文/顾天杰
广州 两大巨头成大赢家
有多少人看懂了这次广州土拍？
7月18日，广州第二轮土拍落下帷幕。
挂牌的14块地，有7宗地块以底价成交，4宗地块溢价成交，3宗流拍，总成交金额209亿。
天河区燕塘地块最受追捧，获得7家房企报名，54轮竞价后以15%的最高限制溢价率进入摇号环节，折合楼面价50842元一平米。
（来源：百度地图）
本来广州天河区宅地就比较稀缺，加上交通便利区域成熟度高，坐3号线四通八达，以及学校、医院、购物广场一应俱全，积累的一批置换购买力得以释放。
相比之下天河区另一块育新街南侧地块却遭到流拍。
尽管这块地周边自然景观不错，但配套不够成熟，折合4.25万一平米的楼面价，显得比较贵。
广州2021下半年以来已经有3次土拍，2022年第二轮土拍合计4块地有溢价，市场勉强算是有了回暖的迹象。
从广州终端销售来看，统计局数据显示，截止6月底一手房价格已连续3个月上涨，二手房价格已经连续5个月上涨。
其中6月广州二手房价格环比上涨0.5%，环比领涨一线城市。
2022年6月70个大中城市房价指数 来源：国统局
中原数据显示， 2022年上半年广州新房累计成交39618套，低于2019和2021年同期水平，成交量暂时未列历史第三。
2022年广州第二轮拍地，最大赢家依旧是国企央企。
比如央企保利48.8亿拿下荔湾、南沙、黄埔区三块地。
保利也是整个上半年极少数营收突破千亿的房企之一，总营收1108.5亿，净利润107.2亿。
广州政府为了托底楼市，在拍地规则上大部分采用了限地价+摇号的方式，只有海珠区一块地采用了限地价+竞自持+摇号的规则。
背后的意图很明显：一方面缩小土拍规模，另一方面提高土地质量。
2021上半年，广州还能挤进千亿土拍俱乐部。如今到了2022上半年，能够跻身千亿土拍的只剩下北京、上海和杭州三位大哥。
从二手房来看，克而瑞数据显示，2022上半年广州二手房网签成交41956套，对比2021年同期减少3万多套，高于2018到2020年同期数据。
目前最好的预期是，2022年三季度后广州逐渐恢复以往的月度交易水平。
到时候民营房企也一步步重新回到市场，拿地造楼。
河南 政府终于出手
相比广州的国企央企托底，河南政府更有诚意。
河南郑州本地最大房企建业，刚刚经历了一场国资入股。
7月21日，河南铁建投集团与建业集团正式签署战略合作协议，双方合作进入实质性阶段。
7月21日建业地产发布公告称，公司控股股东恩辉投资有限公司已与河南铁建投集团下属房地产开发平台河南同晟置业有限公司签订股份转让协议。
按0.7325港元每股的价格向后者出售885,000,000股股份，占公司已发行股份的29.01%。
建业董事长胡葆森说，铁建投买的是股权，带来的是鼓舞，国企和民企合作，增加的是信用，更是市场的信心。
当下楼市，最缺的就是信心。
众所周知，2021下半年，建业经历了非常困难的一段时期。
水灾、疫情、房地产收缩和现金流短缺，差一点就压垮了“河南王”。
建业主要业务集中在河南省，于2021年8月向政府发报告求援。
报告详细整理了各种损失：
一、直接损失5.5亿
二、经营性损失8亿
三、运营性损失3亿
四、正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭
五、销售回款较原计划减少30亿、累计损失近50亿
建业美元债券在市场上的价格一度暴跌。为了稳住人心，建业地产时任总裁王俊站出来说：
表示生产经营依旧在持续，财务健康程度也依旧良好，并没有什么现金流问题。
到了2022农历新年之后，河南建业一度传出裁员61%的消息，随后被辟谣。
掌门人胡葆森表示，这次5级变3级的架构大调整，是酝酿了大半年的一次改革。
他说：
即使没有后来发生的特大暴雨和三次疫情爆发，也是要进行这样一次变革的。
只不过是特大暴雨灾害，加上三次疫情叠加的发生，就迫使必须刀刃向内，先刮骨疗伤。
建业先后与中国电建地产及中海签署战略合作协议。
同时将手里的电影、文娱、戏剧类资产的股权进行转让。
从建业2021年底的财报来看，总资产为1458.07亿元，总负债为1330.63亿，公司总借贷、净借贷分别为219.40亿及120.92亿，公司期末总现金共计98.48亿。
按照三道红线的计算公式，建业剔除预收款后的资产负债率为86.4%，期末净借贷比率为94.9%，现金短债比为1.46。
危机仍旧没有解除。
一代河南王差一点就倒在了黎明前，好在河南政府牵头拉了一把。
建业是幸运的极少数，对于那些没有托底机制的民营房企来说，只剩自救一条路。
毕竟不是所有房企，都能像新东方俞敏洪一样，保证账上随时有一两百亿现金。
7月22日恒大和恒大物业同时公告，宣布有关134亿存款质押被强制执行的调查结果。
这件事直接导致6名涉事高管被要求辞职，现任执行董事肖恩说：
资金被用于集团的运营和偿还集团境内外债务，暂未发现个人侵占资金、中饱私囊等情况。
业内人士最大的困惑在于：
这么大一笔 钱，集团掌门人不点头，底下的高管真的敢动 吗？
一场房企瘦身潮，已经降临中国楼市。
克而瑞2022上半年百强房企名单中，千亿级别的房企只剩9家。
除了开头提到的保利发展，碧桂园、万科、中海地产、绿城中国、华润置地、融创中国、招商蛇口以及金地依旧维持了千亿级别的尊严。
黄奇帆在2019年接受采访时说：
未来10年，乐观地预计，全国9万多家房企会减少到1万家左右。
想要真正做到房住不炒，他给出了五点真诚的建议：
1.严格执行买土地，批租土地使用自有资金
2.地价格拍卖不能超过当期房价的三分之一
3.政府应对土地供应和房产总量做出理性判断
4.管住开发商，杜绝首付贷
5.政府建设至少20%的保障性租赁房、10%的产权型保障房
其实还有一点不能漏。
不能每一次，都让想要买房的普通人，成为房企高管错误决定的接盘侠。
（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
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作者 ： 顾天杰 编辑： 始末
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