拆迁补偿款给了，房屋也拆平了，但却一直无法供地开始建设，这正是目前诸多旧改项目面临的痛点！
上次我们讲到旧改供地的第一大“雷”——权属不清的避雷和排雷建议。
接下来，我们从审查要求、报批材料、规避和解决办法几大方面阐述拆迁补偿未落实到位、建筑物未拆除平整的“雷”该如何排。
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1 审查要求
正所谓“知己知彼，百战百胜”，首先我们要了解清楚供地部门对拆迁补偿的审查标准和要点是什么，才能更有针对性地提供相关材料进行有效佐证。
审查要点无非以下两点：
第一，供地地块规划红线范围内所涉及的权属人是否已全部签订拆迁补偿协议；
第二，改造主体是否已向权属人落实拆补协议中约定的补偿。
上述两点其实就是办理用地结案手续的审查要点。
前面的文章我们曾讲到，并不是每一个区都要求在供地手续前办理用地结案手续；
但，即使不用办理结案手续，某些供地部门仍会要求改造主体提供相关的材料，以核查是否达到“净地”供地的要求。
2 佐证材料
审查要点看似简单，但要核实清楚，需要提供大量的佐证材料；那么供地部门通常根据哪些文件资料进行核查呢？
有的区考虑到涉及的拆补协议数量较多，对于“是否已全部签订拆迁补偿协议”，只需要提供协议模板；
另外，提供改造主体自行出具的《补偿安置情况说明函》，和街道及区属城市更新主管部门出具的《拆迁补偿安置情况确认函》。
对于“是否已向权属人落实拆补协议中约定的补偿”，只需提供已支付的补偿款明细清单即可。
图1：改造主体自行出具的《补偿安置情况说明函》示例
图2：区属城市更新主管部门出具的《拆迁补偿安置情况确认函》示例
对于审查严格的区来说，提供的佐证材料要多得多；完全是按照用地结案的报批材料清单来要求。
因目前尚无针对旧改项目的用地结案报批材料清单，故供地部门主要参考《关于进一步整合和优化用地结案工作的通知》（穗国房字[2012]366号）的用地结案收件资料清单来要求改造主体提供相应的材料。
图3：穗国房字[2012]366号 用地结案收件资料清单
上述材料清单针对的案件类型为征收土地，在实际操作中，各项材料类目相应转换成旧改项目的材料类目。
如《征收补偿协议》对应为旧改项目中的《拆迁补偿协议》；
《张贴征收土地公告现场照片》对应为旧村改造项目中集体建设用地转为国有建设用地正式公告时的现场公示照片。
审查严格的供地部门不仅要求改造主体提供供地地块规划红线范围内全部的拆补协议，对已支付的补偿费用票据也需全部悉数提供。
一栋私宅一份协议，一份协议包含材料损失费、临迁费、搬迁费、签约奖励、搬迁奖励等补偿费用，
临迁费又分年度、半年度、季度、月度等进行支付......
要统计所有的协议和票据需付出大量的时间和精力，除了收集整理外，还需自查所有支付票据和拆补协议中的金额是否一一对应。
那些单个地块内即有数百栋私宅的旧改项目眼泪都要流出来......
提醒一下，痛哭的同时别忘了准备一个行李箱，方便入案时装载资料之用。
聪明的旧改人看到这里可能会想：虽然是这么要求，但也用不着把每一份协议和补偿票据都递交啊，反正供地部门也不知道地块内究竟有哪些房屋。
但，我想说：亲，你想到的别人比你更早想到！
除了前文提到的材料清单， 个别供地部门还需改造主体提供盖章版的“现状地形图与地块规划红线套图”和“地块所涉及的建筑物列表”来证明供地范围内到底涉及到哪些建筑物。
反映房屋分布的地形图早在基础数据阶段留底，想打擦边球的小心思还是收一收吧。
图4：现状地形图和规划用地红线套图示例
3 解决思路
拆迁签约和补偿存在诸多影响因素，如补偿标准、旧改项目原有权属人的团结程度、合作企业与原权属人的关系、资金情况、政策走向等。
大家都知道应先签先拆容易批量谈妥的集体物业，再对私宅逐个击破。
那如果用尽常规思路仍无法解决“钉子户”的问题，而供地又迫在眉睫，该如何是好呢？
这里提供一个“壮士断腕”式的解决思路，就是把“钉子户”从规划用地红线中剔除；
此方法涉及调整规划设计条件，需与规划部门协商沟通。
当然了，此办法适宜在“钉子户”位于地块边缘、地块内涉及的权属人几乎已签订拆补协议、被剔除的地块可以放在后续其他地块实施的情况下使用。
图5：根据签约情况调整规划红线示例
另外，为保障旧改项目多方利益，针对“钉子户”行政部门已有相关解决思路，但目前仍处于征求意见阶段，尚未正式出台。
此处讲的便是将城市更新保障工作从政策层面上升至立法层面的《广州市城市更新条例》（2021年7月征求意见稿）（以下简称条例），里面就提及了破解拆迁难的路径。
首先，条例提到“项目实施方案生效后，农村集体经济组织可以依据《中华人民共和国土地管理法》报经原批准用地的机关批准收回集体土地使用权。”
目前，实际已有不少旧村改造项目如此操作。
如黄埔区沙步村，在2018年3月已在区府官网公告拟对“未按期限完成签约并交付房屋的村民及世居祖屋权属人，由沙步经联社、经济社按程序收回其占用的集体土地使用权，并依法组织拆除上盖建（构）筑物，用于全面开展沙步旧村改造工作”事项进行表决。
图6：沙步村表决公告
对于拒不交回土地使用权，不签订拆补协议的权属人，根据《条例》可尝试通过提起诉讼、实施征收、行政裁决等方式解决。
图7 《广州市城市更新条例》（2021年7月征求意见稿）摘要
总的来说，对于拆补未落实到位这个“雷”，动迁部门前期加把劲努力是关键。
但，在用尽浑身解数仍无法保证供地的情况下，就要使用剔出红线范围和收回土地使用权等“非常手段”。
对于已签订所有协议，已落实好补偿的，则要注意提前准备票据等报批材料，理好数据的逻辑性和一致性，确保顺利通过审查。
供地地块红线范围内涉及的权属人除需全部签订拆补协议外，地上对应的建筑物亦需全部拆除干净。
前文提到，某些供地部门需要改造主体提供地块红线范围内所涉及的建筑物列表清单和套图。
在供地手续审批前，供地部门还会到现场进行查看，确认现场建筑物是否已全部拆除平整。
故报批人员最好先自行前往核查，尤为关注地块边角位置，是否还存在已签未拆的漏网之鱼。
本次“排雷”大餐享用结束，下次我们继续。
雷区4.图斑未全覆盖——面积误差、方案为准，935号文有指引
雷区5.规划条件不明确——影响环节先了解，清晰表述很重要
雷区6.存在法律经济纠纷——尽早介入处理好，涉及地块放最后
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