一、买房时大产权和小产权的区别在哪里?
1、产权归属不同。如果购买的是大产权房子，国家是认可的，而且还会受到法律的保护。但是小产权房就不一样了，如果你家里购买的是小产权房，万一发生了纠纷，得不到法律的支持，不能说明这套房子就是本人的。
2、如果将来遇到拆迁，国家对于大产权房一律都有相应的补偿规定，而小产权房面临拆迁的时候基本上不会得到拆迁补偿费用或者安置费用。
二、买小产权房的风险有哪些?
1、缺少“五证”
如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。
2、拆迁难补偿
只要依法办理了相关审批手续，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
这些房屋价格，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖
由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
5、小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复，这意味着你需要一次性付款买房。
三、买二手房的注意事项有哪些?
1、弄清产权年限
产权年限常常被很多人误认为是房龄，其实不是的。产权年限是按照开发商拿地时间来算的。不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。
2、了解用地性质
不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》;购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。
3、有房屋未必有产权
很多占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者买房前一定要弄清楚房子是大产权还是小产权。
其实在我国法律制度中并没有所谓的小产权房，通俗点来说就是小产权房没有房产证，没有房产证的这类小产权房是不允许买卖的，买了小产权房以后不仅没有房产证，小产权房也无法抵押贷款，质量也很难保证。
