撰文 /汪雯
2021年下半年以来，房地产行业环境发生巨变，房企经历了阶段性挑战。今年以来，针对房地产市场低迷现状，中央层面多次召开专题会议，释放积极信号，各地也纷纷出台政策、密集救市。据统计，截至目前，国内已有200个城市出台楼市“松绑”政策。
随着政策效应逐步显现及房企加大销售力度，市场开始出现好转迹象。国家统计局近日发布的数据显示，2022年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。
此外，房地产销售和投资数据也呈现恢复势头，进一步表明房地产市场正在趋稳。
从房企销售数据上看，据wind数据房地产指数，截至7月19日，在125家房企中有77家公布了2022年上半年业绩预告或业绩快报。其中，有35家房企处于盈利状态。
而碧桂园、保利、万科突破两千亿销售大关，位居行业前三。其中，常年稳居销售榜第一的碧桂园，上半年全口径签约销售金额2469.9亿元，居行业首位，这也是碧桂园自2017年跃升行业首位后，连续六年蝉联行业第一。
在财富中文网最新发布的2022年《财富》中国500强排行榜上，碧桂园连续第12年上榜，以5230.6亿元人民币的营业收入位列第23名。
回顾这家头部房企上半年的发展过程，在行业基本面承压的客观环境下，碧桂园也在有意识地控制节奏，保持稳健增长。今年5月，在被选入首批示范房企的队伍后，碧桂园发行人民币债券，同时配以信用保护工具，加强投资者信心。
房企半年考，头部房企没压力？
进入7月，房企陆续交出2022年上半年的成绩单。整体来看，房地产市场延续了去年以来的下行压力，房企销售业绩出现不同程度下滑。克而瑞数据显示，今年上半年，全国百强房企累计销售规模同比下降50.3%。
在此背景下，优质房企仍展现了经营韧性。诸葛找房数据显示，今年上半年，TOP10房企销售金额跌幅持续收窄，而在千亿阵营中，碧桂园等头部房企保持了较稳定的发展，6月实现权益合同销售金额约345.2亿元，环比增长20.21%，已连续两个月实现环比增长，在行业中持续领跑。
根据易居克而瑞数据，6月份100家典型房企的融资总量为587.06亿元，环比减少11.8%，同比减少62.6%。上半年，房企累计融资总量为4126亿元，环比2021年下半年减少19%，同比减少49%。融资仍然是房企最大的压力来源。
此外，房地产市场信心尚待恢复。面对整体行业状况，头部房企也在行业阵痛中不断调整发展节奏，提升自身抗风险能力和抗压能力。
以碧桂园为例，今年上半年，为追求稳健发展，公司在财务上不断降负债，优化“三道红线”指标。截至2021年12月31日，其总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元；现金短债比约2.3倍，企业短期债务压力减轻。
去年12月底以来，碧桂园多次主动回购债券、增持债券及公司股票等，以真金白银保护投资者利益，维护市场稳定。
据统计，自2021年12月30日至2022年6月15日，碧桂园公告累计购回优先票据本金总额5570万美元。今年6月，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，总额约4.11亿美元。待该笔债券偿付完成后，公司年内到期的美元债悉数偿还完毕。这在房企频繁违约的当下，并不容易。
受益于稳健的财务经营和稳定的销售基本盘，今年5月，碧桂园还成为首批政府增信的示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，成功发行规模5亿元人民币债券。此外，碧桂园上半年还先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。
对此，克而瑞指出，碧桂园具备较强的“恢复力”，主要得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。
克而瑞进一步分析称，在行业流动性整体趋紧的背景下，碧桂园“外部输血+内部造血”双管齐下，为流动性提供了有力保障，展现出良好的资金实力。此外，高效回款也为企业带来充足的流动性补给。
更重要的是，该公司在全国范围内广泛且均衡的项目布局，也在一定程度上有效对冲了区域性风险。通过这些丰富的可售资源，碧桂园得以快速调整推盘节奏、保证供货需求，随着后续市场转暖，亦可支持业绩快速回升。据悉，今年碧桂园计划安排权益可售货量可达6500亿元以上。
交房即交证
房企的压力正在逐步消解。上半年宽松政策效应逐步显现，叠加全国疫情好转，积累的需求开始释放，5、6月市场加速修复。
不过，在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，虽然当前环比持续扩大，但销售规模仍不及去年同期，7月多城业主集中停贷，烂尾楼再度成为行业关注的热点，若后续烂尾楼并未得到有效解决，或冲击7月销售数据。
很显然，房企想要提升销售规模，离不开充足的市场信心，而市场信心的恢复，往往离不开房企将保交付工作做到位。当前，房地产市场下行期房企频频暴雷，购房者和资本市场普遍对行业信心不足。房子交付问题不仅让购房者忧心，更成为困扰不少开发商的难题。
作为行业龙头，碧桂园对于挽回市场信心有着一套自己的方式。2022年上半年，碧桂园在214个城市，累计1070个批次，超25万套房屋已如约交付。
《财经天下》周刊注意到，今年上半年，碧桂园在全国范围内多个楼盘推行“交房即交证”，让业主们实现了一手拿钥匙一手拿房本。
据房企人士介绍，“交房即交证”是指新建商品房项目交房时，在相关准备工作完成的前提下，不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动，在交房现场为提出申请的购房人办理不动产登记、颁发不动产权证书。
该业内人士称，通常业主从收楼到拿不动产证，至少需一年左右。更有甚者，有业主付款多年依然无法办理不动产证。而“办证难”带给购房者的困扰太多了，比如无法落户、孩子无法入学、抵押贷款难等。
2019年以来，杭州、长沙、昆明等地陆续开展“交房即交证”试点，后在全国各地得到推广。如今全国大部分城市都开始积极试点推行该政策。
“交房即交证”对于购房者是一项极大的利好，不过要想彻底实现并非易事，要对房企项目标准提出了更高要求。
上述房企人士表示，并非所有项目都能被政府部门选为“交房即交证”试点。“首先，项目要达成交付的标准，并按照政府要求，及时落实竣工验收，批建手续、施工建设管理等相关工作，做好各类验收及办证等各环节手续，需通过重重考验。”
然而，从另一个角度来看，这会倒逼开发商加强项目管理，更加重视楼盘品质，前置完善各类服务工作，提升产品和服务。
今年上半年，泰安碧桂园时代澜湾、兰州碧桂园玖珑湾、石家庄碧桂园凤凰城、碧桂园北海阳光等全国多地楼盘业主在收房的当天，都拿到了房本。
当前，在房屋交付成为业主忧虑焦点的当下，“交房即交证”无疑给购房者、业主和市场投资者打了一剂强心针。
