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郑州|商品房团购会：适度调整住房限购、执行“认贷不认房”政策
龙湖龙湖尝鲜“保内外贷” 房企境外发债通道有望修复?
价格承压|融资托底，房价尚无回暖迹象
信贷结构改变|银行信贷结构改变，中资银行如何应对？
政策聚焦
郑州|商品房团购会：适度调整住房限购、执行“认贷不认房”政策
12月12日，据河南省郑州市人民政府官网，郑州商品房团购会于12月11日在郑州海马公园营销中心开幕。
举办团购商品房活动，旨在进一步发挥房地产新政优势，更好落实决策部署，防范化解风险，保障民生和维护社会稳定，更快恢复市场活力、提振市场信心，助力企业拓展销售，便利群众安居置业。
开幕式上，郑州市住房保障和房地产管理局党组书记、局长赵红军介绍了政府支持房地产市场平稳健康发展的相关政策：
一是适度调整住房限购政策，进一步满足居民合理住房需求，促进郑州市房地产业良性循环和健康发展。
二是支持团购在售商品住房。支持新兴产业单位、科研机构、产业园区、大专院校、企事业等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房（一年内竣工交付），在首付比例、契税补贴、公积金贷款等方面均有不同程度的利好，同时鼓励房地产开发企业给予更多优惠。
三是确保新市民、都市圈居民购房同等待遇。对来郑就业大学生、新市民，以及“1+8”郑州都市圈其他城市居民在郑购房，在购房资格审核、信贷政策、契税补贴、房价优惠等方面，享受与原居民同等待遇。
四是扩大住房有效需求。支持政府平台公司回购困难开发企业存量商品住房，用作租赁住房、保障性租赁住房、人才公寓和群众安置房。
五是推进租购并举。通过改建、盘活存量等方式，将存量房转为租赁住房，同时支持住房公积金缴存人提取公积金用于租赁住房，推进“租购同权”。
六是落实购房税收优惠政策。对符合条件的，按照规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房后在1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
七是开展购房补贴。各开发区、各区县（市）可依据实际情况，对在一定期限内购买住房的居民，给予购房补贴。
八是优化新市民购房金融服务。支持银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，合理确定新市民商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率，鼓励下调住房贷款利率、加大贷款投放力度。
九是降低购房信贷负担。鼓励在郑银行业金融机构对在郑居民购房执行贷款利率政策下限，提高个人按揭贷款发放效率，支持刚性和改善性住房需求。因疫情失业、收入严重降低居民，对购房贷款还款予以半年以上延期。
十是执行“认贷不认房”政策。对已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。有一套住房贷款未结清，再次申请贷款购买商品住房的，执行二套房贷款政策。
十一是优化贷款二套房认定标准。有未成年子女的二孩以上家庭、有老人投靠养老家庭，新购买一套住房的，执行二套房贷款政策。在郑工作或常住的家庭，在郑首次购买住房，不受已有异地住房贷款影响，执行首套房贷款政策。因父母养老在郑首次购买住房的，执行首套房贷款政策。
十二是加大住房公积金支持。提高公积金贷款最高限额，优化贷款条件，提升服务效率。支持开展公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合贷款业务。实行“1+8”郑州都市圈公积金互认业务，实现都市圈内公积金贷款互认互贷。
银联信点评
团购会叠加相关政策支持，有利于提振消费者信心，促进购房意愿者的成交落地，短期内有利于提升购房者入市积极性，新房成交量有望好转。中长期来看，团购房对意愿不高的购房者起到的催化作用不明显，后续市场持续性仍依赖于政策的支持力度、居民收入水平的提升等方面。
事件聚焦
龙湖龙湖尝鲜“保内外贷” 房企境外发债通道有望修复?
