前几天，我们简单匡算出9月的二手成交数据
预估会在1.69w套，一个不算太低的数字
但当我们整体拉一下2022年的数据，有一种趋势比较明显了
4、5月疫情过后，上海二手房市场迎来了短暂的反弹，单看每月的成交量基本都在2w套上下
但是仔细看7月以后的成交走势，不难发现，二手市场已经有种逐渐走低的趋势
而另一方面新房的画风，却是这样的
表格来源：丁祖昱评楼市
根据CRIC数据显示，2022年第三季度供应面积约316.8万平方米，为2019年至今，三年内最高
面对如此火热的新房市场，今年上海二手的成交量似乎显得更加动力不足
从2019年开始，上海年均20万套的成交，今年还能保得住么
我们不妨先来看看，今年成交数据的综合走势
01
把时间线拉长，二手成交量都在降
从这两年的情况来看，二手房成交的低迷期除了过年就是遇到疫情
封控期上海二手房市场因为疫情的关系，可谓遭遇低谷
所以要足够客观地分析上海的二手成交量，第一件事就是 去掉4、5月
然后再让我们把时间拨回2016年
从近7年的上海二手成交数据来看，除2016年月均达到3.3w套，之后的年份也只有2020年和2021年的二手成交突破2w套
至于2022年的二手市场，月均1.6w的成交量仍处历史低位
可见，从总的变化周期来说， 自2021年1月触顶后上海的二手成交量持续下滑，且很可能仍未到底
另一方面，这也说明了，去年的核验价对二手房的成交影响真的很大
原价500w的房子，可能只能按照350w的总价贷款，真实的首付款也从175w，变成272w
这样的效果实施起来也是立竿见影的
自核验价实行开始，2021年的那3个月就直接开始一路下跌
而这一趋势，直到2022年还没缓过来
单月的均价分析完了，我们再来看一个数据，成交总量
从图中我们可以看出，即使去掉4、5月的数据，2022年1-8月的 二手成交总量仍未达到历年来12.5w套的平均值
迄今为止，今年上海二手房市场的月均成交量和年总成交量都在低位
加上如今楼市已到2022年下半场，后面9-12月的成交量要想出现暴增的情况，基本也是不大可能的
但是单从成交量的数据，就能去判断未来的二手走势吗
其实更多时候我们看到的二手房数据都是来自成交量，而挂牌情况往往很容易被忽略掉
之前很多链家小哥也告诉我解封以后，房源挂牌条件在不断放松，挂牌价基本也都是跟随市场波动的
所以，此时二手挂牌的情况也就成为了未来成交是否会持续走跌的一个确切的参考维度
02
二手挂牌量，出现两个极端
我将上海的二手挂牌量和新增挂牌量趋势做了一个对比
发现二者呈现出截然不同的趋势走向
首先来看看上海总的二手房挂牌量
数据来源：一房一万
2022年以来，上海二手房挂牌量一路节节攀升
到了8月，上海二手房挂牌量约2.55万套，上涨约3.6%
这样看来，似乎是在说二手市场的成交火热，所以带动了大量的房源开始挂牌出售
别着急，我们再来看看上海16个区的新增挂牌量
这里有两个点可以重点关注一下
第一，6月上海全市二手新增挂牌，40397套
虽然比不过2021年的11月、今年的3月，但也算是全年较高的水准
如此看来，解封以后，房源挂牌条件不断放松之下的首月，房东确实是嗨的
第二点，6月以后的3个月，二手新增挂牌量直接阶梯式下降，甚至很有可能恢复到5月解封前的水平
什么意思
看似好像上海的二手挂牌总量在不断提升，但是新增房源挂牌量却在跌
那增涨的那部分房源是什么
库存
也就是说，大量的二手房因为前期没有销售掉，库存越来越多，这才导致了总房源的增加
这也从侧面说明了，此时上海的二手市场逐渐开始进入买方市场
此外，除了量的下跌，二手房源的价格也不容乐观
数据来源：贝壳
从调价动作来看， 今年8月有降价意向的业主接近八成
还记得前段时间苏州全面取消限购的二日游政策，一时间在楼市闹得沸沸扬扬
因此随着近期政策调整、房贷收紧等因素，市场上的观望情绪也越来越重
这也就不难理解大部分业主在情绪影响之下会选择不断降价
这也是为什么大家整体感受二手房有点萎靡的原因
同时随着今后对二手存量房源的管控和上架越来越严格，想要选二手房的人们，可能会更加的少
这也就导致了越来越多的人会将目光转向一手市场
03
今年上海一手成交，都快和二手持平了...
