在不动产登记部门多年，经常会遇到很多人拿着很早以前的土地所有权契证来咨询如何办证。大部分是土地改革时期的，也有建国前，有民国时期的，甚至乾隆时期的也有人问过，大清已经亡了110年了好么。
这些证是这样的
这样的
那么这些证是否有效么，能否用来证明享有现在的宅基地使用权，能否用来办理不动产登记呢。
我们一个一个说。
土地改革没收了地主的土地及其在农村中多余的房屋，分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有，为鼓励地主自食其力，也分配同样的一份。按照1950年《中华人民共和国土地改革法》规定，对地主亦分配给同样的一份，土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营，买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约，一律作废。1949年新中国建国前，民国政府更不用说大清朝发的土地房屋所有权契证，也叫老红契，已经无效了。土地改革不是请客吃饭，打土豪分田地，都是真的（链接：中华人民共和国土地改革法）
土地改革时期，存在五种所有制：国家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即劳动群众集体所有制；个体劳动者所有制；资本家所有制。当时农民可以拥有私有土地所有权，1954年《中华人民共和国宪法》第八条规定，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。只有矿藏、水流，由法律规定为国有的森林、荒地和其他资源，属于全民所有。
1955年《最高人民法院对土地证和老红契效力问题的解答》（〔1955〕法行字第16242号）明确，在土地改革以后，所有以前的一切老契，均已作废，所谓老红契压倒土地证的问题，是不应该存在的。
那么土地改革时期政府发的土地房屋所有权契证是否有效？
60年代人民公社时期共有4个《农村人民公社工作条例》，即1961年3月（草案）、1961年6月（修正草案）、1962年9月（修正草案）和1978年12月（试行草案），都有60条，特别是其中1961年6月的和1962年的名称完全相同，都叫《农村人民公社工作条例（修正草案）》，容易混淆。
施行时间最长的是1962 年 9 月27日中共八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例（修正草案）》（链接：农村人民公社工作条例修正草案），建立了农村人民公社作为社会主义的集体经济组织，分为公社、生产大队、生产队三级。人民公社的基本核算单位是生产队。根据各地方不同的情况，人民公社的组织，可以是两级，即公社和生产队;也可以是三级，即公社、生产大队和生产队。
草案规定：全大队范围内的土地，都归生产大队所有，固定给生产队使用。社员的房屋，永远归社员所有。社员有买卖或者租赁房屋的权利。人民公社社员可以耕种由人民公社分配的自留地和自留山。自留地长期归社员家庭使用。
注意这里享有集体土地所有权的是农民集体经济组织，人民公社后来变为乡镇、村、村民小组三级集体经济组织，按照《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）开展农村集体土地确权登记发证，土地所有权确认给村民小组农民集体、村农民集体所有或乡(镇)农民集体。属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。在土地登记簿的权利人和土地证书的土地所有权人一栏，集体土地所有权主体按хх组（村、乡）农民集体填写。（链接：国土资源部、中农办、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见）虽然可能各地在登记发证中有误差，全国范围内的农村集体土地所有权登记发证工作已经于2012年底前完成了。
村委会不是集体经济组织，没有集体土地的所有权，无权处分集体土地。抵押人必须是有权处分不动产的权利人，因此村委会无权抵押集体土地。（链接：已抵押的不动产转让的，是否要变更抵押人）最高人民法院认为，居民委员会、村民委员会提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是依法代行村集体经济组织职能的村民委员会，依照村民委员会组织法规定的讨论决定程序对外提供担保的除外。（链接：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释）
对于社员宅基地所有权归生产队所有的理解，1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》（中发（63）193号）明确，社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物，如房屋、林木等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。
1962年的修正草案公布实施时间是现今我国确定土地所有权的重要时间界线，草案第21条规定，土地、牲畜、农具、山林、水面、草原的所有权和经营权，经过社员大会或者社员代表大会讨论同意，定下来以后，长期不变，就是后来俗称的四固定，是目前我国处理土地所有权、使用权、林权权属争议的主要依据。
