又到开学季，择校、陪读、买学区房，是望子成龙的家长们为子女教育所做的必要付出。在沉寂的房地产冷冬，学区房可能是仅剩的还能激发买房者出手欲望的物业。
过去的一年，教育领域里的天翻地覆，比起房地产业还有过之而无不及。当剧变的教育产业与萧索的房地产业相遇在一起，素有地产不败神话之称的学区房会面临怎样的未来？学区房价格又会是如何趋势？
▼国家教育“双减”政策重塑教育行业，泛学区房价格褪去光环
学区房为中国房地产繁荣和价格坚挺所起的作用难以估量。如果没有国家“双减”政策，学区房信仰可能会一直流传下去。过去一年，国家对教育领域乱象重拳出击，深刻地重塑了教育行业，也改变了泛学区房的命运。
以长沙为例，在“双减”政策出台前后泛学区房价格出现了冰火两重天的变化。
长沙是全国闻名的房价亲民城市。在全国商品房价格普遍下跌时，长沙新房价格却连续20个月上涨。由于长沙前些年房价压抑得太久，目前的价格上涨看不到止步迹象。前不久，长沙到处盛传一条刷屏信息：“ 长沙主城房价全面进入1.5万+时代 ”，而7月份长沙各区县住房均价是11638元。这个有图有真相的信息无非是想提醒受众：长沙房价的上涨已拉开序幕，不要再抱着捡便宜货的心态看待长沙房地产。
与长沙商品房价格大涨相反，原来高高在上的长沙泛学区房价格迎来下跌潮。
虚涨得有多高，跌得就有多狠，是今年长沙泛学区房的真实景象。今年长沙学区房价格跌得最深的是流传的最顶级配套学区房（实验小学、麓山国际+长郡双语中学）项目，以及热门板块梅溪湖新城区域楼盘。而长沙城郊新配建学区楼盘和原本房价较低项目还有一定上涨。
长沙某个最优质学区房小区，今年二手房成交单价比去年下跌超过1万元/㎡，如果是100平米面积，房屋总价一年时间就蒸发了100万。在房地产崩盘时才能看到的价格跳水，出现在长沙最顶级学区房小区，揭示出两点：一是某些长沙名校学区房本身的价格泡沫虚高，二是“双减”政策使学区房价值走向回归。
不仅在长沙，全国各城市的学区房也在褪去光环。全国教育高地北京西城区，曾经的顶级名校学区房，价格一度冲上20万元/㎡，去年6月的成交单价为16万元/㎡，今年6月同户型房源单价降到14万/㎡，一套“老破小”整体降价接近150万元。
家长还在为孩子拼什么，学区房神话真的破灭了吗？
▼学区房焦虑可以休矣，生源步入下降大通道，未来的局面是老师和学校过剩
泛学区房走下神坛是政策袪魅后的价值还原，但酸葡萄心理似的贬损所有学区房又走向另一极端。
学区房我们可划分为泛学区房与核心学区房，也可划分为名校学区房与普校学区房。它们的未来价格走势会分化。
名校与普校的师资力量，学习环境的差距是客观存在的。有机会读名校当然不要错过。我们不赞成的是背负沉重经济压力去跟风追逐名校学区房。
无论买房置业还是生儿育女都是一项投资，任何投资都要算投入产出。在国家教育方针大局已定时，再去购买京沪居住体验极差的天价“老破小”，还是以高出市场价2-3倍的代价入手长沙名校学区房，都可以说是一种不划算的经济行为。
当然可怜天下父母心。家长们不计代价的投资学区房，是想让孩子在激烈竞争的社会上占有一个领先赛道。从重点小学、重点初中、重点高中、名牌大学、读研/留学、高薪金领/考编考公，一路顺畅地成为人生赢家。似乎拥有名校学区房就像获得了打开成功之路的钥匙。实际上有这么简单吗？
如上图所示,根据中国K12年制教育体系（小学6年，初中3年，高中3年），2022年的应届高考生是于2019年上高中，当年全国普高招生人数839万。2016年读初中时，当年全国招生人数是1487万。2010年上小学时，当年全国小学招生人数1691万。 2019年全国普高招生人数只有2010年小学招生人数的一半，可见中考是一个重要分水岭。
今年全国211和985高校平均录取率是5.01%和1.62%，清北录取率更低到0.72‰.一名2010年入学的小学生，2022年考上211的几率是1/42，考上985的几率是1/125，考上梦想中清北的概率只有1/3333。仅仅拿到小初名校入场券并不能保证最后的成功，中间还有艰辛漫长的求学之路。孩子的成绩如何，同天赋智商、兴趣习惯、家庭环境都有密切联系，学校仅仅是其中一个环节。
