这两天，关于海珠的新闻有些密集。
周末，由于疫情传播，海珠大部分街道均停止非必要流动，只有琶洲街幸免，没有红色“预警”。
最近，琶洲的好运似乎“开了挂”，除了没被疫情“攻陷”，官方还给发糖了。
周五的时候，省政府发布《关于设立广州琶洲经济开发区的批复》，把琶洲西区、琶洲中二区和琶洲东区、琶洲南区3个片区，702.1672公顷的面积升级为广州琶洲经济开发区，成为广州第9个经开区。
根据官方文件的内容显示，琶洲经济开发区的范围和位置大致如下：
琶洲西区： 东至华南快速，南至新港东路，西至黄埔涌与珠江交汇处，北至珠江； 琶洲中二区和东区： 东至官洲河，南至黄埔涌，西至科韵中路，北至珠江； 琶洲南区： 东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌。
对面金融城还在为限高苦恼，琶洲却已经完成打怪升级，晋级为“贵妃”了，不得不说，后宫佳丽三千，省里却专宠琶洲，真是好命啊。
琶洲涨不涨不知道，但舆论已经打起来了
对于地产人来说，琶洲升级为省级经济开发区，并不是最让人欢呼沸腾的。
最让市场躁动的，应该还是文件中的“严禁商业房地产开发”这一句，直接让人浮想联翩。
八姐在看到文件当天晚上，第一感觉也是，琶洲赢麻了。
果然，第二天一大早，一大堆中介就开始唱好琶洲 。
甚至有中介煞有介事说，受琶洲稀缺程度多米诺骨牌影响，珠城、东风东、员村、天河公园、广氮、奥体、万博、大学城等板块，都能趁琶洲打的这一针“激素”，吃上一波肉。
就连番禺莲花山、长洲岛也跨过“大山大河”前来蹭热度。
仿佛琶洲就是广州的那只“蝴蝶”，随便在扑哧一下翅膀，就能在全市引起惊涛骇浪。
富在深山有远亲，穷在闹市无人问。原来房地产板块的炒作也这么深谙“人情世故”。
而随着前一两天的激情过去，也有人开始冷静下来，有网友就评论说，琶洲出个规划，个个满嘴跑火车。
地产专家郑浩志也劝市场冷静，琶洲已经够牛，标签不标签，对市场影响并不大，况且，按照市场行情，楼盘降价尚且不好卖，何况涨价？
总之，琶洲成为经开区，在地产圈已经打成了一锅粥。
现在，我们就分别来分析分析两种不同观点的底层逻辑。
躺赢派：住宅稀缺，机会就来了
咱先看躺赢派对琶洲的新规划的看法。
“未来的房价的天花板”
“琶洲进入卖一套少一套的时代”
“琶洲从此要起飞了”
......
这些说法，都是这几天网上对琶洲新定位的解读，多数是站在了躺赢派的角度看待琶洲的利好。
他们认为对于琶洲利好的理由，可以简单的这么去理解。
1）琶洲经济开发区的规划，直接拔高了琶洲的产业站位。未来只一心搞事业、搞经济的，这一片区域的发展蓝图，坐稳了与天河珠城齐头并进的“交椅”。
2）严禁商业房地产开发，意味着琶洲的住宅市场没了增量，住宅会稀缺化，然后外溢到周边区域。
翻看2020年政府对琶洲高新区的规划，当时的表述是 “合理确定配套设施、住宅用地比例，严控房地产化倾向，合理、集约、高效利用土地资源。”
而现在，是 “严禁商业房地产开发” 。
一个是严控，一个是严禁，一字之差，就让其意义发生了质的变化。新规划将住宅供应的增量直接摁死了，就会导致稀缺。房子只要足够稀缺，那么价值就会最大化。
现在，琶洲的新盘不多，在售的只有琶洲南TOD、保利招商天珺以及保利湖光悦色，这三盘的货量加起来，也不过是2300套左右，这个货量，完全是供不应求的。
本来就抢手的三盘，或许会因为这一份“大礼包”，会让更多人疯抢。
除这三盘之外，二手楼盘已经闻风而动了。
琶洲的标杆盘保利天悦，一套198㎡的4房单位，最新的挂牌售价已经涨到了3450万，对比7月的挂牌价3300万，已经价格上调了150万，单价去到了17万/平。可以看出，这位业主很会抓时机，但有没有人赏脸，那就另说了。
可有一说一，琶洲的新规划，对楼市的利好是有一定影响的，想出手的二手业主，趁这个风头提涨，也在情理之中。
理智派：醒一醒
开始的时候，八姐也和一些中介一样，不过经过两天的冷静，八姐已经改变了看法。
所以，八姐这里很想泼一盆冷水，stop，你们想多了。
首先，琶洲经济开发区的范围和面积明显缩水。
根据2020年广东省政府设立琶洲数字经济试验区的文件显示，琶洲经济试验区主要分为琶洲岛、琶洲南区2个区块，面积1287.47公顷，对比琶洲经济开发区702.1672公顷的面积，多出了585.3公顷。
而这585.3公顷，是没有明确禁止不能开发商业房地产的。
也就是说，琶洲的住宅变量，可以在585.3公顷内。
其次，文件中的严禁商业房地产开发，并没有明确严禁对象。 因为商业房地产所包含的不仅仅是住宅、公寓，还包括写字楼、商业中心、商铺等。
在百度百科的定义当中，商业房地产是指土地及土地上的永久性建筑、基础设施、水和矿藏等。
很显然，琶洲要想成为继珠江新城之后的另一个城市引擎，不开发商业、写字楼是不可能的。
也就是说，严禁商业房地产开发，可能还需要进一步等待官方的实施细则落地，并不能盖棺定论的说，琶洲已经没有新增住宅了。
再者，不增加住宅，琶洲常住人口上不去。
根据广州此前公布《琶洲地区2019-2035年的发展规划》显示，到2035年时，琶洲地区的就业人口将达到80万人，居住人口达到34万人。
而截止到七普数据显示，琶洲的常住人口仅有7万人，只有目标人口的1/5。
这也意味着，要想让琶洲的居住人口水涨船高，只有大幅增加宅地或者公寓用地。
值得注意的是， 从去年以来，琶洲就通过土地规划调整，逐步增加了住宅用地的供应。
比如在琶洲中二地区，在去年新增了3宗住宅用地。
另外，琶洲南区的赤沙旧改还拥有大量的住宅用地。
今年6月份广州规划局发布控规计划就显示，琶洲南区总共有13宗纯住宅用地和5宗涉宅用地。
如果按现有规划数量看，琶洲其实并不缺住宅用地，只是还没开发而已。
还有一个就是，即使打上经济开发区的标签也未必能“鸟枪换炮”，比如广州3个国际级经开区，目前较成功的只有黄埔，也就是广州经济技术开发区。
而之前的5个省级开发区，现在混的怎样，熟悉广州的人都知道。
也就是说，被划为经开区，也只是多了一个标签而已，能否成功发育，还得看规划是否会落地。
最后，八姐想说的是，琶洲成为经开区后，区域内的房价其实并没有出现太大变化。
比如上文提到的保利天悦，这一两天二手盘业主其实大部分都是在降价，而非涨价。
位于琶洲的豪宅江山国际也一样，挂牌价大部分都纹丝不动，并没有业主有勇气上调挂牌价。
春江水暖鸭先知，琶洲成为经开区，房价涨不涨，好不好卖，周边的业主会不知道？
现在高潮，还为时尚早。
抛除一切幻想，洗洗睡吧。
