《中国经济周刊》记者 张燕
香港楼市近来表现堪忧。
受新冠肺炎疫情冲击及美国频繁加息的影响，一向坚挺的香港楼价呈现跌势。9月9日最新公布的中原城市领先指数CCL（反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势）报171.83点，连续8周下跌，跌幅共计5.09%，创下2019年2月以来新低。
香港差饷物业估价署公布的最新数据亦显示，今年首七个月，香港楼价已累计下跌4.52%，抵消了去年约3.69%的升幅。
九龙区楼价率先跌破2019年低位，不少业主赔本卖楼
中原城市领先指数CCL由香港大型地产中介中原地产发布，主要反映大型屋苑二手住宅的楼市走势。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，9月2日-9月9日这一周，香港四大区域的领先指数均出现了下跌的情况。其中，九龙楼价跌幅最大，领先指数只有163.08点，是2018年1月以来最低。
整个8月，中原地产共成交二手房屋2341宗，总计金额达到193亿港元，该金额较7月下跌2.5%，创下2020年1月的153.7亿元后31个月新低。此外，公布的部分住宅成交情况亦显示，受楼价下跌趋势影响，不少业主着急卖房套现，赔本成交的情况屡屡出现。
9月14日，香港地产中介窗口上张贴的二手房海报，不少都标出了“劈价”“清货价”等字样。（受访者供图）
公开数据显示，日前，牛头角得宝花园H座高层一套实用面积253平方英尺的房屋以389万港元的价格售出，而原业主2019年7月的购房价则是463万港元。持房三年，在不计算税款、佣金及杂费的情况下，仅账面亏损就达到16%。
香港“十大屋苑”之一的沙田第一城近日也刚刚售出一套实用面积327平方英尺的房屋，该房两个月前标价568万港元，最终成交价475万港元，而原业主五年前购入的价格仅比成交价高一万港元。
香港本地地产中介告诉记者，市场预计美联储9月很有可能加息75个基点，不少业主抱着在加息前卖房套现的心态，议价空间也较之前增加不少。甚至有业主担忧楼价还会继续下跌，即使亏本不少也要套现。
今年6月，位于何文田天铸7座低层D室一套房屋以4880万港元的价格售出。历史成交记录显示，该房屋实用面积1479平方英尺，原业主2017年7月以约6140万港元购入，2020年曾标价7500万港元。若以最终成交价格计算，账面亏损1260万港元，达20.5%。
加息阴霾下地产承压，预计今年楼价将下跌8%至10%
一直以来，香港都实行联系汇率制度，将香港本地货币与美元挂钩。自3月份美联储开启加息周期以来，香港金管局跟随上调基准利率，港元汇率频频触及弱方兑换保证。截至9月15日，一年期香港银行拆借利率（Hibor）如今已经升至3.98155%，为2007年11月以来的最高水平。
Hibor的上行背景下，银行加息压力倍增。自3月起，就有业内分析人士提出，银行最优惠贷款利率大概率会随之上调，进而推升按揭贷款成本，增加香港房地产市场压力。
8月中旬，香港汇丰银行成为了首个宣布提高贷款利率的银行。将其与Hibor相关的房屋贷款（H按）的上限从新申请的2.5%提高到2.75%。渣打银行随后也宣布将抵押贷款利率上调25个基点。若按照加息后的贷款利率估算，以向银行申请500万港元的30年期抵押贷款为例，加息后，业主的每月还款预计将增加1324港元，相比之前增加了6.7%。
花旗银行研究部香港经济师雷智颜分析，预期美国今年共加息275点子，加息步伐急，亦将加快香港的资金外流，须关注对资产价格的压力。她判断称，美国加息对香港楼市的负面影响，或需半年至9个月才能消化，预期今年楼价下跌8%至10%。
特区政府财政司司长陈茂波近日表示，随着美国加息，9月香港的最优惠利率可能要上调，市民供楼负担增加，但他不觉得未来楼价会出现断崖式下跌，轻微波动则会经常有。
加息的影响之外，屡屡推出的新楼盘也对二手楼盘的吸引力造成了一定影响。尤其是近年来，随着香港居住环境压力倍增，不少地产商纷纷推出“纳米盘”等小户型楼盘，不到20平方米的面积可以满足一室一厅一卫甚至两室一厅，从设计和价格上更容易受到年轻人的青睐。
此外，为了促进销售，地产开发商在推出新盘时往往也会加大补贴力度，尤其是在加息的背景下。相比较而言，尽管新楼盘的售价普遍高于同地区二手楼房，仍然比较受欢迎。
中原地产8月录得的数据显示，一手私人住宅方面，8月份共成交1,555宗及119.7亿港元，较7月份的1,169宗及134.3亿港元分别上升33.0%及下跌10.9%。宗数创2021年11月的1,857宗后9个月新高，金额创2022年4月的36.2亿元后4个月新低。反映7月发展商积极推售大型新盘，加上新盘价钱贴市，以致宗数止跌回升。
加息阴霾下地产承压，特区政府是否会“减辣”托市？
过去几十年间，香港楼市价格一直飙升，直到目前仍然是全球房价最高的城市之一。如今，楼价高、租金贵仍是困扰香港民众的严峻民生问题。香港特区政府发布的2021年《长远房屋策略》周年进度报告显示，有超22万人居住于笼屋、板房和劏房。
为遏制外来资本对香港楼市的投资和炒卖需求，过去十年间，香港特区政府屡屡祭出“辣招”，通过增加印花税、收紧贷款等相关措施调控房价。如“双倍印花税”制度规定，自2013年2月起，非永居身份在香港购房除缴纳15%的从价印花税外，还需缴纳15%的买家印花税。
自政策推出以来，香港业内曾多次讨论是否取消“双倍印花税”，并在2021年年初撤销非住宅物业双倍从价印花税。但对于私人住宅领域，则一直未曾“松绑”。近日，香港行政会议召集人叶刘淑仪接受访问时表示，考虑免除内地置业者的双重印花税，以提振经济，并扭转人才流失局面，这是政府正在考虑的措施之一。
消息甫一传出，特区政府财政司司长办公室发言人立即出面对该消息澄清，指出“没有相关讨论”，并明确指出没有任何相关计划。财政司司长陈茂波亦表示，香港上半年楼价及租金回落约3%只是短期情况，政府不会因一些短期波动而轻易“减辣”。
尽管该消息已被澄清，但仍然在市场上引起了广泛讨论。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰在接受媒体采访时对该消息表示赞成及欢迎，认为若措施放宽，相信可实时带旺豪宅市场，2000万港元以上成交可望增30%。
“全球经济下行已是不争事实，现时适度松绑楼市措施，可让楼市重返正常市场机制，而且减辣不费政府一分一毫，反或带来更多税收。”陈永杰说。
责编：郭霁瑶
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