1991年《最高人民法院关于村委会与所属村民小组的土地纠纷案应如何适用政策法律问题的复函》（（91）民他字第30号）认为，处理土地权属争议应当按照国务院国发（1980）135号文件批转广西壮族自治区《关于处理土地山林水利纠纷的情况报告》要求，以土改、合作化、四固定时的权属为准。
人民公社化运动和修正草案的出台，意味着我国消灭了土地私有制，农民原有的集体土地所有权转由作为农民集体经济组织的人民公社（生产队）享有，农民享有原有集体所有土地的使用权（包括宅基地使用权）。
原国土资源部《关于带地入社土地确权问题的复函》（国土资厅函〔2002〕437号）答复山东省厅认为，经过了带地入社和1962年的四固定，生产队范围内的土地，无论其是否原为国有，都应确定为集体所有。
因此1982年《中华人民共和国宪法》根据历史和现状明确，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。从宪法层面确定了我国实行生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，农民不再享有集体土地所有权。
1996年原国家土地管理局《对天津市土地管理局关于坟地及公用房屋用地登记问题的请示的批复》（国土批〔1996〕90号）明确，根据我国现行法律规定，土地属于国家所有或者集体所有，解放后颁发的私有土地契证现均已失效，不再具有法律效力。原私有土地契证认定房屋内的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可确定其国有或集体土地使用权。依法已由其他人使用或空闲未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用权。
虽然自然资源部网站答复认为该文件已经失效，但答复内容可以从现有的法律法规中推导出来：人民公社时期农民带着私有土地进入农村集体经济组织（公社、生产大队、生产队），修正草案和《宪法》均明确由农村集体经济组织作为集体土地所有权人享有农村集体土地所有权，原来土地改革时期颁发的私有土地契证当然失效。
农民享有由土地所有权转化而来的集体土地使用权（宅基地使用权）。由于房屋所有权并未被征收，因此农民继续保有原有房屋的所有权，并可以买卖、置换、调配等。1996年批复所指的仍由原所有人合法使用，主要是为了确认在这段时间没有经过置换、买卖等交易行为，依然属于原宅基地所有权人占有使用，即房屋所有权人没有发生变化。只有原有房屋的所有权人可以享有集体土地使用权。
同理，1990年原国家土地管理局在答复最高人民法院民事审判庭《关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函》中认为：我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。
1986年《土地管理法》（链接：中华人民共和国土地管理法（1986年版））规定，集体所有的土地和国有土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当时的土地登记和确权是同一个行为，土地所有权和使用权的首次登记兼有确权的作用。
2007年《国土资源部关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》（国土资厅函[2007]60号）（链接：国土资源部关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函）认为，土地权属争议是指土地登记前，土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属而发生的争议。土地登记发证后己经明确了土地的所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议。土地所有权、使用权依法登记后第三人对其结果提出异议的，利害关系人可根据《土地登记规则》（链接：国家土地管理局土地登记规则（1989-1995年）/国家土地管理局土地登记规则1995-2008）的规定向原登记机关申请更正登记，也可向原登记机关的上级主管机关提出行政复议或直接向法院提起行政诉讼。《土地权属争议调查处理办法》(国土资源部令第17号)（链接：土地权属争议调查处理办法）第二十条中的人民政府颁发的确定土地权属的凭证，是指初始土地登记完成前，争议土地原有的人民政府颁发的确定土地权属的凭证。
即当时的土地登记类似澳大利亚托伦斯登记，由登记而获得土地权利。登记机关对土地登记进行实质性审查，具有确定土地所有权和使用权的效力，可以依据土地改革时期的私有土地契证和继续使用房屋的事实，确定集体土地使用权，并颁发集体土地使用权证。
1996年《福建省土地登记条例》（链接：福建省土地登记条例）认为，土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利进行审查确认、登记造册、颁发证书。1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（链接：中华人民共和国土地管理法（1986年版））实施以前使用的土地，未经登记部门确权、发证的，应当提交土地所有权证、房地产所有权证、宅基地使用证、清查用地时补办的用地证明或建筑许可执照等作为土地权属来源证明文件，原有土地权属证件不全或依据不足的，还须提交权利来源和权属演变的书面报告、所在地居(村)民委员会证明和法律责任的具结书。
