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作者：真叫卢俊
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
今天这篇文章完全来自我个人的感觉，非常的不客观
但是我也很欢迎两个月后我们能够再回头来看看这篇文章
上海楼市最大的能量就在于惯性
除了市场的惯性之外，还有流动性的惯性
但是如果围绕着房源和金钱的流动性，那么整体的底层架构就会产生一些偏差
这种偏差会不会产生本质性影响，不知道
但是如果无视偏差，那么也就对未来少了很多预判
今天和大家说一个偏差
01
上海楼市之所以基石那么稳定，有一个非常重要的数据，就是二手房和一手房的成交套数比值
差不多就是 3:1
其实大家看每年的成交结构，都是接近这么一个数据
这其实是相互协同产生的结果
一来一手房节制，保持比较合适的开发量，适度稀缺适度热度
二来二手房成为一手房的流动性来源
一边二手房市场提供60%比例的300万总价老破小满足刚需，另一边二手房房东因为卖房获得购买力重新进入购房市场从而保持楼市需求的充沛
就是这二者若即若离的关系
构成了上海楼市至今能够坚若磐石成为全国最健康楼市市场的重要因素
但是最近的数据我觉得大家可以看一下整体的市场结构
一手房市场的快速崛起，几乎每个月都能实现一万套的成交量
这也迅速的拉近二手房和一手房的关系，从3:1，现在变成了 2:1
这里有很多表象的原因
有一手房太热了，也有二手房有人感觉好像有点萎靡
但这背后的逻辑到底是什么，我们不妨低下头来仔细看看
一手房的热，如今已经没有什么逻辑可以推演，其实就是一个很简单的原因， 就是因为一手房的供应量开始增加了
是的，只要供应量增加，成交量就一定能增加
如今一个理性购房者，如果一二手可以选择，绝对会选择一手房
因为一手房代表着不错的产品，更新的房龄，最低的首付，不烦的房东以及极高的性价比
且不说倒挂盘了，哪怕一手二手单价一样，一手房的税费成本都少了很多
还不需要和房东各种扯皮纠结
除了不是现房之外，我其实想不出任何购房者如果可以二选一的时候会不选一手房
说的直白点，现在买二手的都是没得选的
迫于无奈的，或者是真爱的
整个2022年的一手房供应套数比往年都要多，而且在整个一手房的供应结构上也可以看出，市中心的倒挂盘的入市也多了很多
这也就促成了如今上海一手市场的繁荣
但是这个背后有一个很重要的变化：这个繁荣背后我们发现，并没有创造出更大的蛋糕
反而在8月9月，上海整体的二手房成交量开始下滑
2万套的常规数值已经站的非常艰难了
如果没有意外的话，未来的10月11月，1.5万套或许是常态
换句话来说，如果没有猜错，上海楼市进入了存量厮杀阶段，一手房在抢夺二手房的蛋糕
02
这件事的发生当然存在着迫于无奈
因为什么，因为如今的上海需要规模化的土地出让，从而让自己的城市状态可以更快的缓过来
所以大家感受的土地热度，也比往年要热很多
倒不是价格的因素，而是数量
前两天是七百多亿，几乎每次都是一千亿的出让金额
这样的热度就必须要一手房也能够保持足够的热度
因为开发商和普通购房者一样，也要卖掉房子才能再去买地
所以如果没有意外的话，可能在未来一年，上海的一手房都会保持高位供应
所以每个节点的预售证都会巨量倾斜，从而形成市场冲击
未来的一手房价格也不会太大的波动，为了保持热度，预售证价格也不会提升的太高
换句话来说，一手房如果成交量持续提升， 那么一手反噬二手的情况会长线存在
而这也就告诉市场一个信号：上海楼市的购买力，其实 没有想象中 的充足
此时此刻，当下这时，必须要买房，坚定不移在买房的人，并没有想象中充足
需求不足从而导致客户在二选一
而需求不足背后的更核心问题来自 刚需的不足
是这种不买不行必须要买的硬刚需，不足了
