“短期内市场已经触底，房地产行业没有理由躺平。”
当万科董事长郁亮28号在股东会现场对投资者掷地有声的说出了这句话之后，万科股价连续两天上涨超过10%，市值上涨超过200亿。
我想起来四年前，也是在这个会场，万科打出了“活下去”的标语，震惊了我，也震惊了当时的房地产界。
四年后我们再来看，虽然万科2021年利润下滑45%，但好在活下来了，市值位居房地产行业第一。
而同行多家房地产公司爆雷，被踢出恒生指数成分股，就是多年前非理性、荷尔蒙情绪决策埋下的雷。
在这次股东会上，我向万科董事长郁亮请教了三个问题：
1、2008年专业化的万科，现在又是一个多元化的万科，那未来3~5年左右，万科物业、物流、万物云的多元化占比，能够达到多少？
2、我刚参加了房地产相关的美的、格力股东会，美的方洪波董事长比较悲观，认为行业处于多周期叠加下的寒冬，我想请问郁亮董事长乐观的判断这个依据是什么？
3、我非常高兴看到万科三十多年能健康的活下来，我想了解我们万科的战略定力来源于什么地方？
今天和大家从“四者思维”经营者、投资者、消费者和学者角度分享万科股东会的收获，以及董事长郁亮对这三个问题的回答。
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从伙伴、消费者角度看 ，我有位企业家学员是万科的供应商，他说很多企业家说万科的工程款很难拿，其实是工程质量没有做好，后来又想通过其他非正式方式通过验收，万科是不吃这套的。
万科和我价值观很相似，我把活干好了，就能准时结账。
另外万科股东会可以说是今年我参加多个股东会中，服务、资料配套做的最好的公司，也是唯一能开车进入公司内停车的。
从这点来说，我们可以感受到万科作为“城市配套服务商”的服务态度。
从经营者角度上说 ，我们有位企业家说郁亮董事长走访客户的案例给了她很大启发。
郁亮走访惠州的时候，发现惠州楼盘购买主力是深圳城中村的打工一族。
也就是手上大概有30万元，深圳购房上不了车，但又面临孩子即将上小学，又不想把孩子送回老家的群体。
郁亮说：万科不是光把房子卖给客户，而是为客户找到好房子，可以在惠州购房把老人接来，周末还可以孩子一起。
于是通过万科深圳公寓·泊寓租客群体中，开始大力推广。这句话让她感受很深，这才是真正的“用户思维”。
从投资者角度看 ，有投资者问大股东深圳地铁集团对万科股价的看法。
由于疫情影响，深圳地铁集团董事长辛杰未到现场参会，对于万科的业绩和股价，辛杰董事长委托董秘朱旭转达了他的看法。
他说，在万科转型过程中，看到了很多新亮点，像物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速增长，这些业务的增速还高于住宅开发业务的增速，总体的营收规模也接近了400亿，这些新的赛道构成了万科新的利润增长点。
深圳地铁认为万科是有责任感的企业，面对市场压力看到了万科管理层的决心和魄力，比如管理层自我主动降薪、增持公司股份、节衣缩食等举措，并承诺2022年实现止跌企稳。
企业好不好，关键看管理层，万科的管理层是值得信赖的，相信郁亮所带领的万科团队一定能披荆斩棘，乘风破浪，兑现市场承诺。
同时，深铁集团长期看好万科，信奉长期主义，未来的路很长，只要万科坚持追求更好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复。
从学者角度看 ，我对比了万科、比亚迪、海康威视的发展历程，其实投资者选择投资什么行业并不重要，三家企业都经历过重大的战略转型。
万科从贸易到多元化，才到后来的房地产；比亚迪从电池到新能源车；海康威视从硬盘录像到摄像头再到安防。
投资的核心在于创始人的底层能力，体现作为卓越创始人的不断学习、成长，战略决策的底层能力。
企业家自我成长的能力，我觉得是作为投资人选择投资对象的关键因素。
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在分享郁亮董事长回答前，我先介绍一下万科的发展历程，也让大家更好地理解我提的三个问题的背景。
万科公司发展分为了三个阶段：
从一开始的商贸、工业、房地产、文化传播、股权投资五大非 相关多元化发展 ，再到聚焦房地产的 专业化发展 ，再到现在结合商业地产、物流地产、物业管理、房屋租赁的 相关多元化发展 。
郁亮董事长在回答我有关未来业务构成的时候，是这样分析的。
单一的住宅开发已经不能满足时代要求，但多元化业务目前无法与住宅开发的贡献相并重。
比如物流、物业等行业，本来市场规模就有限，要想这些经营服务板块未来在营业收入及利润上占到很大比重是有难度的。
万科的多元化业务，除了物业外，目前在财务报表上还没有明确体现。
万科今年会在物流业务上实现报表上的盈利，长租公寓业务今年已经在现金流层面实现了盈利，预计明年会体现在报表上。
另外，万科旗下万物云已经在港交所提交了招股书，2021年，万物云实现营收237.04亿，同比增长30.6%；毛利约40亿，净利润约17亿。
郁亮提出了一个新名词：市场化价值。
也就是一个公司业务除了有收入、利润占比的关联，还有市场化价值和社会所需程度的关系。
他在年初也呼吁机构投资者能够对上述经营服务类业务，建立一个新的估值模型，看到万科新的市场价值。
我们研究团队就从投资者角度，针对万科五部分业务做了估值，光住宅地产业务就超过2000亿市值，还没有包括物业管理，商业地产、物流地产、住宅租赁。
第二个问题和第三个问题就可以结合起来看。
郁亮说，企业要在好的时候保留一份清醒，在坏的时候有一份信心。
每人对市场的判断都不一样，你说这一瓶水喝一半了，你看到说只有一半了，有人说还有一半。
对房地产行业前景，在过去很多年，万科都善于做行业的悲观者和焦虑师，从另一个角度来看，这叫做忧患意识，比如2018年的“活下去”，2008年的“拐点论”，以及今年初的“黑铁时代”。
但现在行业需要信心，这个时候但凡有一丝微光，我们都会当做是“光明”在往前走。
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郁亮的回答让我想起了巴菲特的一句话：当大潮退去的时候，才知道谁在裸泳。
2021年报显示，万科是为数不多达到了房地产的“三道红线”，剔除预收款的资产负债率68.4%，低于70%，现金短债比1.5倍，大于1倍，净负债率29.7%，小于100%，经营相当稳健。
从万科发展历程可以看到，从不相关多元化到专业化，再从专业化到相关多元化，万科在成长中一直在追求稳健，只跟自己比，不跟同行比。
希望大家能学到万科的战略定力，宏大的格局，能和万科一样，保持坚定的信心，在下半年实现业绩的突破。
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责任编辑 | 罗英凡
