作者：子非鱼
01 | 躲不过的周期
在昨天写成都的文章中，本号已经说过，这次房地产的转向，是一场全面调整，没有哪个城市能够置身事外。
一直硬扛着的成都、西安等西部城市，只不过是后知后觉，压力全部交给了四季度。
与成都、西安的后知后觉相对应的，是深圳、广州的先知先觉，两座城市早就走上了调整之路。
似乎每一轮行情，都是从东南沿海出发，再轮动至全国。上一次上涨行情，也是从这里出发，掀起了全国楼市的燎原之势。这次转向，也是从这里出发。深圳楼市在去年上半年就进入了转跌行情。广州则在去年下半年跟进转向。
如今这两座城市的房价，不少片区已经是大跳水。深圳、广州的现状告诉我们，没有永涨不跌的神话，哪怕一线城市，也不要太过执着。
这和历史告诉我们的东西是一样的。历史告诉我们，历史是一个轮回。每个朝代无非是草创、兴起、覆灭。时间长一点的，或许能够经历一波中兴，但中兴之后还是覆灭。
比较困难的是，节点你没法把握猜测。你可能猜中了开头，但猜不中结尾。但这一次，不用猜。整个市场都笼罩在调整的氛围中。
东北地区已经全线下跌，包括沈阳、大连、长春、哈尔滨四个主要城市。
目前华南的深圳、广州、东莞、佛山，东部的苏州、南京、宁波、杭州、无锡等热点城市，中部的武汉、郑州、南昌、太原，都在调整。
02 | 房价不断调整的深广
近期，深圳佳兆业前海广场二期一大批降价百万的促销房源引发市场热议。
热议点在于：这批降价盘都是位居深圳核心地段前海金融自贸区，如此优质的地段，降价居然这么厉害。
透过每日经济新闻的报道，可以简单梳理一下这批降价百万的房子背后的原因。
首先这批房子的性质都是精装公寓。其次，持有这批降价百万的房源是同一个人，由于业主经营的企业遭遇了现金流短缺，资金需要周转，所以一次性降价出清这批房源。
这批房源整体出售价格相较于5年前买入时打了7折。有人计算了一下，账面52平方米约损失100万元，68平方米约损失110万元，74平方米约损失140万元，87平方米约损失220万元。
如此大力度降价抛售，有急于套现的原因，更多的还是市场行情转变的因素。
行情好的时候，别说不用降价，就是原价出让，也会很快有人来接盘。
如今，降价超百万出售在深圳已经是很普遍的情况。目前深圳的二手房挂牌价基本都低于政府锁定的二手房参考价。成交价，那就更低了。
乐有家披露的数据显示，过去一年，深圳房价跌幅最大的片区是位于宝安的新安，跌幅高达27%。
此外南山区的南油、大冲、科技园，福田的华强北、百花、石厦、香蜜湖、华强南、农科中心，罗湖的布心、翠竹，宝安的翻身等，成交价跌幅都超过了20%。
从小区角度来看，当下深圳跌幅最大的小区，是位于龙岗区横岗街道的水晶之城，一年跌了30%。福田区八卦岭片区的鹏盛村跌幅也接近30%，华强南的御景华城花园、华强北的金茂礼都，一年时间也跌走了四分之一。
相比于深圳，广州的跌幅只会更高不会低。
降价百万的房源不在少数。以天河的合景臻颐府为例，最高时14万/平，如今10万/平，以200平的四房为例，总价一下子降了800万。
荔湾的雅居乐天际715，从9万/平降到5.5万/平，几乎打了个半折。
贝壳研究院数据显示，广州9月份成交的项目中，有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅则在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。
可以看到，目前深圳、广州不光外围区在调整，核心区也在调整。
这事要是放在两年前，很多人不敢相信，深圳居然跳水得这么厉害。但事实胜于雄辩，这就是市场转向的力量。
关键问题来了，市场转向的力量来自哪里？来自购买力的下降。
过去一年来，很多人都深有体会，工作和收入不确定性加剧，有的被裁员，没有被裁被降薪的人，也处在煎熬之中。
原因在于，在世界局势越发复杂多变的当下叠加国内反复无休止的疫情多点散发，我们的经济增长存在较大不确定性。
从最近披露的三季度经济数据来看， 我们的GDP虽然有所复苏，但从国家统计局披露的消费数据、失业率数据来看，我们的工作与收入不确定性仍在，购买力仍没有复苏。
在这种背景下，楼市击鼓传花的游戏根本玩不下去，没人陪你玩。这就让2020下半年至2021上半年入场的购房者相当难受，他们成为了高位站岗者。
很多人正在割肉离场。这一点，可以从各城市激增的二手房挂牌量一眼看出。重庆、武汉半年时间增加了七八万套二手房挂牌量，挂牌量目前都在20万套以上。杭州目前也冲破了20万套。
青岛、苏州、成都、佛山过去半年都是大几万的增加。
数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
合肥最近的数据显示，二手房挂牌量也冲破了10万套。
03 | 现在适合抄底吗
现在能抄底吗？很不好说，因为这一次调整和以往的任何一次都不一样。
以往的周期中，还是可以凭借一些迹象来预测，比如过去二十年中，一旦开启了降准、降息、降首付，市场就会立刻产生反应。
但这一次，降过准，降息一直在，首付也降了，大多数中心城市的限购也放松了。但市场依旧波澜不惊、岿然不动。
原因在于，这一次有两个最大的不同之处：
第一，这一次转向是市场购买力转向所致。
市场购买力，说白了就是大家的收入和工作遭遇了前所未有的不确定性。收入与经济正相关，过往的每次调整，经济仍表现不俗，所以整个市场的购买力还是在不断增强，一有松动，就会转向。
但这一次不同，我们的经济增长在外部环境和内部环境夹击下，承受着较大压力。GDP增速与就业率、失业率直接相关。
购买力所剩无几，迟迟无法恢复，是政策失灵，市场失灵的根本原因。
第二，不确定性成为了最大的确定性。
你不知道疫情何时结束，疫情是当下最大的不确定性，最终让不确定性成为了当下最大的确定性。
在不确定性如空气般充斥在我们周围时，疫情三年来，赚钱越来越难，做生意的亏损是常有的事情，老老实实打工，也随时面临着被裁员、被降薪，老板不好做，打工也不好混，谁也不敢大手大脚的花费。
所以，谁也无法预测当下是不是市场的底，万一还是半山腰呢？
对于购房者来说，只能这样建议，如果你着急购房，且自己未来的工作和收入确定性较好，那就买，反正是用来自住，短期的得失也不必过分在意。
如果不急于一时，那就继续静观其变，看看市场接下来到底怎么走。