中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。龙湖成为此波“保内外贷”“吃螃蟹”的第一家房企。亦有市场消息称，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务。
“‘内保外贷’不是解决房企海外债务问题的方式，因为给房企提供贷款的并不是海外银行，对刺激海外投资者投资作用有限。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受焦点财经采访时指出，政策的初衷是想借此解决房企海外融资，但实际上对企业实际融资作用不大。因为如果房企本身在境内能融到钱，就可以通过自身能力归还外汇，此种方式只是为房企提供外汇方便，并不是新的融资来源。
2022年以来，房地产行业经历了暴雷、违约、裁员潮等“过山车”式的发展。目前已经有禹洲集团、阳光城、正荣地产、祥生控股、鸿坤伟业等宣告美元债违约。11月以来，面对美元债偿债高峰，违约及寻求展期范围又扩展至旭辉、中南建设、中梁控股等房企，中国房企在境外的信用形象不断影响，房企境外融资渠道融资功能基本丧失。
仅就11月房企发债情况来看，据银联信数据库数显示，11月房企发债194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少35%。此外，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷。11月仍然没有房企境外发债，这意味着已经连续两月没有房企发行境外债。
银联信点评
事实上，12月初，监管机构要求多家银行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。我们推测，爆雷和没有爆雷的待遇不一样，龙湖没有爆雷，境外资本市场还有信用，还可以这么操作，其他已经爆雷的房企很难，它们仍然面临境外债务的到期压力。中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行将分别挑选几家优质房企发放离岸货款，用以偿还海外债务，而旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企。
“内保外贷”落地将有助于房企偿还离岸债、缓解房企现金流压力、提振市场信心、改善房企离岸市场信用环境，开拓优质房企境外融资渠道，亦有望扭转全球投资者对中国房地产行业的悲观预期。
行业聚焦
价格承压|融资托底，房价尚无回暖迹象
1.价格方面
百城新房销售价格同比下降29%，其中一线下降3%，二线下降219%，三线下降40%。
图表 1：一线城市销售价格同比（%）
图表 2：二线城市销售价格同比（%）
图表 3：三线城市销售价格同比（%）
银联信点评
从价格情况来看：融资托底有抑制价格下跌作用，但不是长久之计，整体销售面依旧处于下行状态，三线城市销售同比下行已经到达40%，我们推测此情况将继续维持到23年，随着更多政策的推测年后可能会有所改善。
房地产风险提示
信贷结构改变|银行信贷结构变了！面对挑战，中资银行如何应对？
2020年以来，随着各类银行根据国家监管政策导向，加大对国民经济和社会发展重点领域的信贷投放，银行业信贷结构正在发生改变。
前几年银行的零售贷款占比是逐年提升的，但近年随着银行业加大重点领域信贷投放，同时也受到新冠肺炎疫情反复和房地产市场调控等因素的影响，零售贷款占比转而向下。
近年银行更加聚焦于对国家重点领域信贷的投放，一方面是受到监管政策推动，另一方面是出于银行自身发展转型、寻找新的业务增长点和分散金融风险的需要。
随着国家战略性产业布局的持续深化以及坚持“房住不炒”等构建房地产行业良性发展政策推进，银行业房地产贷款和个人住房贷款增速自2021年以来明显放缓，这使银行业整体的信贷投放结构和重点发生比较大的变化。
银行业整体而言，对公信贷占比高于对私，但在房地产贷款领域情况相反，按揭贷款是大头，对公房地产贷款包括对开发贷、非开发贷的对公贷款是小头。