即原宅基地所有权经过行政确认没有发生房屋转移等情形后自然转化为土地使用权，并予以确权登记。确权和登记是同一个行为，或者说登记带有确权效力。因此对于已经登记的土地使用权，不得由于未进行公告等程序瑕疵非实质性原因而随意撤销（链接：不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记）。
2008年《物权法》则将不动产登记与不动产物权的行政确认区分开来，将登记作为物权法定公示手段，并派生出不动产登记具有推定登记簿记载的权利真实有效的效力，更接近德瑞等国的权证登记制，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。
2008年原国土资源部出台的《土地登记办法》（链接：土地登记办法(2008—2017年)）明确土地登记是指将土地权利事项记载于登记簿的行为。2014年国务院《不动产登记暂行条例》（链接：不动产登记暂行条例）沿袭了该定义，明确不动产登记是将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
最高人民法院在物权法司法解释中（链接：《物权法》司法解释及最高法院权威解读）明确，不动产登记簿记载只是推定有效，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。
2020年《中华人民共和国民法典》和最高人民法院司法解释（链接：民法典物权编（不含担保物权和占有）/最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一））延续了这一规定，不动产登记只是记载不动产物权等事项的程序性行为，与作为行政确认的确权行为不同。
最高人民法院对行政案件案由的规定将登记和确权分为不同的案由（链接：最高人民法院印发《关于行政案件案由的暂行规定》的通知），不动产登记属于行政登记，土地、矿藏、水流、滩涂、林地、林木、山岭、海域使用权权属确权属于行政裁决，这就把确权和登记的关系分清楚了。（链接：自然资源调查、确权和登记的关系探析）因此不动产登记不是行政确认或者确权，而应当作为公共服务类行为。
目前对不动产登记已经有详细的规范（链接：不动产登记操作规范（2021年修改印发）），存在土地权属争议的可以按照《土地权属争议调处办法》（链接：国土资源部土地权属争议调查处理办法）由县级以上国土资源行政主管部门负责调查和调解，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定。各级人民政府或人民法院已依法处理的土地权属争议，按处理决定确定土地所有权或使用权。生效的处理决定是土地登记的依据。
对于土地改革时期已经颁发私有土地契证的，可以按照1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》（链接：《确定土地所有权和使用权的若干规定》），对土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者国有土地使用权。因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者。空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。
鉴于确权和登记已经属于不同的行政行为，目前没有对行政确权进行单独的程序性规定，建议可以按照2020年7月22日自然资源部组织编制了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》（链接：自然资源部《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答（三）》），查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会出具证明，并经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。如果原有土地上房屋依然存在，可以按照原有面积确定土地使用权并登记发证，即使面积超过各省的宅基地限额。
农村老宅的继承登记
土地改革法到现在已经70多年，当时的权利人大多已经去世，即使是刚出生的也已经是耄耋老人。按照《中华人民共和国民法典》（链接：民法典婚姻家庭编、继承编）规定，权利人去世的，其权利自动由继承人享有。死者基本没有遗嘱，所有法定继承人都有继承权。由于户口制度不完整，难以明确继承人的范围，第一顺位继承人的有父母、配偶、子女，很多子女已经去世，发生转继承或者代位继承的情形，更加难以认定继承人范围，至于在国外、省外联系不上的更是比比皆是。公证机关很少办理农村继承权公证。
《不动产登记操作规范》（链接：不动产登记操作规范（总则编））要求，受理继承转移登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。事实上很难做到或者短期内实现。
况且农村的宅基地没什么价值，只能在本村村民之间流通，仅对愿意留在本村或者回乡养老的继承人有意义，所以涉及继承的农村宅基地确权登记有相当大的难度。可以考虑先对现有权属来源材料可以确定的土地权利人确认其土地使用权，即使是死者也可以考虑由其子女持相关材料代为申请，登记到死者名下，或者登记为死者的继承人，待继承人明确后进行登记。