泛学区房的兴起与中国教育资源不均衡，优质学校和师资稀少有关。当人人都想上名校时，名校学位和相应配套的房产价值自然水涨船高。但未来，在中国人口负增长的长期趋势下，优质教育资源供不应求的局面将得到根本扭转。教育行业内卷的是供给侧的学校和老师，而不是需求端的学生，家长们的学区房焦虑可以休矣。
近期，国家卫健委发表文章称，“十四五”期间中国人口将进入负增长模式。这个人口负增长趋势不会是短期现象，而是长期的人口前景。意味着中国出生婴儿将逐年减少，每年新生入学人数走入下降大通道。教育资源和师资力量将发生根本性改变，由过去的短缺走向过剩，这种现象已经在幼教领域发生。2017-2022年全国出生人口五年降，今年全国有2万所幼儿园空置，连北京、深圳的公立幼儿园都出现招不满新生的情况。入学新生的减少将逐年从幼儿园蔓延到小学、初中、高中、大学。
2021年全国小学招生人数1782万人，较2020年减少了25.52万人，是连续三年招生人数下跌。2021年普通高中招生人数904万人，较上年增加了28.55万人；初中招生人数1705万人，较上年增加了73.34万人。2019年起，全国初中和普高的招生人数连年增长。一增一减的背反之下，未来孩子上高中的难题也会得到很大缓解。
2021年全国普通高中教师较上年增加了9.51万人；初中教师较上年增加了11.04万人；小学教师较上年增加了16.66万人。尤其小学和初中教师增长较快，在部分城市已出现小学、初中老师富余现象。
由于社会竞争激烈，教师职业的吸引力与日俱增，各类高学历人才纷纷涌进中小学教师队伍。一线城市名牌中学，录取教师中大批海归硕博扎堆的新闻屡见不鲜。省会大城市中学招聘教师硕士学历已是标配，小学老师中有研究生学历的也越来越多。
随着教师队伍学历及知识结构的全面提高，小学初中各校间的师资力量差距日益抹平。再加上教师轮岗制、多校派位等教育均衡化措施落地，未来泛学区房的含金量下降是不可逆的趋势。这也是“双减”政策实施后，各地泛学区房价格狂跌的根本原因。
▼教育日趋公平化，泛学区房价值递减，核心学区房价值仍将突出
未来中国的趋势是，中小学新生人数逐年降低，学校、教师供给过剩，商品房长期性供大于求。在学校和房地产的双过剩环境下，不出几年，中国绝大部分三四线城市和人口净流失县城，小学初中招不满新生的现象将越发普遍，相当一部分泛学区房将从卖方市场走向买方市场。
只有在少数人口净流入，小学新生增量明显的一二线城市才有讨论学区房的价值。即便如此，长沙是去年小学在校学生增长全国第一的城市，也发生泛学区房价格崩盘情况。像长沙这样的大城市由于具有吸引省内外优秀教育人才的能力，学校间的师资和教学质量差距会快速缩小。加上小升初派位、民办转公办的全面改革，在中考升学率上，高价学区房对普通学区房的优势会日益递减。
大众意义上的学区房集中在小学和初中阶段，高中是非义务教育的选拔考试。而名校名师对学生的重要性又反了过来，依次是高中、初中和小学。只要有选拔，就会有竞争。国家的教育新政只是把竞争淘汰拉长到12年，而非小学初中见结果。对家长而言，子女教育是学校家庭，课内课外长期的全方位比拼过程，指望进一所小初名校锁定保险柜的想法是不现实的。
从这个角度，泛学区房的价值在降低，学区房自身的竞争将更加激烈，具有核心价值的学区房价值仍将凸显。
古代孟母三迁的故事，说明了环境的重要性，在我们选择学区房时依然适用。大城市的家长，在为下一代选择学校和居所上，应该避免过分纠结房产和派位学校的高下比较，更加关注孩子学习和人格成长的大环境。在学校和教师资源日益均衡化时，学生家庭背景和父母素质对小孩的成长价值更加凸显。机关、学校、科研院所密集的片区和拆迁安置户、三教九流混杂的开发板块，学生家庭环境和学习习惯肯定大不一样。
因此，择校更加择区，从以前高房价的含“金”量高的泛学区房转向文教配套密集的含“科”量高的核心学区房更重要。其次，成熟城区优于边缘新城。在中国大城市，中心城区的名校本部、文化科教场馆，甚至教育培训机构的数量和密度都远超新开发城区。
在中国人口负增长的大趋势下，泛概念的学区房走下神坛是时代的必然，但具有核心价值的学区房价格仍将高挺，这是由中国几千年的文化决定的。 （申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