讲新房市场前，我们先看一个数据
今年8月一手房成交量10895套，新房/二手，约53%
要知道，这个数字在要是放在以往其他的正常年份，它的占比一直都是在30%以内
长期以来，上海二手房成交都占据着整体市场成交的大头
但到2021年7月，上海正式开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交规模降至200万平方米以下
到了2022年，这一现象更是达到最高值
表格来源：丁祖昱评楼市
截止2022年9月21日上海新房成交约691.42万平方米，二手房成交约890.21万平方米， 一手房成交面积占一二手总成交面积的44%
越来越高的占比说明了什么
首先要明白，这个占比可能是近一年来特殊现象
因为去年8月开始的二手核验价，削弱了二手市场整体购买力，也对二手成交造成直接影响，最直观反应就是上文我们提到过的，核验价政策出来后第一个月，二手成交直接腰斩
这也从侧面说明了，目前二手成交跟核验价政策有直接关联
而未来如果核验价没有大幅松动迹象，那么二手成交可能会长期受限
其次，受此影响最大的就是市场上的老破小
二手成交受影响，部分购买力涌向新房，市场置换客户变多
而老破小竞争力抵不过次新、或者其他非老破小产品，这类产品市场流通起来会更难，竞争也会更加惨烈
还有一点，就是现在的上海正处于 巨量的新房供应阶段
一方面，2022年在上海二手房受“三价就低”影响，明显衰退的同时，新房供应量开始大量抢占市场
2022年前五批次推出的集中供应房源，合计190个项目、59062套房源
伴随大量的新房入市，一二手房的成交占比中，二手房的成交面积占比从2021年的71%下降到现在的 56%
二手成交份额已经受到新房挤压
另一方面，2022年，上海再次加大土地供应量
数据来源：上海市规划和自然资源局
具体来看，2022年上海全年计划供应建设用地2427-2707公顷，比2021年提高了18%
此外，若以中位数来计，2022年的商品住房用地供应计划同比2021年 增幅高达为45%
不断拔高的新房供应量更是极大压缩了二手房的成交空间
再者，从购房角度来说
如今上海的一手房整体的产品力已经非常高了，供应结构上地段的品相也非常的好
而且价格预期大家都看得到，相比较二手的动辄15w+价格，再加上倒挂、税费成本等因素
客户会优先选择一手房
好比今年徐泾的蟠龙天地（三期）开盘即售罄，浦东高行板块的招商璀璨公馆，9月19号开盘，认筹率高达325%
上海核心地段一手房的供应量会越来越少这是必然趋势，但是在未来集中供应的近郊会具有极大的竞争力
到这里，我们分析完了有关一、二手房成交量的大部分数据
那真实的线下房源成交，又是什么情况呢
04
链家小哥也告诉我，二手成交正在被一手吸走
为了了解一下线下门店的真实成交情况，我咨询了两家链家店面
一家是在中外环的松江，另一家在市区黄浦
得到的结果大致一样，不过也有些微差别
首先 对于中外环而言，新房对二手房的冲击是最明显的
据小哥所说，近期明显感觉二手的客户转化成交周期变长了
拿松江为例，现在光市面上就有至少4-5个新房项目在推，且预计10月底还有新盘要开
一手房的火热也间接导致二手带看没那么多了
而除了新房供应量大，还有一个原因就是客户更偏向购买新房
后来我又去简单咨询了一下今年商品住房用地供应量比去年翻了三倍的临港
据了解，因为政策放宽，临港最近推的几个新盘清盘都很快，积分够的基本都会去买新房
且目前市场上大部分也是置换客户较多，而这类客户也基本都会优先选择新房
那市区的热门小区也是这样吗
黄浦的链家小哥表示，现在普通二手的成交量是下来了，但是 次新的豪宅小区成交依旧热
尤其是顶豪产品，基本没有受到市场影响，还是一路狂飙
甚至有消息传出，近期翠湖天地隽荟最新成交已经突破34万/平
如此看来，二手房市场的成交量影响较大的
一是新房供应量处于高位的中外环地区，其次就是非豪宅标准的普通二手房源
05
今年上海的二手成交，受各种原因影响太大
数据上看，历年来上海的楼市都是以二手成交为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%以内
但2022年至今，上海一手房成交占比已经提升至44%，即将与二手房持平
这其中存在去年“三价就低”政策出台的因素，也有上海近年来新房供应不断提升的原因
此外，伴随2022年宅地供应的进一步增加，更多的新房跑步上位，未来的二手房市场的成交环境会更加严峻，或者两者在成交面积上即将持平
无论怎样，今年上海二手成交20万的水平，应该是保不住了，你觉得呢
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