自去年8月至今，西安楼市走过了属实不易的一年，23个板块之中，呈现15涨8跌！
这一年，楼市历经“房企三道红线”、“银行五道红线”、“严打信用贷”、“资金监管”、“提高预售标准”等一系列政策重锤，每一项雷厉风行的出击，与“三年口罩”撞在一起，结果却造成“合成谬误”，将楼市推入低谷，延期、烂尾、断贷等集中爆发，至今还在降温。
进入2022年，为了激活楼市，西安先是发布“528新政”（落地“落户满一年即可买房”），再是发布“819新政”（存量商品房当保障租赁房，可以换取一个购房资格），虽然，西安不断释放主城区购房名额，但面对如此冰冷的楼市环境，这些改变也只能算是个“暖手宝”。
目前，楼市从“两极化分化”到“无差别降温”，已经出现降价8000元/㎡促销，除此之外，还有首付两成、首付延期、买房送车位使用权、物业费等等案例，但市场最低解筹率只有2%，这些信息无一例外，都在反映一个事实，西安市场已经不复过去“千人摇”的辉煌。
2021年7月-2022年7月，哪个板块价格变化最大？究竟是什么原因在导致这些片区房价变化？
进入7月份，西安市场有什么变化？一个字，降！不仅是供应量，成交量更是猛降！
2022年7月，西安商品住宅成交均价为15711元/㎡，同比上涨9.1%，环比下降1.8%，商品住宅成交面积100.96万㎡，同比下降30.5%，环比下降13.2%，从同比维度来看，今年的成交表现远不如去年。
在过去的一年中，房价较去年成交均价上涨的板块有15个，下跌的板块有8个，西安各大板块2022年7月商品住宅成交均价及同比涨跌情况如下：
备注：以上房价数据，根据代理公司提供信息整理，但房价变动因为政策变化、备案数据延期等情况，或有部分失去时效性，不能作为购房依据和指导，仅作为市场观察参考。
其一，城南房价集体上涨。 城南板块之中，高新、曲江、航天等房价均同比上涨，大城南是西安人口密度最高的区域，但是总体土地供应量有限，尤其曲江、航天新房供应数量更是个位数。航天同比涨幅较高，也是因为有融创、绿城、鑫苑、碧桂园等项目成交，拉高板块房价。
其二，区县房价集体上涨。 如高陵、鄠邑、蓝田等板块，房价同比上涨明显，主要原因就是一线品牌集体进入，高陵的金地都会之光、万科四季都会、中粮天悦等，蓝田的万科四季花城、白鹿汀州等，还有鄠邑的原乡牧歌甚至出现了2万+，导致西安近郊区县房价上涨显著。
其三，西咸房价整体回落。 西咸五大新城之中，除秦汉外，其他四个板块房价同比下跌，作为大西安市场之中供应最大的西咸新区，在这一年却降至冰点，沣东较为明显，一是因为沣东在2021年7月之前都是豪宅供应，而过去这一年沣东没有太多豪宅供应，二是在低温市场下，外围区域成交更困难。
其四，个别板块数据不佳。 个别板块由于集中备案网签等原因，导致数据不佳，典型如城西，2021年7月商品住宅成交均价为16767元/㎡，2022年7月商品住宅成交均价为9518元/㎡，同比跌幅高达43%，跌幅约7000元/㎡。城西过去这一年几乎没有供应，与实际情况有所差别，不具有指导意义。
由表可知，虽然 房价较去年成交均价上涨的板块有15个，但大多是价格复位，可以确定的一点是，在无差别降温的市场之下，房价也难以坚挺。
从2021年下半年开始，西安市场逐步降温，时至今日，部分板块已经出现价格失守!
面对复杂的市场环境，还有乱七八糟的信息源，一定要紧抓三条关键信息：
其一，优选配套密集板块： 一个城市的核芯资源，如学校、地铁、医院、购物中心、公园等，这些都需要时间沉淀，也最能够聚集人气，因此，在配套密集区选择项目，风险会更低一些。如果没有配套兑现，清晰的配套规划、兑现时间，也可以优先考虑。
其二，优选国资背景品牌： 去年下半年开始，一线民营房企中，部分企业开始入不敷出，相继出现美元债逾期、收并购、工程延期、项目烂尾等，在市场上引发了极大震动，但反观央企、国企，虽然扩张速度较慢，但在保交房方面还是比较稳健，信心更强一些。
其三，优选高赠送产品： 未来向存量房征税，几乎是大概率事件，因此，高赠送项目的含金量相对有所提升，现在第四代住宅送露台、小高洋房顶底跃赠送花园（不计入公区园林面积）、地下室等项目，附加值比较高，后期这种产品竞争力更强。
不管经济如何动荡，不管市场如何变化，一定要擦亮眼睛，优质的房源始终有竞争力，一定要做好甄别！
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