文｜邓浩志
财政部：卖一买一购房退个税，政策对市场影响有限
9月30日晚，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
政策或对市场有以下影响：
1、鼓励改善型购房需求释放。
政策有效期为2022年10月1日至2023年12月31日期间，并且要求出售住房后1年内重新购房。设置时间限制是鼓励购房需求近期释放，以提振目前较为低迷的楼市。
2、政策对市场影响有限。
当前多数城市执行“满五唯一”免征个税政策，否则按照交易差额20%或者全额1%征收。新政将利好五年以内住房，或多套房家庭置换。可以简单理解为五年以内住房，或多套房家庭卖一买一可节约1%的个税。1%的优惠，对于本就有计划置换的客户是利好，对于没有计划置换的客户起不到太大的刺激的作用。但这个政策也是十一前众多政策中最给力，且最有针对性的政策。
央行下调首套房公积金利息0.15%，幅度或成地方降商贷的参考
也是9月30日晚，央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
政策或对市场有以下影响：
1、保持商贷和公积金贷之间合理的差额。
早些时候，央行已经宣布允许部分城市下调首套房贷利率，随着该政策的执行，部分城市的首套房商贷的年利息大概率低于4%，这将此前郑州执行的首套房公积金贷之间的利息差额进一步缩小。所以，这次调整目的之一，是为了保持公积金对商贷之间的一定优势。同时，公积金下调0.15%，也为符合条件降低商贷的地方，提供是下调幅度的指引。预计，未来部分城市降首套房贷，也会参照0.15%这个尺度。
2、继续支持楼市初次置业需求。
该政策和此前的降低首套房贷利率目标一致，都是为了支持初次置业需求，都希望扶持楼市走出低谷，都希望争取提振十一黄金周的楼市销量。
3、对楼市的刺激效果很有限。
此前我们已经谈过，市场目前以改善型购房为主导，只支持初次置业，针对面较窄。其次使用公积金的比例在楼市上并不高，除去楼盘接受程度外，各地公积金使用额度多不足以覆盖整体房贷。以广州为例，单人公积金使用上限为60万，夫妻双方上限为100万，而广州购房贷款额远超100万，所以多数客户要使用公积金+商贷的组合贷模式。所以公积金市场份额不大，过往历次公积金政策调整，无论正面反面，对楼市影响都很小。
综述：政策力度太轻，后续仍将加码
9月29日傍晚至9月30日晚上，央行，银保监会，财政部，广东省先后出台了四轮楼市刺激政策，总体呈现数量多，范围广，力度轻的特征。利好政策选择十一假期前密集出台，目的很明确，就是希望刺激十一期间的房地产市场。“金九银十”是楼市传统旺季，而十一假期七天又是旺季中的高潮。今年“金九”成色严重不足的情况下，管理层在9月最后一天抛出多项利好，是希望对楼市形成支持。
不过楼市政策目前仍然顾忌太多。政策虽多，但力度较轻，从这里可以看出管理层既想楼市能够摆脱低迷，但又担心房地产市场再次过热的心态。不过以目前各种政策力度看，似乎并不能扭转楼市的弱势，预计今年四季度，各地利好政策仍将进一步推出。需要强调的是，一线城市作为楼市龙头，如果他们不复苏，二三四线城市则缺乏示范效应，很难单独复苏。所以政策调控方向和重点或许需要调整。所以我预计，一线城市或在部分层面，比如郊区，会在四季度有一定松动的可能。
另外本轮政策多数是支持首次置业者，我之前已经分析说，目前楼市以改善型为绝对主导（家庭拥有住房率已达89%），只支持初次置业，不释放改善型购买力，效果一定很局限。
最后需要强调的是，当前经济形势对楼市形成了较强的制约。不愿消费，不敢投资是当前普遍心态。经济寄望楼市带动，而购房者又观望经济何时复苏。最后要看谁先走出第一步。