年轻人口的第一套购买力需求不足
特别是外地客群在上海的第一套房，这个当年最硬核最刚需的购买力，如今在市场上已经开始匮乏
外来人口的导入不足加上5年已婚才能买房的现状，在此时此刻产生了蝴蝶效应
二手房市场那60%供应量的老破小没人接盘，等于市场最托底的流动性少了驱动力
所以没有意外的话，未来上海的二手房市场， 或许会持续走低
这个趋势有可能会延续到明年春节前后
而二手房的成交波动那就一定会带来房价的波动，特别是出现客户在一二手房之间二选一的情况
二手房市场的议价空间也会显现，用中介同行当年和我说的话：这么多人，总有人着急卖房开始忍不住
议价空间的扩大，也许就是在未来2个月会出现的事情
03
当然这件事后面还会有裂变
一手房也不是固若金汤的市场，可能会出现问题的一手房阵地就出现在那些没有二手房市场支撑的一手房板块
也就是很多远郊的板块
各位去看看，如果你买的房子，周围都是空地，没有二手房没有中介公司，那么你就要小心了
没有二手房支撑意味着没有流动性，意味着没有原住民
同样也会意味着人口导入不足，同样也意味着购买力的不足
这些都是底层的问题，并不会在短期内有所改变，而换来的明年会有一手房卖不掉，三年后的二手房卖不掉
渠道通路这件事，或许也会在后面几个月发生
至于这些场景会发生在五大新城的哪些地方，欢迎大家来我啵啵间聊聊
所以各位如今应该怎么理解一二手市场
过去上海楼市一二手是互相孪生的，现在其实是 互相制衡
市场极有可能出现一手热二手冷的情况
一些核心地段，一手房扮演着二手市场里的改善需求，客户在持续性的卖掉不好的二手买更好的一手
而一些没有一手房的区域，客户核心动力也还是，卖掉不好的二手去买好一点的次新
而远郊纯新盘的区域，发展红利预期特别是资源导入的情况直接决定板块内的一手房成交情况
而这样的沙盘推演下， 二手房的成交结构也会发生变化，老破小的成交结构一定会下滑
如果没有持续性的人口导入，上海二手房的成交结构会接近深圳模式
04
那文章写到这里，还是给一些建议吧
首先是给房东的
未来这一年房东的焦虑一定胜过其他，所以各位房东，当你把房子挂牌的时候问问自己是不是诚意卖房子
如果是，不要试探更不要赌气， 挂一个诚意的价格
目前市场价格还是不错的，甚至可以说是最好的价格，见好就收落袋为安是当下房东的第一素养
第二给购房者
如今上海楼市仔细去看，其实高端市场完全不受影响，包括各位在短视频赛道里看到的各种人山人海，其实都是高端产品产生的群聚效应
如何让自己的资产抗风险，还是那句说起来容易做起来很难的话， 尽量让自己的房子贵一点
越贵的房子越能抗风险
除此之外，别无他法
第三是时机
卖房的朋友都趁早卖房吧
现在已经有点晚了，但现在还是未来这段时间里最好的时间
要置换的朋友抓紧吧
买房的除了选时间，先问问自己钱准备好了没有，没准备好钱之前先不用看时间
最后还有一个呼吁
一个真诚的呼吁，建议上海针对异地限购可以守住5年的时限但是取消已婚的限制
上海楼市的隐忧是缺少低总价刚需客群，这一块必须要依赖外来客群的支撑
上海二手房的托底刚需需要这部分购买力作为支持，市场才能保持稳定的金字塔结构从而保持良好惯性
而且说真的，大家越来越不着急结婚这也是常态了，这件事也挺不可逆的
这些年我看下来，我身边在上海的外地朋友，没人会因为要买房结婚，反而很多人因为未婚后面选择不买房了
然后促成了上海环沪市场过去5年的火热
把这部分需求给别人，不如留给上海自己， 现在上海需要拥抱这群人
不过尽管如此，上海还是全国楼市最健康的市场，没有之一，甚至领先第二名很多很多
上海这个城市不容易，大家稳住
05
好了，文章就写到这里了，再一次强调，以上所有观点都来自我对这些年来上海楼市观察之后对于当下市场的个人观点
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