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回龙观三大「码农盘」:两个得房率偏低 一个存在霸王条款|北京楼市小报003期

速读:

1. 昌平在售项目中,打着“码农盘”旗号的项目居多,按区域来分主要是回龙观板块和北七家板块,本篇主要聊聊回龙观板块。

2. 【北清云际】【奥森春晓】各有硬伤,【建发珺和府】藏着霸道条款。

3. 即将开始的2022年北京第三批集中供地,将给回龙观的新房市场再增加两个地块。

一条北清路,几乎承载了回龙观和北七家新盘的全部想象。在所有楼盘销售的口中,这条在每个清晨和傍晚都拥堵难行的路,改造后将成为北京北部的一条“发展天际线”,将北部诸多科教园和互联网公司的发展天花板又一次推高。也正因为一条北清路连接东西,这两个板块除了满足当地居民的改善需求外,还被叫做“码农盘”。

“码农”,编写代码并像农民一样勤劳的人,下班时间多在晚上8点半之后;工作疲惫,要求通勤时间更短;大部分人先买房后买车,更多依赖地铁出行;薪资起点相较一般工作更高,且相对稳定,同样首付由父母资助一部分的情况下,能承受相对较高的贷款。

最后一点正是新房开发商最青睐码农群体的一点, 回龙观板块和北七家板块的最大区别在于售价,北七家板块的大部分新盘适合“特别刚”的刚需,还有一个神盘正在酝酿。

“码农盘”将分为上、下篇更新,今天我们来聊聊回龙观板块的 【建发珺和府】【北清云际】【奥森春晓】 ;下篇包括马上将要开盘,且在蓄客阶段就已经初具“神盘”潜质的【 北清橡树湾 】以及同样即将开盘的【 宸悦国际 】和运气特别不好的【 硅谷one 】。

售卖情况

【 建发珺和府 】今年2月份拿地,6月份下旬取证开盘,限价6.2万元/平方米。总可售房源650套,到目前为止已经卖掉了500多套,还剩下20%左右,走的就是快销路线,可能想躲开三批次将出让地块带来的不确定性。项目总价在524到835万之间,600万出头可以买到101平方米户型,但房源所剩不多。

按说国企做事一般比较谨慎,喜欢按规矩来。但建发虽然是厦门国企,却对客户提出了一个相当苛刻的要求:如果真想买房,锁房需要缴纳50万元认筹金,楼盘销售表示:如果后期房子不要了,这笔钱不退,问就是“不要浪费彼此的时间”。这点有不少人诟病,还连着一些合同细节闹出了维权事件。有小道消息说,后来建发还是乖乖退钱了。

【 北清云际 】去年一批拿地,去年10月份取证,一共962套房子,到现在还剩下100多套,刨去没取证的下跃,还有90套左右没卖完。各家房企都强调“快周转”的年代里,非豪宅项目卖成这样肯定是有原因的:【北清云际】和【奥森春晓】得房率实在不高。

【 奥森春晓】和【北清云际 】都是中交和卓越合作开发,同时拿地,同期入市,同样卖得不太好。合同交房时间同样在2025年2月,但销售说最早2024年底可以交房。只是奥森春晓的操盘和后期物业归中交,【北清云际】归卓越。目前【奥森春晓】131平方米的样板间正在改造,项目方期望改造以后能卖得好一点。

区位分析

【 建发珺和府】和【北清云际】 是邻居 ,同处于一片规划内。 【 北清云际 】拿地于2021年北京首批集中供地。 36氪还记得,那批供地竞争相当激烈,卓越更是在拿地环节总共拿下三块地,成为当年一批次供地中当之无愧的“黑马”,当时卓越斩获的其中两块便是后来和中交合作开发 的 【北清云际】和【奥森春晓 】。 只是,拍地后“黑马”立刻陷入退地风波, 两个昌平地块产品风评也不佳,卓越在北京的生存境况也不甚乐观。

当年的一批次供地拍完,不止卓越一家直呼“算不过账”,而是整批地块留给开发商的利润都相当低,因此也有了后续集中供地规则的持续优化。而到建发拿地的今年2月份,不仅政策更加成熟,市场情况也与当年完全不同。

销售指导价一样的情况下,从楼面地价上看 ,【北清云际】的楼面地价为5万元/平方米,而【建发珺和府】的地价仅有4.06万元/平米, 充足的利润空间之下,建发能提供的产品自然不太一样。而【奥森春晓】几乎在北清云际的正东方,依托的是更为成熟的回龙观板块,均价也比另外两个盘高上1000元/平米。

值得注意的是,【建发珺和府】北部还有两个地块马上将要在2022年第三批供地中出让,地块目前已经挂出。

交通情况

随机问了下之前住在回龙观板块的程序员,即便是买房,能够接受的地铁距离极限也就在2公里。2公里,听起来很苛刻,但走路就要半小时,路上能路过3个小区。回龙观板块码农和互联网公司员工之多、居住密度之大,再多的共享单车也不够用。

有程序员朋友对36氪表示,早上10点半上班,9点45分出家门就已经没有共享单车了。照这样算下来, 2公里,真的已经是码农不能承受之远。 不仅如此,北清路之堵,同样是码农难以承受的。码农群体能摇上号,或者搞到北京车牌的就已经算少数,同样由于居住密度的问题,周边道路早晚高峰的拥堵是大问题。

目前,友谊路到大型的宏福西路正在修建快速路。楼盘销售的话说,这条路通车以后将大大改善北清路的拥堵情况,但这条路是贯穿南北,北清路是东西走向,通车后能有多大改观可以先打个问号。权衡之下,只要不是住到公司楼下,地铁真的是码农通勤的最优选择。

