导 读
1、土地成交量升价跌，地市热度降至“冰点”
2、TOP10占百强新增货值半壁江山，央国企优势明显
3、百强投资门槛降幅均超过60%，整体拿地销售比0.19
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
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前言： 10月份，7城扎堆进行了集中供地，但结果并未出乎意料，土地市场热度持续降温，多城土拍均以底价成交为主。总体来看，10月全国土拍溢价率创全年新低，仅为2.2%。
房企投资意愿同样降至冰点，单月50强拿地金额同环比降幅均超过60%，央国企三季度在一线、准一线城市拿地后，后继乏力。城投“托底”依旧是土地市场主旋律。部分城市民企略有复苏，但多数仍绑定城投进行合作拿地。
综合而言，由于市场仍处在筑底阶段，融资收紧、销售疲弱导致各类企业的投资意愿均较低，尤其是当前民企，信心难以恢复，预计全年谨慎投资的预期不变，核心一二线仍是投资的聚集地。
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土地成交量升价跌 地市热度降至“冰点”
截至10月27日，全国300城经营性土地10月总成交建筑面积为10498万平方米，全月成交建筑面积预计将与9月份相持平。由于本月集中供地规模下降，导致全国土地市场的成交结构有所调整，总成交金额3410亿元，同、环比分别下降17.3%和32.1%，平均楼板价回落至3248元/平方米，环比下降28%，但仍处于相对高位。
本月有广州、天津、南京、成都、无锡、苏州、济南7城进行年内第三、四轮集中供地，但土拍热度表现并不理想，仅有南京整体溢价率达到3%，其他城市的整体溢价率均未达到1%，10月份全国土拍溢价率也仅为2.2%，创下今年新低。
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TOP10占百强新增货值半壁江山 央国企优势明显
集中供地以来，百强房企的新增土储集中度居高不下，截止10月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的比例已经达到50%，销售TOP10房企中，有6家同样位列新增货值TOP10的行列，重合度较高，也反映出当前仅有销售仍正常维持的规模房企在拿地。且从新增货值TOP10来看，国央企仍然保持巨大优势。
总体来看，新增货值长期集中于销售TOP20的房企中，剩余的80强房企新增货值仅占百强的25%。长此以往市场集中度也将继续提升、持续强弱分化。
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百强投资门槛降幅均超过60% 整体拿地销售比0.19
截止10月末，新增货值百强门槛为72.4亿元，拿地金额、建面百强门槛分别为26.3亿元和37.7万平方米，环比仅小幅增长，但同比降幅均在60%以上， 房企投资的积极性同比呈现断崖式下跌，投资力度不及去年同期的一半。
1-10月新增土储货值TOP10房企与9月末保持一致， 新增土储TOP10房企固化且与10强以外的房企进一步拉开差距， 新增土储位列第10的建发房产比第11位的广州地铁货值高出125亿元。
拿地销售比来看，房企投资意愿持续保持在低位， 10月末百强房企拿地销售比0.19，与上月末持平， 一方面是由于本月集中供地的城市数量较少，优质地块供应不多，无法提振房企投资积极性，另一方面则受到行业大环境仍在筑底的影响。
分梯队看，由于本月集中供地相对减少，10强、11-20强房企拿地销售比与九月末相比各自下降0.01，分别为0.22和0.28，相对百强整体而言仍算较高位水平，其余三个梯队房企的拿地销售比分别为0.05、0.09和0.19。
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50强拿地金额降同环比降幅超六成 仅保利、龙湖维持三季度投资力度
