西安楼市整体去化乏力的阶段，哪个区域还在集中摇号？毫无疑问，就是港务区！
2022年4月，港务区华润置地未来城市登记超4.6万组家庭，创下西安楼市历史，也将西安登记摇号史推向高潮。当下，楼市整体进入平静期，以华润、绿城为首的港务区，却逢开必摇，次次大批人陪跑。
港务区被熟知，是在宣布举办国家“十四运”之后，其实西安国际港务区起步较早，已经发展十余年之久，2008年成立，2010年获国家发改委批复，2016年开通地铁3号线，2021年开通地铁14号线，同期地铁10号线动工，并成功举办全运会。
在国家“十四运”助推之下，港务区城市面貌焕然一新，兑现速度惊人。当然，任何一个新区，都逃不过被“舆论做空”的命运，港务区也不例外。事实证明，在全运会顺利落幕之后，进入“后全运时代”，港务区依旧在西安楼市占据一席之地。
但即便是热度摆在眼前，还是总有人要说，现在进入港务区就是大怨种，因为港务区已经完全没有升值空间了！
我们一直很迷惑，从2017年推广到今天，全维度配套落地，为什么还有人闭着眼睛喊话？
目前，港务区从住宅片区板块来说，大致可以划分为四个板块：
其一，奥体中心板块， 以奥体场馆为中心，荟聚“一场两馆”及长安系公共建筑，紧邻8.17公里灞河幸福岸线，还有各大总部、酒店落地是港务区的封面板块，板块内项目有绿城全运村、华润置地未来城市、中粮奥体壹号、金地玖峯汇、融创望江府、枫林九溪等，但所剩选择不多。
其二，商业中心板块， 以地铁3号线、地铁14号线换乘站—双寨站为中心，集中大型购物中心及法律基地，如国际商事法庭、第六巡回法庭、万象城购物中心、招商局、中铁、中冶、中石化丝路总部（或西北总部）等，目前在售项目有电建泷悦长安等。
其三，政经中心板块， 以港务区管委会为中心，是港务区行政中心的政经板块，虽然相关产业弱于奥体中心，但是资源配套已有一定基础，有奥体中央公园、启航公园、中西部陆港金融小镇等，目前在售项目有华润置地紫云府、保利锦上 、陕建雲玥府、 奥城珑樾云璟府等。
其四，配套中心板块， 以保税区地铁站为中心，沿奥体大道向北延伸，是港务区的物流配套中心，目前在售及待售项目有招商央畔、金地玖峯悦、中铁卓越城、绿地理想城、绿地国港新里城等，是港务区目前供应较多的板块。
但是，总的来说，港务区同时期可供选择的项目还是太少，均价普遍在1.4-1.8万/㎡，虽然较最初房价有所上涨，但依旧是主城区范围内价格洼地！
目前，市场上对港务区的质疑主要有两点：
一是港务区价格已经上涨，二是港务区供应太多，现在已经错失港务区的最佳投资时间。
港务区目前在售项目均价普遍在1.4-1.8万/㎡，个别房源突破2万+，但放眼西安主城区，仍旧是价格洼地，没有任何一个板块能够如港务区一样，集聚品牌房企、地铁、名校、医院、商业等全维配套， 而房价还不如相邻板块的地价高。
其一，浐灞总部园区板块， 最高楼面地价1.9万/㎡，最高新房价格突破4万+；未央湖板块，最高楼面地价1.6万/㎡，最高新房价格也突破了4万+，三大板块仅一河之隔，价格差距如此之大。
其二，根据前瞻半年报， 截止2022年上半年，港务区商品住宅存量约46万㎡，在主城区排名第三（排名第一的浐灞商品住宅存量约70万㎡），去化周期仅3个月，这对于一个千万级人口的城市来说，是远远不够的。
实际情况是，港务区在快速发展之中，已经成为主城区的一个价格洼地，至今还是！
很多人对港务区都有很大的误解，认为这里只有全运会，都是“表面功夫”。
什么是“表面功夫”？目前港务区的落地如：场馆、总部、地铁、公园、湖区、喷泉、名校、购物中心、酒店、大桥、隧道等等，不能因为“对标雄安新区”开发，就被视为是浮于表面！
一个港口激活一座城，上海因为上海港发迹，香港因为香港港崛起，深圳因为四大港口一路直上，但对于西安而言，港口还是一个新事物，在沙漠里面如何想象大海模样？
▲港务区总部集群实拍（图/港务区官微）
对于港务区来讲，区域发展的根本动力是产业和人口，港务区在成立之初，目标就是建设成为中国第一个不沿江、不沿海、不沿边的国际陆港，港务区的发展还在初步阶段。
国际港务区承载了“打造内陆开放新高地”的国际使命，如今的国际港务区已经被定位为“一带一路上最大的内陆型国际中转枢纽港、商贸物流集散地和大西安东部城市新中心”。
在2019年便有不少专家呼吁看空港务区，认为只是一场运动会，不会留下任何城市资产，但事实证明，港务区不仅兑现了大量配套，依旧是楼市洼地板块，并且在全运会之后热度依然坚挺，唱衰的人恐怕要失望了。
尤其是近期金地玖峯悦“天空院落”、陕建“府系”精品 雲玥府 等新品推出，板块高端改善产品涌现，更加验证了港务区板块魅力和未来前景。
未来西安主城区的发展，还是“西南—东北”，港务区就是东北板块的定海神针！
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