从去年下半年开始，房地产行业变得风云诡谲，让人捉摸不透。当时很多人还摸不清楼市的发展方向，甚至很多地方政府也不知道该如何做，调控政策也是一时紧一时松，有的城市继续出台政策防止房价上涨过快，但有的城市却在积极出台政策防止房价下跌。专家在评论楼市行情时也是众说纷纭，今天这个专家说，未来房价还会继续上涨，张口闭口都是建议人们要“趁早买房”，明天一个专家有开始唱衰楼市，认为房地产行业的转折点已经到来，好心劝大家“不要着急买房”。
这种情况下，让很多购房者站在了十字路口，不知道该如何做。特别是对于一些刚需群体，更是在今明两年是买房还是应该继续观望之间来回徘徊。如果现在买房，怕房价下跌只是开始，远远没有达到了谷底，面临买完房就亏损的局面，如果不买又担心在利好政策下，房价出现反弹，未来会更买不起房。
因此2022年的房价走势可能会成为人们最关注的话题之一，毕竟现在房价仍然处于高位，很多刚需买房还是需要掏空三代人的积蓄和透支未来30年的收入。政府调控政策的不断出台，房地产市场的起伏不定，让购房者不得不更加谨慎，因为谁也不想因为买房的错误决定，让自己一辈子的财富贬值。
那么今明两年到底能不能买房？其实这个问题的本质还是未来房价到底是涨是跌，如果未来房价继续上涨，对于购房者来说当然四处借钱也要买房，如果房价继续下跌，大家当然想知道楼市的“谷底”在哪里？什么时候能“抄底”买房？对于这些问题，其实我们并不能进行准确地回答，因为我国城市众多，每个城市的基本面、人口发展趋势、政策等都不一样，例如上海和鹤岗的房价走势肯定不会一样。因此我们只能从宏观方面给大家一些购房参考建议。
从宏观方面来看，我国楼市出现分化已成必然，随着城镇化的进一步加深，我国的人口会进一步地向大城市集中。一个城市房价的涨跌本质上还是受到供需关系、人口增量、经济发展程度等因素的影响。因此一些一二线城市随着人口的增加和经济的快速发展，供需关系处在供不应求的状态，这些城市的房价还会有一定的上涨空间。因此对于这些城市的刚需来说，如果想买房还是要趁早。至于一些三四线小城市，笔者认为买房可以再等一等。一方面这些城市的房价本身就虚高，很多时候都是靠投资炒房者和棚改炒起来的，现在进场买房很可能属于“高位接盘”。另一方面这些城市的房子无论是短期还是中长期来看都没有升值潜力，随着住房资源的过剩和人口的就是，房价下跌可能只是时间问题。
楼市出现分化，对于购房者来说就面临更大的考验，买房时就更需要小心谨慎。一些专家给出一些比较实用的建议，他们认为这两年如果有买房的计划的话，买房时可以看一下这3个“建议”，很实用。
第一：这两年买房尽量购房现房，如果非要购买期房应该首先央企、国企开发商
这两年关于烂尾楼的消息越来越多，前几天烂尾楼业主集体停贷的新闻还冲上了热搜。为何现在的烂尾楼越来越多呢？主要原因还是现在楼市遇冷，开发商房子卖不出，资金链受到冲击，很多房企因此爆发债务危机，最后导致破产。
前几年我国房价一直持续普遍上涨，导致很多房企对未来房价的优势盲目乐观，因此很多企业不断提高杠杆，盲目扩张，摊子铺得太大。而这两年楼市走入低谷，很多房企房子卖不出去，无法再拆东墙补西墙，被挪用的资金又追不回来，最后造成房子烂尾。即使不烂尾，现在很多楼盘出现延期交房、减配已经成为常态。因此这两年购买期房要承担的风险极高，最好购买现房。
有人说后买现房是好，但现房大部分都是二手房，新房几乎没有，而且没有太多的选择性。如果想买期房的话，笔者建议应该首选一些央企和国企开发商，这些企业实力雄厚，一般有交房的保障，烂尾的可能性不大。
第二：不要再以投资为目的买房
有人说你不是说一二线城市的房子还有升值空间吗？我选择投资一二线城市的房子不行吗？笔者认为很难，首先一般来说一二线城市的房子仍然限购，很多人想投资这些城市的房子，但可能没有“购房资格”，即使有可能也只能买一套。另外来说，我国房地产行业的黄金时代已经过去，即使这些大城市的房子，房价上涨的速度也不可能和过去相比。因此即使购一二线城市的房子，投资回报率也并不高，能跑赢通货膨胀可能就不错了。而且这两年国家一直在放出出台“房产税”的消息，一旦出台房产税，投资房产的收益会进一步被压低。 至于那些三四线城市的房子更不能投资，我们前文已经说过，这些城市的房子无论从短期还是从中长期来看都没有任何投资价值，现在选择投资这些房子只能成为别人的“接盘侠”。总体来说，我国房地产行业的黄金时代已经过去，再想靠投资炒房赚钱非常困难。
第三：不要购买超过自己经济承受范围内的房子
尽管这两年很多城市的房价出现了回落，但买房所要承担的风险变得越高。因为房价出现回落，买房出现亏损的几率越来越高，而且房子的流动性也越来越差，房子成为负资产的可能性越来越大。因此这两年买房已经不要购买超过自己经济能力承受范围内的房子。原因主要有以下几点：首先我国的房价仍然处在高位，很多年轻人买房还是需要掏空三代人积蓄，还要透支未来30年的收入。如果购买超过自己经济承受范围内的房子，给自己的压力过大，生活质量就会下降。另外一旦房价下跌，购房者收入又不稳定，还不起房贷，房子又卖不去，最后只能选择弃房断供，面临房财两空的局面。
其次这两年受疫情影响，全球经济比较动荡，很多的收入也并不稳定，没有必要因为买房让自己承担这么大的风险。
最后你认为这两年买房还应该注意哪些问题？欢迎在评论区留言讨论。
