图片来源：中房报图库
朱娟/发自郑州
郑州保交楼又有新进展。
8月5日，据大河报报道，郑州市人民政府办公厅于日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称“方案”）。根据方案，郑州市房地产纾困基金规模暂定100亿元。从基金用途来看，危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。
7月19日，郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司达成合作共识，双方将联合设立郑州市地产纾困基金。十日后，运作方案落地，可谓十分迅速。值得注意的是，这也是全国烂尾楼停贷风波之后，首个落地的地方性地产纾困基金。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次郑州纾困基金模式的创立具有非常好的导向，对于解决郑州烂尾楼问题等具有积极的作用。同时，此类基金的模式也值得全国各地的学习。
也有行业人士对此持观望态度，认为这一模式过于理想化，能否实现预期效果，有待进一步观察。
100亿元撬动社会资本
方案提出，郑州房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，具体采用母子基金方式运作，相关开发区、区县 (市)吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。
在运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建,各主体的出资比例由各方协商确定。
子基金成立后，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。
同时，方案要求，由子基金对项目实施全封闭管理,按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。
值得注意的是，方案明确，纾困基金以市场化、法制化方式参与盘活“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”，并非所有停工楼盘。
严跃进认为，此类基金具有非常好的杠杆撬动效应。目前郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿元/个，按照母基金子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金“分摊”到母基金约为1.8亿元。据此可以认为，通过此类资金的运作，能够有效发挥杠杆效应，使得看似并不大的百亿元资金规模，能够发挥很好的纾困效应。
“此次基金的投入和运作，也体现了汇集各类社会资金的导向，尤其是包括资管、商业银行等资金都会进入，客观上增强了解决问题的资金实力，对于三季度快速破解烂尾楼项目的问题具有非常好的意义。”严跃进说。
不过，据媒体报道，一家央企在郑投资人士表示，纾困基金希望以100亿元母基金撬动更多社会资本，其中包括央国企资金来救市，但大部分央国企现在也没钱，目前仍需看有关部门怎么协调安排各方出资情况，“谁家都不愿意多出”。
根据方案，郑州市政府希望通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1~2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到 “盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。
提速攻坚保交楼
为纾困房企、解决停工楼盘，最近郑州可谓动作频频。
7月19日，郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司就深化业务合作达成共识。双方一致表示，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
7月下旬，郑州有关部门组织世茂、绿地、融创、建业、鑫苑、康桥、正商、瀚海8家重点房企召开会议，针对这些房企在郑的重点楼盘给予多种纾困政策支持。
会议提出目前项目纾困模式主要有四种，一是“棚改统筹统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；二是“收并购”模式，主要针对资产大于负债项目，由政府组织国企、央企和金融机构对接，解决企业现金流问题；三是“破产重组”模式，主要针对资不抵债项目，由政府组织，确保项目交付；四是“保障性租赁住房”模式，主要针对销售不畅、建设资金困难的项目，由政府组织专项建设贷款。
近日，一份名为《关于涉停贷风险项目完善“一楼一策一专班一银行”工作方案的通知》的文件在网络流传，引起广泛关注。根据该文件，郑州将完善涉停贷风险项目工作专班，实行“一楼一策一专班一银行”，推动项目快复工、早复工、早交付。此前，郑州在化解问题楼盘时实行的是“一楼一策一专班”。
该文件提出，每个项目确定一家牵头银行，原则上由个人按揭贷款规模最大的银行担任。同时，文件还透露了需要解决的42个涉停贷风险项目，包括名门翠园、瀚海思念城、康桥那云溪、融创中原大观二期等。
这意味着郑州“保交楼”工作已进入攻坚阶段。