有人认为对这些老房子不应办理确权登记或者继承转移登记，待房子倒塌之后由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府（县政府）批准，注销其土地登记，收回土地使用权。（链接：《确定土地所有权和使用权的若干规定》）笔者认为农村的老房子都是祖宅，承载了大量的乡愁和割舍不去的情怀，村民即使旅居海外，也不愿意眼睁睁的看着它们倒塌，特别是南方宗族意识浓厚的地方。直接拆除没收过于粗暴，也侵害了村民的权利，并不会显著增加村集体的收益。对这些老房子确权登记后可以稳定村民的心，吸引在城市里的子女后人带着专业技术、资金、信息、项目等优势资源留在农村，投资创业，促进乡村振兴，成为引凤的巢。也可以作为闲置宅基地与社会资本合作进行民宿旅游、一二三产业融合开发。
宅基地购买合同效力
1986年《土地管理法》（链接：中华人民共和国土地管理法（1986年版））允许城镇非农业户口居民使用集体所有土地建住宅，但必须经过县级人民政府批准。1999年实施的《土地管理法》（链接：中华人民共和国土地管理法(1998年)）删除了非本村村民可以申请宅基地的规定。1999年5月6日国务院办公厅印发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（链接：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》）明确指出，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
因此1999年5月6日前，非农业户口居民（含华侨）既可以通过申请审批方式，也可以通过接受转让、购买房屋方式取得宅基地，原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。（链接：《确定土地所有权和使用权的若干规定》）对于这些回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地（经过县级人民政府批准取得），或因合法取得房屋而占用宅基地的（通过接受转让、购买房屋方式），经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记该权利人为非本农民集体经济组织成员。（链接：自然资源部宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答）
很多法院有个误区认为城里人不能到农村购买宅基地，因此非本村户口购买宅基地的合同都是无效的。但由上可知，1999年5月6日前法律没有限制城里人到农村购买宅基地，已经签订的宅基地购买合同应当确认其效力，不应一律判决无效。
宅基地的取得
宅基地使用权不是登记生效，对于非本村户口的村民持1999年5月6日前的县级人民政府批准取得宅基地的文件、购买宅基地合同、农房买卖合同、赠与合同、分家析产协议等权源材料在1999年5月6日之后向当地不动产登记机构申请宅基地使用权登记的，笔者认为可以予以办理宅基地使用权不动产登记，其程序可以按照自然资源部《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》，经过公告无异议或者异议不成立后，由该农民集体经济组织出具证明后予以登记。（链接：宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答）
按照规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记（链接：国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知）。对于原来是本村村民，后来成为城市居民的，其原已在农村通过乡级人民政府（1999年之前）、县级人民政府审批方式取得的宅基地使用权，通过接受转让、购买房屋、分家析产等方式取得的宅基地使用权，应当予以不动产登记并颁发证书。
一户一宅的审查
也有地方发现存在一户夫妻双方都各自通过乡镇审批取得宅基地使用权的情形，有登记人员咨询登记的时候是否要审查一户一宅。如果严格按照一户一宅就无法登记了。鉴于这种情况多发生在90年代，当时也是有合法审批文件的，登记人员只需根据批文予以登记，无需审查是否满足一户一宅。为减小登记风险，建议可以将此情况作为历史遗留问题，出台文件予以明确，可以参照对于非本村户口的村民持1999年5月6日前的县级人民政府批准取得宅基地的文件、购买宅基地合同、农房买卖合同、赠与合同、分家析产协议等权源材料在1999年5月6日之后向当地不动产登记机构申请宅基地使用权登记的程序，经过公告无异议或者异议不成立后，由该农民集体经济组织出具证明后予以登记。
城里人购买宅基地
1998年《土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地，实质上否定了非农村村民使用集体土地建设住宅的可能。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业，一般由当地经贸部门认定。1999年5月6日国务院办公厅印发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》禁止城镇居民到农村购买宅基地。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）（链接：《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确了）进一步明确，农村住宅用地只能分配给本村村民。
