活到老，学到老，老祖宗的这句话还真没错。
最近，八弟真的是被一些“砖家”给深刻教育到了。比如某大学教授说，00后打工人缺乏关爱，可以给00后增加工作强度；再比如，某位房地产砖家说，建议农民进城买房住，然后开车回农村种地。
对于后者，八弟只想说，我谢谢您嘞。
知道房子难卖，但也不至于这么饥不择食吧。
更过分的是，这位房地产“砖家”，还曾有过一段更夸张的虎狼之词，认为年轻人未来工作30-40年不成问题，建议房贷延长至40年，首付可以放宽至20%。
再说，再说，信不信我给你一个大比兜。
房地产行业下行，几乎什么牛鬼蛇神和花式营销都出来了，一切都只为了促销、卖房。
过去的1年，零首付、1成首付、西瓜荔枝换房、买房赠送打谷子服务，一个一个的花式促销，八弟是看的眼花缭乱。要八弟说，八弟走过最长的道路，就是开发商的套路。
而最近，八弟又发现开发商的一个新奇套路。
买房送一成首付！听说过送车位，送家电，送打谷子服务的，就是没听说过送首付的。据说，这首付还真的是送，而且是用返现的形式送，朋友圈都被刷爆了。
果然还是开发商聪明，你说同样是九年义务教育出来的，开发商们怎么就能想出这么巧妙的东西了，真是学习了，学习了。
座无虚席， “送一成首付”是啥套路？
据了解，这个“送首付”的楼盘就是佛山的泰丰·千玺湾，禅城亚艺湖板块的当红炸子鸡。熟悉那边的人都知道，项目的位置并不差，却还要搞这种骚操作，是要卷死个谁？
八弟搜了一下，发现泰丰是广撒网，不止在佛山，惠州的泰丰项目，也放出了大招： “8折+送一成首付+2万送车位 ”，估计谁见了都是腊月里的萝卜，冻（动）了心！
不过，这种骚操作，确实也吸引了不少客户前来看房，泰丰·千玺湾的现场，座无虚席，半夜10点都还有好几组客户在谈价，如此冷淡的市场，不多见啦！
那送一成首付，到底是怎么一个玩法？
其实很简单，我们可以理解为，原本需两成首付上车的，现在仅需一成首付即可！
在买房的时候，你会得到这两个信息。
首先，购房合同上的总价是按原价签，并非折后的实际成交价。
其次，开发商与购房者另外签署一份协议，约定“送一成首付”的金额和返还时间。
而且，据泰丰千玺湾的销售称，开发商返还给购房者的首付款，会 在网签之前返还到购房者非首付款账户 （规避部分银行查首付来源）。而且，是真金白银打款到购房者账户，无需任何利息，买房后，也无需再还给开发商。
所谓的“送一成首付”，就是这么来的。
不熟悉的粉丝，可能现在还是懵的，还没想明白这笔账怎么算？没关系，看这张表就全懂了！
看到没有，同样是180万实际成交的，但在首付上出现了16万的差额，贷款额度也变多了。一顿操作下来，开发商一分没少收，购房者也真正的少花了20万。
神奇吧？
其实说白了，这就是 新房版的高评高贷 ，在二手房市场早就使用的伎俩，做高成交价格， 套取更多银行贷款，用来减少首付款的比重 。
如果房子的备案价高，只要胆子大，开发商甚至可以将备案价拉到最高，购房者只需要缴纳税费，0首付就能购房。
这时有人问了，这是合法合规的吗？
只能说，明知道是不合理的操作，但偏偏做的一切都合法合规，让审核部门和银行都很难挑出毛病。
这么说来，银行成了“大冤种”？
那可不一定，毕竟出来混迟早是要还的！
赚了还是亏了？
银行从来不会做亏本生意。
要说亏的人，只有自己才是那个小丑！
天下没有免费的午餐，馅饼与陷阱，也只是一字之差。“送一成首付”，只花20万就买到房子，购房者也是要付出相应的代价的。
1、税费、物业维修基金增加。
虽开发商送了一成首付，但备案网签的价格是按原价格（200万），而非实际成交价格（180万），所以，契税（1%）和物业维修基金（1.5%，≥90㎡）的收取标准都以200万来计算，费用会多缴纳几千块钱。
2、月供增加，利息总额增加，还贷压力大。
前段时间热门的“提前还贷”潮，大家都嚷嚷着要提前还贷，究其原因，不就是因为月供太高，利息太多，房贷利息高于投资理财回报率，趁早归还本金，规避银行“吃”更多的利息，是不二的选择。
目前，佛山的利率按4.3%算，等额本息贷30年，160万和144万之间的还贷计划表存在一些很明显的不同，每月月供会增加近800元，所产生的利息也多13万，还贷压力可一点也不小。
幸好今年利率降了，要是按照去年5.85%的利率，利用低首付上车，日后的还贷压力会更大，最终偿还的利息，并不比少交的那点首付少。
无论怎么算，于购房者而言，都是亏的。要说赚到啥了？就是一成首付就上车了一套心仪的房子。
按照现在的市场行情，八弟还真想不到其他好处了。
买房返现，有哪些风险？
说一千道一万，买房送一成首付或者说返现，和西瓜荔枝换房一样，全都只是噱头，完全是为了让购房者更容易上车，但承担的风险也会更大。上车之后，还贷压力多大，开发商可不管，毕竟只要你上了船，压力可就给到了购房者这边。
好在，现在购房者可不笨。光用首付来诱惑购房者上车，已经不够了。怎么减轻每月的还贷压力，和能不能收楼，才是买房者更为关注的问题。
买房送一成首付，最大的好处确实是降低了购房门槛。但正如上文所说，利用低首付撬动一套房，所用到的杠杆，明显会同比增大，无论是月供和利息，都是成比例上升的，这十分考验自身的偿债能力。
还有一个是，送一成首付这种事，虽看上去合情合理，但实际上是“障眼法”，真要严格查起来，是存在骗贷的嫌疑的，一旦东窗事发，购房者可能会被套上“骗贷”的帽子，如此一来，将会竹篮打水一场空。
另外，在收楼难成为普遍现象的情况下，即便是如今财务尚显健康的民营房企，但买房时，仍需要谨慎。
玫瑰是很美，但它却有刺，开发商的故事讲得再动听，但可能藏着雷。
切勿因为贪小便宜，反而最后吃了大亏。
