在过去20多年里，商品房预售制是房地产行业的关键制度，对楼市稳步发展作用重大。
当下，由预售制引发的烂尾停贷风波席卷各地，取消商品房预售制的呼声再次高涨。
在银保监会负责人最新发言中，除了提到要积极做好“保交楼”金融服务，还给出了一个重要信号。
那就是： 处理好当前面临的问题，也是实现房地产模式新旧转换的重要契机。
这是否意味着，商品房预售制以及其背后的高周转模式即将宣告结束？
01
预售制下的风险
2021年底，住建部部长王蒙徽表示，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续。
这种模式不仅消耗了大量资源，而且积累了巨大的风险隐患，也不符合新发展理念，无法迈向高质量发展。
统计显示，2005，全国期房和现房销售面积基本对半五五分，然而到了2021年，期房销售面积占比近9成，现房销售占比一路下滑至13%。
十五年来，随着期房销售不断占据主流，也带来大量的风险累积。
对购房者而言 ，预售制下，先掏钱后收货，不仅要承担房屋 质量低劣、货不对板的违约风险，还要承担房企资金挪用的 经营风险。
对开发商来讲 ，预售制让企业对高杠杆、高周转形成路径依赖，金融泡沫越吹越大。
对政府来讲 ，预售制让土地财政成为重要的资金来源，降低了政府发展实体经济的积极性。
正因如此， 不少城市已经从多个角度逐步切入现房销售这个赛道。
有的是在 土拍环节规定了特定地块要现房销售 ，有的城市在信贷、政策等多个方面给予支持，如主体结构封顶才发放预售许可证。
近日，福州市永泰县自然资源和规划局关于2022年第六次公开出让国有建设用地使用权公告中，明确提出“该宗地按现房销售实施”。
海南岛：2020年3月7日起在全岛实现“现房销售”政策。
海南省委办公厅、省政府办公厅联合发布取消商品房的预售机制，开始实行现房销售。
北京：试点“竞现房销售面积”。
2022年2月，北京竞现房销售由试点转为普遍现象，挂牌的18宗宅用地中，有9宗采用了竞现房销售面积竞拍方式。
上海：要求住房不封顶银行不予个人放贷。
2021年1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，明确只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
02
背后的经济账
如果真的全面取消预售制，需要付出多大的代价？
我们来算一算背后的经济账。
先看开发商，2014年起，销售回款占开发商到位资金的比重开始上升，且增速明显高于其他融资渠道， 2021年房企定金及预收款占比近50%。
因此，同样的项目，如果把预售改为现房交付，开发商无法获得客户预付款和银行按揭贷款，就得多掏比现在多一倍的资金才行。
再看政府的财政收入。
财政部官网发布的2021年的财政收支数据显示，在一般预算收入中，跟土地、房屋有关的税收：
契税7428亿元，土地增值税6896亿元，房产税3278亿元，耕地占用税1065亿元，城镇土地使用税2126亿元，合计约为2.1万亿。
如果再加上房企的企业所得税，房企员工的个人所得税，金额大于2.1万亿。
地方政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入87051亿元，也就是 直接卖地收入8.7万亿。
房地产相关收入加起来就超过10万亿，占政府总收入超过3成。
如果取消预售， 房企从拿地到销售需要2-3年时间，整个周转速度都会下降，卖地收入也就跟着减少。
假设预售制下政府一年可以卖地20宗，那么现房交付情况下，可能一年只能卖5-10宗，因为房企需要时间来消化。
此外，在商品房预售制下，开发商需预缴增值税、土地增值税和企业所得税三个税种。 如果预售制取消，这部分财政收入也会在当期计减。
若卖地收入减少一半，税收收入也相继延后，而新的财政收入来源还不稳定，这样一来，制度切换的风险就很大。
由此，现房销售如果全面铺开，需要等待时机成熟。 任何政策都有利弊， 我 们 不能因噎废食。
03
如何保障购房者权益
从国外经验看，部分国家在实施预售制时，购房款并不是一次性打给开发商， 而是根据工程进度来分期付款。
如 德国预售制相关法规规定 ，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修后再开始陆续支付后期资金。
新加坡的法律则更加具体，所有开发商预售房的施工进度和支付比例都是统一的。
就我国来讲， 加强资金监管 ，按照工程进度支取相应比例资金最值得借鉴，实行差别化资金监管额度，十分有借鉴意义，可以防止项目资金被恶意挪用。
同时， 加强开发商资质考核，抬高预售制的门槛 ，减少信用差、过往房屋质量出现过问题开发商在市场上空手套白狼。
此外，改进生产力，通过先进的技术手段来帮助房地产行业转型，提高房子的建设效率，也十分关键。
比如推广新型建筑材料和装配式建造方式，变革工程项目组织管理，建立可复制的标准化通用模式等。
目前， 国家也正在积极实践摸索 ， 符合长效机制的房地产开发模式。
包括借助国企的资金投入，引入民企的运营管理，形成国企和民企相互配合的项目开发新模式。
还有“房住不炒”机制下的“三房两改 ”，解决住房民生难题， 即加大公租房、保障性租赁住房、共有产权住房供应，对存量老旧小区改造、城市更新改造。
总结，短期内商品房预售制无法彻底终结，最多占比下降，而现房销售的比例上升，二者平分秋色。
对预售制产生的各种民生问题，国家将出台打补丁式的政策一一解决，恢复市场信心。
对购房者来说，现阶段能做的，就是优选现房，如果万一要买期房，也请远离交付风险高的城市和资金杠杆高的开发商。