宅基地继承和翻建
宅基地还有一点特殊的地方在于，宅基地使用权是作为集体经济组织（人民公社）成员才享有的权利，是以户为单位申请审批并确权登记的，可以认为是户内共同共有，应当将所有户内成员都记载在登记簿上（包括未取得夫家宅基地的外嫁女），以取得宅基地审批文件的时间为准，申请人只是户内成员代表，可能是户主，也可能不是户主，但都不影响权利共有的属性。但如果后来又增加子女继续在该户内的，经宅基地使用权人申请，可以增加权利人。
因此宅基地的继承有与城市国有土地不一样的地方：只要户中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该户的宅基地使用权，不发生继承，继续由现有的户内人口共同共有宅基地使用权。如果户内人口都去世了才发生继承。
农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，带有身份性质，按照《继承法》的规定，身份性质的权利不能继承，城市户口子女不能单独继承农村宅基地，宅基地上的房屋属于个人的合法财产可以继承。城市居民可以按照房地一体原则，继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权。（链接：宅基地使用权可否由城镇子女继承？自然资源部明确答复了）。
对于继承取得的房屋继承人能否翻盖，从理论上说农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，城镇子女是通过继承宅基地上房屋依据地随房走的原则取得宅基地使用权的。翻建会导致房屋灭失，宅基地使用权随着地上的房屋灭失而消灭。
但法律并未明确禁止，而且按照规定，农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡(镇)国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。（链接：福建省农村村民住宅建设用地管理办法（2011年））
实际上宅基地上房屋如果不允许城镇子女继承取得的予以翻盖，通过改建和修建，也是可以维持房屋的状态，不至于倒塌。但不能住人的房屋既无法流动起来为人利用，反而处于闲置状态，是社会财富的浪费，还可能造成房屋质量安全引发的社会风险。另一方面，城市居民有回乡养老的需求，城乡一体化及乡村振兴需要城市资金、人才的回村反哺，如果放开继承房屋的宅基地翻建，有利于扩大新农村建设的资金来源，吸引进城的人口回流农村创业。同时也为宅基地退出培育市场，激活宅基地流转市场。（链接：农村宅基地使用权继承需要明确的三个问题）
开发民宿旅游项目
对于非本村村民在农村合作建房、开发民宿旅游项目的，为保障投资人的权利，可以考虑在农房上设立居住权并进行不动产登记作为物权保障。居住权应当在合法建造的农房上设立，因此不会起到鼓励违法建设的作用，同时宅基地使用权人依然保有农房所有权和宅基地使用权，居住权人则享有按照合同约定使用、占用住宅的权能，两全其美。
（链接：居住权登记来了，哪些情况可以适用）
另一方面，也可以签订买卖农房的合同，并约定该合同自购买人符合购买农房条件之日起生效，并持该合同向不动产登记机构申请预告登记，籍以对买卖农房的债权合同进行物权化保护，同时不违反法律关于城市居民不得购买宅基地的禁止性规定。自然资源部在答复全国人大代表建议中明确，农村不动产依法可以办理预告登记。（链接：宅基地使用权可否由城镇子女继承？自然资源部明确答复了）。
古厝的利用和保护
对于很多地方提出来，比如平和土楼等古建筑古民居，已经年久失修无人维护，村民愿意，政府引入外部投资者进行民宿旅游开发，但可能由于古建筑的继承人众多，难以全部到场或者无法确定难以签订合作投资协议的，可以考虑利用《民法典》规定：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。这里的处分行为是指法律上的处分，其目的是赋予部分共有人对共有物的处分权，兼顾效益和公平。（链接：民法典物权编（不含担保物权和占有））。详见文章：按份共有的不动产，多数份额权利人能否直接转让
投资人可以在地方政府和村委会协助下，与多数份额的继承人签订合同开发建设，设立居住权并办理不动产登记，允许出租作为民宿，所获得的收益应由其他继承人获得的部分进行公证提存。
宅基地的抵押和转让
由于宅基地具有强烈的人身属性，因此只能在本集体经济组织内部流转，即可以在本村村民之间转让，转让时应征得村集体经济组织同意，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。（链接：宅基地能否转让，看自然资源部权威问答）
对于历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
《民法典》明确规定，宅基地、自留山、自留地等集体所有土地的使用权不得抵押（链接：民法典物权编担保物权分编），按照房地一体的原则，农房抵押时宅基地随之抵押，因此农房也不得抵押，农房和宅基地抵押合同无效。
