什么？保利7月份才拿下来的 科学城开源大道地块 ，就要入市了？
听到这个消息，我惊讶得合不拢嘴，掐指一算，从7月18号到今天，才 3个月 时间。
到现场看到，销售中心已经快盖好了，塔楼也已经盖了好几层，保利速度杠杠的。
看到销售中心门牌上，写着 保利锦上。 这个地块，我记得 容积率只有2.5 ，而且 三面山景 ，又 靠近科学城 ，估计是要做大户型的吧？
赶紧问了项目里相熟的朋友，可朋友的回答，让我刚才合不拢的嘴，张得更大了：
小区一共7栋住宅， 主力户型75-135㎡3房和3+1房户型， 其中有三栋还是小高层产品， 准备在11月开放销售中心 。
2.5容积率的地块不做豪宅做中小户型，这也太卷了吧？我脑海里冒出一个词,广东足球的打法：
小快灵！
深研市场，巨无霸祭出小快灵打法
提起 保利 ，几乎无人不知。这家深耕广州30年的央企，在广州可是稳坐了12年的销冠宝座。
图源克而瑞
今年1-9月，保利发展以3201亿销售金额，位列 全国第二 ，比去年提升了两个名次。
论销售额，保利是当仁不让的巨无霸；但今年来，保利却祭出了灵活的旋风式打法，先是在 琶洲海珠天珺 ，创出开盘秒光的神话；接着，在 水木芳华 和 领秀海 ，保利又创出开盘高去化的佳绩。
快速开发、诚意入市，保利这一套打法，在今年市场里可以说屡试不爽。
珠玉在前，这就让买家们对保利这个科学城新盘带来的惊喜，充满期待。尚未宣传，就已引起市场热议：
读者群聊天截图
保利为何要用这容积率低至2.5的珍稀地块，开发中小户型呢？
我想到几点原因：
1. 积极发展中小户型普通住宅，符合住建部 绿色低碳城市建设 的政策精神；
2. 中小户型 总价低惠及面广 ，能更好满足多数人需求；
3. 保利深研市场，敏锐观察到 科学城小户型紧缺 的渴市状态。近年来，科学城板块的新房，基本处于 供不应求 的状态，其中 90㎡以下的户型仅占约18% ，妥妥的稀缺品。
销售说难也难，说简单也简单，瞄准 市场急需短缺 的产品开发销售，那能不火爆吗？在科学城，保利这就是有的放矢，精准滴灌，随后的销售长红几可预知。
开源大道大盘云集，板块利好连连
保利锦上位于科学城开源大道，我们打开地图，可以发现，楼盘位于 科学城中心略偏东 的位置：
开源大道两侧大盘云集，被誉为 “楼市”大道 ，中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅筑、龙湖云峰原著，绿地杉禾田 新盘连片开发 后， 城市界面焕然一新，生活气氛浓厚。
周边楼盘分布图，连片开发
由于附近的地块大多已经交付收楼，保利锦上所在的 开源大道地块， 甚至被称为 科学城东部最后一块挂牌出让的住宅用地。
开源大道近年利好不断， 交通、旧改、教育医疗 等都有好消息传来：
六号线东延线进入策划阶段，有轨电车5号线已动工
《广州市交通运输“十四五”规划》文件截图
据《广州市交通运输“十四五”规划》， 地铁6号线东延线 进入策划阶段，拟从已开通的6号线“香雪站”作为起点， 沿开创大道向东延伸至云埔刘村社区 ，全长约4公里，拟设两站：位处开创大道与开源大道交汇处、云埔三路宏仁地块 （具体站点位置以实际规划为准） 。
刘村旧改片策规划出炉，规划定位商住
刘村旧改片区 策规划出炉，片区环境持续向好。云埔街道所在9个城市更新单元，总面积11.8平方公里，规划定位为综合居住组团，商住主导更新，和周边的电子产业组团产城融合，相得益彰。
云埔旧改单元功能结构图
保利锦上所在地块， 属于萝岗街道 ，同时背靠云埔街道综合居住组团， 享受双重红利。
优质学校落地，省医选址确定
近年来，板块优质学校纷纷落地，继 广大附中高新区实验学校南校区 开学后，今年，又落地了 广大附中高新区实验学校北校区 。
这两个校区由鼎鼎大名的 黄埔广附教育集团 直接管理，黄埔广附传承广大附中优良传统，管理严格，成绩突出， 常年在黄埔区排名第一 ，2022年中考平均分达到了720+，是一所家长热捧的学校。
片区内， 东荟花园小学东校区 也在今年开学，优质学校越来越多。项目还配建了幼儿园，非常便利。
幼儿园效果图
医疗也有好消息， 广东省人民医院黄埔分院 ，选址开源大道与开创大道交界处，近期已开始勘察招标，项目动工在即。
项目地块航拍图
这所高级别的 三甲医院 入驻再加不远处8万㎡的 商业综合体 ，片区配套可以说再无短板。
稀缺， 容积率2.5洋房组团，三面观山纯南向！
随着城市建设持续推进，容积率2.5的地块，在市中心已相当稀缺。比如近两年集中出让的宅地， 容积率均以3~5为主，≤2.0的宅地，一块都没有。