码农朋友还提到一个问题: 五环外的地铁几乎都是单线,交叉覆盖少,很难有替代路线。日后13号线A、B线的开通,能够在新龙泽地铁站实现交汇。对码农来说最有用的站有马连洼、新龙泽、立水桥和天通苑东。 只是,虽然新龙泽站的竣工时间被定在2024年末,但目前A、B线的开通时间似乎还没有官方口径。

【建发珺和府】 目前地图上从项目到新龙泽站的步行距离是3公里,但新龙泽站一共会设置8个出口。楼盘销售说,距离项目最近的是a口,距离项目直线距离800米。直线距离和步行距离的区别很大,还得谨慎。

另外,值得注意的是 【建发珺和府 】西侧距离京包铁路260米、距离昌平线地上线路300米、距离京新高速330米,相邻的3号和四号楼可能会有影响。而马上将在三批供地中出让的地块也同样有这个问题。

【 北清云际】 地块分两个区域,北地块距离昌平线生命科学园站步行距离1.3公里。南地块距离最近的也是新龙泽站,可以参考 【建发珺和府 】。

【 奥森春晓 】距离8号线平西府地铁站步行距离1公里左右,位置已经算优越。

项目配建&环境

【 建发珺和府 】配建3500平米的人才公租房,共52户,单列一栋。悄咪咪用楼栋门的方向做了软隔离,人才公租房位于项目的西南角,楼栋门朝南,要想进入小区得绕到东门。其余无配建。

【 北清云际 】配建2.95万平方米人才公租房,共四栋,且户型较大,为89平米和112平米,主要面向家庭出租。 据楼盘销售说,这是北京单户型面积最大的人才公租房。

【奥森春晓 】配建2.05万平米人才公租房。共两栋,位于项目东南角。与【 北清云际 】一样,与商品房没有软隔离。

户型

【 北清云际】和【奥森春晓 】距离地铁站近,又属于成熟的居住板块——回龙观,周边配套也不错,但却被坊间称为“昌平双傻”,最大的问题就在于得房率。

奥森春晓131平米得房率约为71.4% 

北清云际得房率约为70.1%

如果这样还不够直观,来看看【 建发珺和府 】的建委备案资料:  

建发珺和府得房率约为74.5%,这还是珺和府得房率比较低的户型

套内面积只差2.27平米的情况下,建筑面积能够差到8.74平米,每一平米都是实打实的票子。公摊主要包括电梯和设备间,得房率的差异能够反映出操盘方对产品力的把控。坊间传闻,中交和卓越拿到这两块地就觉得稳了,所以做设计的时候飘了,一手好牌打得稀烂。

除了得房率的差异以外,【 建发珺和府】 在户型设计上还有两点特别之处。第一,在新房设计全部做飘窗不做阳台的情况下,把屋内的墙垛子往外挪,让飘窗成为一个整体。

其次,高层建筑一定要加护栏,建发将护栏移到了窗户外面,保证了足够大的通风面积。有资深楼盘销售对此表示:“我在北京干这行十几年了,还没见过有人这么做。”好处显而易见,但真要问这可能带来什么问题,目前不明确。

物业

三个楼盘用的都是自己的物业公司。

【建发珺和府 】5.28元/平米/月

【 北清云际 】4.87元/平米/月

【 奥森春晓 】4.87元/平米/月

值得注意的是,【 建发珺和府】 的楼盘销售在介绍项目的时候提到,建发会在这个项目中做中式园林。所谓的“新中式”在其他项目方的口中,也是令人眼前一亮、相当能打的特色。

但这类景致的维护费用比较高,5.28元/平米/月的物业费不算高,能否长期覆盖园林维护费用比较难说。珺和府的楼间距又是这三个项目中最小的,如果没有不错的景观绿化,在这点上着实没有优势。

总的来说,回龙观目前所开的新盘各有各的硬伤,难怪不少总价预算在400到600万之间的程序员,直接选了二手房。 索性,昌平的未开新盘和未出让地块都还不少,等一等,可能真的能等出机会。

下篇将要提到的【北清橡树湾】,虽然属于北七家板块,但距离【奥森春晓】只有两公里左右,或许也是不错的选择。

几枚小道消息:

1.颇受瞩目的太阳宫地块旁边,挖出了清代平民古墓,墓坑有40多个,体量不小。其实这种情况在北京不算少见,比如【 建发珺和府 】西侧350米,也有一些散落的坟地。

2.建发郡和府的“630风波”,被坊间称为业主维权典范。感兴趣的可以搜来看看。建发在北京一共做了三个楼盘,除了珺和府,有和融创合作开发的石景山长安和玺,2020年1月拿地,还有独立拿地开盘,现在几乎已经卖完了的望京养云( )。南方国企来北京,会带来很多亮点,但也有水土不服。

3.下篇将要提到的【 宸悦国际 】9月7日刚刚取证,还在酝酿开盘;同样是下篇将要提到的【 北清橡树湾 】,虽然属有小道消息说中秋就会开盘,但9月8日去的时候楼盘销售说得比较谨慎:9月内会开盘。

如果有业主维权信息或者其他小道消息,欢迎联系我们。

楼市情况汇总:

9月8日,新房网签数量达到574套,上一次北京一手房市场单日网签数量超过570套还是在6月30日。二手房方面则持续波动,上一次单日签约量峰值出现在8月31日,达到945套。这一月末峰值较7月末的750套已经偏高,但不及6月末的1033套。

另外,8月,北京存量房整体网上签约数量为13920套,处于稳步回升状态。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者 | 詹方歌

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