10月，尽管集中供地仍在进行，但与9月份的上海、杭州等一线及准一线核心城市相比，房企参拍意愿显著下滑。单月销售50强房企拿地金额接近400亿元，同环比分别下降64%和68%，拿地金额仅高于1月份，是年内次低。考虑到2022年1月临近过年且集中供地几乎尚未开启，因此，当前土地市场的热度以及房企拿地力度、意愿已经降至谷底。
拿地企业来看，超过九成50强房企10月无投资，2022年投资“暂停”企业依旧超过30家。三季度拿地相对强势的招商、华润、建发等10月也大幅放缓投资脚步，仅有保利、龙湖等规模房企延续了三季度的投资力度，如龙湖单月新增拿地金额近90亿元，创年内新高。究其原因，一方面是10月集中供地城市土拍市场、新房市场低迷所致，另一方面也与企业战略布局密切相关，龙湖拿地基本以重庆为主，华润则更注重一线城市纳储。
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央国企拿地也开始“乏力” 土拍持续走弱仍靠城投“托底”
从10月集中供地的结果看，无一例外均以“低温”收尾。尽管部分城市继续放松土拍政策、增加盈利空间，也难提振房企拿地积极性。拿地格局上，民企依旧毫无起色，央国企后继乏力，仅有城投在“托底”。
7城中，苏州、济南、成都、南京四城城投拿地幅数占比在八成左右，广州接近七成，在一线城市中最高。相较之下，无锡、天津托底率在50%以下，两城本地民企相对积极。值得注意的是，四季度以来城投合作拿地现象愈发增多，如苏州，近三成地块被城投+民企的组合获得。
土地市场剩余参与者仅剩大型央国企，但拿地也开始放缓，投资后继乏力。从报名角度来看，多城地块均仅有一个企业参加，鲜有规模化央国企参与，典型如成都，2022年前两轮拿地积极的中海、保利、华润等均未现身。此外，从拿地金额来看，招商、越秀10月均未拿地，华润、建发单月拿地较三季度平均降幅在70%以上。
市场尚未企稳，央国企压力同样不容忽视，非标的、非战略二线城市投资仍然保持谨慎态度。实际上，央国企前十月拿地在现阶段的市场行情下已经较为“坚挺”，拿地金额同比降幅显著低于百强平均。
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长三角一枝独秀 北上广深+杭州是百强聚焦点
截止10月末百强房企投资有82%集中于22个核心城市，较9月末下降2个百分点，主要由于本月集中供地城市减少所致。
能级和区域的分布也基本固化：一、二线城市占比分别为37%和49%，合计占比达到86%，与9月末相比也下降2个百分点，与集中供地占比的走势也基本一致，集中供地的一二线正是今年百强房企投资聚焦的城市；三四线城市占比回升至14%，主要新增土储集中于佛山、东莞、温州、金华等长、珠三角区域城市，保利、万科、碧桂园在此类城市拿地积极。
在城市层面，百强投资金额最高的5个城市恰好为“北上广深+杭州”，其中又以在杭州、上海和北京投资力度最强，百强房企在这3城投资金额超过800亿元，其次在深圳和广州投资金额分别为490亿和392亿元。截止10月末，百强投资金额超过100亿的城市仅有17个，比去年同期减少32个。
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短期城投仍是维稳土地市场重要力量 民企深陷自救泥潭
从今年的土地市场表现来看，城投公司已然成为土地市场的主力军。前三季度，城投类公司在集中供地中拿地金额、幅数占比分别达到35%、46%。10月初，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，这一举措对城投拿地并不会产生剧烈影响，只要拿地资金来源不属于财政拨款或是分期返还等，城投依旧是土地市场维稳的背后“托手”，但长远来看，城投拿地的空间在缩小。
而对于其他类型的房企而言，实际投资态度并不会受到太大影响：大型国央企在自身资金实力雄厚的加持下，得以持续在核心城市增加核心土储；而民企则依然大多沉浸在自救的泥淖中，对于投资大部分表现为“心有余而力不足”，拿地与否主要取决于资金和项目利润预期。
今年不少集中供地的城市供地轮次从3轮增加至4轮、5轮，预计11-12月还将有不少城市进行土拍，但市场整体也将维持10月份的低热度，市场信心的重铸需要较长的时间。
排版：土木、丰杰
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