
推动老城全面振兴的典范。
▼ 国王十字区俯瞰
城市更新型的产业社区,
难度在于更新能否包容老城的人群,
更新能否激活老城区的活力,
更新能否为老城区带来持续的发展动力。
国王十字区更新都做到了:
一英里辐射范围内超过7所高校、
13家 文化机构、 21家 博物馆与画廊、
60余家 合作组织;
聚集着Google、Facebook、Amazon、
Universal、Havas等公司;
有 3000名 科学家、 12000名 学者、
50000多名 雇员、 77000多名 学生、
年均访客量超过 1000万人次 ……
它已逐步成为世界顶级知识社区。
▼ 国王十字区多元结构的产业生态
国王十字区是如何做的?
1. 「开源化」的空间营造
项目大约有 40% 的区域是开放空间,
让到访者随时能够到达
一处充满活力的广场或是街道。
区域内分布着多样化的功能节点,
结合各种场景氛围的营造,
吸引人群停留参与。
▼ 国王十字区的开放空间
①. 新空间新魅力
在建筑中展开的潘克拉斯广场,
为办公人群和游人
提供了一个水绿结合的魅力空间,
人群在此交流互动。
▼ 促进社交的潘克拉斯广场
而谷仓广场则是整个社区的中心,
广场有四个音乐喷泉,
还是举办音乐节、冰淇淋节等
大型活动的所在地。
▼ 谷仓广场
②. 旧空间新功能
摄政运河横穿国王十字区,
错落有致的岸线空间,
辅以绿色空间、商业功能,
运河走廊成为产业社区的休闲带,
同时也让国王十字区冲破边界壁垒,
成为城市运河文化的传播者。
▼ 改造后的运河沿线成为社区滨水休闲带
储气罐公园,是二级保护建筑。
更新后变为圆形剧场,
是社区休闲、运动的绿地空间。
▼ 储气罐公园成为居住区活动中心
2. 「人人可参与」的氛围营造
只有空间,没有运营,
社区活力是不可持续的。
2007年,国王十字中央有限责任事务所,
担任起活动组织者的角色。
大大小小的活动,涵盖户外运动、
亲子活动、电影美食、艺术&文化、
音乐&舞台等类别,
覆盖了全年大部分日期,
国王十字区变身为属于每个人的活力区。
▼ 公共空间的交流活动
①. 大众的舞台
国王十字区对所有活动的唯一限制是
——必须具有开放性,
不能让人产生排他、陌生的感觉。
区域内所有的开放空间,
成为城市永不落幕的「嘉年华」。
除了对现有空间的充分利用,
还结合运河特色,举办水上集市等
富有区域标志性的活动,
吸引更多的人群参与。
▼ 水上集市
活动的部分资金来自物业管理费与服务费,
「毕竟业主也是受益人,
这些活动会为商户带来人流量。」
②. 产业的舞台
国王十字区有大量的文化创意企业,
区域内会举办全域化的设计节,
为入驻企业站台,宣传推广。
▼ 全域展示企业设计作品的设计节
室外空间,是企业举办活动的承载空间,
可以举办新品发布会,也可以举办交流活动,
只要是「开源」性的企业活动,
在这里一切皆有可能。
3. 可持续的城市中心
前文曾提到,
国王十字区的产业是文化、科技、
跨国公司等类别的多元组合。
同时,国王十字区也是欧洲之星始发站,
还是Northern、Victoria、
Piccadilly等 6条 地铁线的换乘枢纽,
区域可与伦敦市区、远郊
及欧洲主要城市快速对接。
▼ 国王十字车站
有产业、有交通,
国王十字区已具备成为新中心的潜质,
补齐城市综合功能势在必行。
①. 人才中心
2011年,中央圣马丁校园落户国王十字区,
学科涉及艺术、时装、工业设计、
视觉传达、三维设计等领域,
苹果设计总监Jonathan Paul Ive
就毕业于该校。这也意味着,
国王十字区有了与产业息息相关、
源源不断的「人才池」。
▼ 中央圣马丁校园
②. 商业中心
国王十字区此前的发展定位是
知识街区、人才聚集区,
围绕产业人群的偏好,
已经实现了餐饮酒吧、艺术文化、
学术教育、运动场馆等业态。
▼ 国王十字区前期已实现了配套的多元
而国王十字片区新的目标是成为城市中心,
区域的最弱项是
缺少服务于城市级别的大商业。
2018年,煤炭仓库改造的
Coal Drops Yard购物中心
(10万平方米)开业,
包括大型旗舰店、餐厅、画廊、
音乐表演场和新公共空间等功能,
在交通优势、环境优势的加持下,
迅速成为伦敦购物的新地标。
▼ Coal Drops Yard购物中心
国王十字区成为南接伦敦西区,
东连东伦敦科技城的枢纽,
它已不再是局部的产业社区,
而是赋予城市活力的新中心。
04 总结
MEASURE THE WORLD
综上所述,旧园区的升级、
科技新城的建设、老城区的更新,
都适用于产业社区模式。
也就是说,
产业社区并不受空间形态的限制,
考验的是针对产业特点,
从形式到内容搭建系统的能力。
▼ 波士顿南湾
更重要的是, 要认识到创新人群
绝非不食人间烟火的「科学怪人」。
越是城市化的综合功能,
越是频繁的非正式交流,
越能激发他们的创新力。
因为,产业社区是为他们而定制。
来源:丈量城市,本文已获授权,对原作者表示感谢!