从房地产贷款增速来看，对公房贷从去年年初开始就进入萎缩状态，也就是净投放量不及还本量，呈现贷款余额负增长，彼时正好是房企三道红线落地、银行房贷集中度上限出台之际，严监管政策已经持续了一段时间，对公房贷余额的萎缩状况也基本延续了一年，直到今年第一季度增速开始出现反弹，从萎缩慢慢地向维持余额不增不减的状态转变，今年第二季度、三季度又缓慢地变成了正增长状态；对私方面，按揭贷款增速则是呈现逐渐减速的状态，也就是说，尽管贷款余额还在增长，但增长速度在慢慢下降。
这一情况不会产生信用风险问题，但意味着银行可能面临再投资的风险，尤其在当前利率下行的大环境下，如果借款人提前还本，银行还要考虑把资金怎么再投放出去。银行可能面临优质资产挑选困难，也就是资产荒问题，不会直接对资产质量有影响，但对资产盈利有影响。
就房地产行业风险暴露对银行业资产质量的冲击而言今年前三季度，由于新冠肺炎疫情多点散发，市场主体受到较大冲击，同时国际局势也加剧了原材料和能源市场的价格波动，加上房地产市场环境变化、一部分房企风险有所暴露，银行业整体的不良贷款规模有所反弹。
房地产行业的调整过程将是长期的，这一过程对国有大行、股份制行等全国性银行的影响可控，但对于一些中小银行、农商行可能造成的风险值得警惕。
银行对房地产企业贷款大部分不是总部贷款，而是对于房企下属子公司贷款，也就是项目贷款，通常有大量抵押品，主要是土地、在建工程以及预售的一些住宅项目，和无抵押贷款或者无抵押债券这类业务的风险属性是不同的。
对银行的启示
中小银行仍面临较大压力
当前银行业外部经营环境挑战加剧，加之国内曾出现多起地方性银行风险事件，中小银行的潜在风险问题一直备受市场关注。
受到地域经济发展程度不同、新冠肺炎疫情影响不同、各类金融机构客户资质差异、资产质量起点不一等因素影响，当前国内中小银行面临较大的经营压力。当前中国银行业高风险机构集中于农村金融机构这一类型，尽管这类机构规模小，但潜在的系统性风险问题仍不容忽视。
目前，银行业新增贷款投放仍呈现明显的地域分化，2022年以来新增贷款规模和增速较快地方主要集中在长三角、珠三角等经济发达区域，欠发达地区的地方银行面临着一定的信贷投放压力。
近两年银行加大对新兴领域的贷款投放力度，相较于传统贷款，高新技术、绿色和普惠这些领域存在着专业程度高、分布广、风险高等特征，通过传统手段展业则存在效率低、盈利弱的问题。很多银行在不断探索新的信贷投放模式，比如运用数字化手段在获客、营销、风控等方面，但也导致中小银行在获取优质客户方面的难度进一步加大。
中小银行未来更应该基于自身的资源禀赋，用科技手段做好客户管理和风险研判，提升信贷业务专业化和特色化程度。
从资产质量方面来看，得益于银行业普遍加大了对不良的处置力度，推动了资产质量指标整体改善，所以各类金融机构不良贷款指标分化的态势有一定程度的趋缓，但中小银行不良压力仍较大。
具体而言，国有大行、股份制行因客户质量较优秀，且具备比较高的风险管理和不良化解能力；城商行凭借较大幅度的拨备计提以及不良核销，资产质量指标保持良好，但受制于较高的区域集中度和信贷结构，在区域经济波动和一些行业风险暴露的影响下，不良率上升压力还是比较大；农商行则因客户资质相对下沉、风险管理水平相对有限，整体水平仍然较弱。
由于宏观经济目前尚未全面恢复，对于经营区域比较集中的中小银行，特别是主要服务对象是抗风险能力比较弱的小微客群的农村金融机构，加上不良化解手段相对单一，未来还是面临比较大的风险管控压力。
目前中国高风险机构主要集中在农村金融机构，包括村镇银行、农商行、农合行和信用社，换而言之，高风险机构的个数散落在小的农村金融机构当中。
尽管当前国内的高风险银行机构体量小，但潜在风险仍不容忽视。过去出现的风险事件中，一些小的地方性金融机构，通过一些技术手段将负债端渗透到全国，使这类机构本应局限在地方的风险扩散到金融系统成为可能。
因此，尤其要警惕多家问题机构出现散点多发或散点集中爆发可能给金融系统稳定性造成的冲击。
产品介绍
《银行房地行业风险简报》是基于“银联信•房地产风险信息库”，每工作日报告房地产业务的重大风险信息，帮助银行从业人员在最短的时间里把握房地产业务领域中的重大风险信息。
“银联信•房地产风险信息库”是在构建“房地产业务风险全景图知识库”的基础上，每日密切关注影响房价相关要素的敏感性变化和房地产业务风险征兆、风险暴露个案等，就相关险源、险点、风险征兆、风险个案提供风险分析并入库发布预警。