容积率有多重要？说一个行内的经验数据： 容积率每降低0.1，楼间距增加2米，日照平均增加15分钟，绿地率可增加1%！
容积率2.5的地块，多做小高层或者叠墅高低配。像我们所熟悉的保利另一豪宅盘 湖光悦色 ，就是洋房+叠墅的高低配，其容积率为2.83。
由此可知， 保利锦上容积率2.5设计为纯洋房，堪比墅级的低密规划，保障业主的居住舒适度，可见有多良心。
项目不仅做到户户朝南，95%的房间都是南向， 保利果然把广州人的喜好挖得透透的。
低容积率带来超大楼距，独栋日照采光佳
得益于 2.5的低容积率 ，使楼栋排布更加从容不迫，楼栋全部为 独栋的塔楼 设计。
独栋设计避免了联排各梯腿之间相互遮挡、中间“夹户”日照采光通风奇差的硬伤，均好性大大提升：
总图排布呈 点列式 ， 分前后两排 ，错开排布，这样做的好处多多：
1.南北楼间距在满足规划的要求下，仍 有约20米的富余空间， 宽松的楼距，带来充足的日照，日照最短的冬至日，绝大多数单位日照情况良好：
做一个春夏秋冬东四个季节的正午日照阴影变化模拟， 可以发现，影子最长时，对后排遮挡也不明显：
2.超宽楼距带来更大的园林，下楼遛弯的空间更多了。
3.隐私上也得到保障，不用看着对面楼的邻居面面相觑了。
户户朝南望山，视野开阔
自然地势上，项目所在地块 三面观山 ，南面是建筑高度低矮的学校，视野开阔。
项目航拍图
如此优越的自然景观，自是不能白白浪费的，在视野景观上，保利可谓费尽心思：
1.户户南向观山；
2.楼栋错开分布，形成 视线通廊 ，楼栋间不会相互遮挡视线：
3.大户型的 1#和7#升级处理， 楼栋采用 蝶形 设计，不同户型 视野错开 ，保障每户的景观面和隐私。
位置上分布在 地块南侧 ， 一线山景无遮挡 ，又不受主干道的干扰； 楼栋和底商脱离 ，既能离开次干道较远的距离，又能摆脱底商的影响。
依地势整体抬高，自然避噪
保利对于北侧主干道的降噪设计，也别出心裁：
1.采用 北低南高 的布局，户均离路距离大大提高；
2. 全部阳台和95%的房间朝南 ，背对噪声源；
3.楼盘相对路面 抬高约6米 ，并布置 绿化带降噪 ；
4.采用 3层中空隔音玻璃 ，物理隔绝噪音。
虽然地块外部条件不能改变，但看得出保利真是花心思努力改善了。
高分户型，四开间朝南，户户山景
楼盘有如下四个面积段的户型： 75/88㎡三房户型、105/135㎡3+1房两卫户型。
项目主推是 88㎡三房两卫户型 ， 四开间朝南，采光面约11米 ，这个尺度一般是四房户型才能实现！
88㎡三房两卫户型动图
所有房间都占据采光良好的南向 ，拉开窗帘，懒洋洋躺在飘窗上就能享受阳光浴。
约5.6米长的L型大阳台 ，可摇身一变成花室，或添置户外小水吧，早C晚A的生活，在家就能实现。
主卧 显大的秘密，在于 南北双飘窗 设计，可以利用 北侧飘窗改为衣橱 ，省出来的空间，可以放一张梳妆台。
75㎡三房一卫户型动图
三房户型还有75㎡可选 ，虽然少了一个卫生间，但 主卧的储物空间 可是安排得满满当当，同样是一整面飘窗改造的，掐指一算省下的面积能换一辆小汽车呢。
两个户型都安排了 操作路线短，烹煮效率高的U型厨房 ，三面墙体，可安排更多的橱柜，各种精美厨具、厨房小家电，都能安排得妥妥当当。
105㎡3+1房两卫户型动图
105㎡3+1房两卫户型 ，保持 四开间朝南 的同时，还做了不少升级：
1. 入户花园成灵动空间 ，多一房空间，不仅年轻人可以一步到位，未来溢价也比同面积三房产品要高。
2. 客厅升级为 LDK一体化 ，客餐厨空间贯通，整体空间更显通透， 厨房增添的岛台 ，更为厨房赋予了社交属性，烹饪不再是一个人的事情；同时，还扩大了厨房的操作台面。
3. 餐厅预留双开门冰箱和餐边桌位置 ，可作为西厨使用，满足不同的烹饪需求。
4. 主卧的L型衣橱 ，男女主人可分设衣橱，收纳空间翻倍。
135㎡3+1房两卫户型动图
135㎡四空间两卫户型 ，王炸户型， 约15.2米的超长南向采光面 ，远超市场同面积产品。 约6米长的大阳台+LDK一体设计+餐厅飘窗南北对流 ，这般尺度，可给足大户型的奢阔空间感了。
看看让人艳羡的 超大主卧 ，尺度空间媲美别人家的客厅， 大到改成两个房间也是绰绰有余的程度。
主卧三面采光，270度景观面 ，坐着躺着趴着都能看到山景。而且飘窗围着房间转了一圈，好家伙，这免费的飘窗，我能把它玩出花来： 可以改造成衣柜、梳妆台、电视柜、榻榻米……
等不及了，何时开盘？
科学城板块一向是广州当红炸子鸡，无论去年还是今年1~9月， 板块成交额名列广州第一 。
这 全南向小户型 楼盘即将上市的消息一出，不少买房者都等不及了！ 低预算上车科学城低密山景盘，还是南向三房户型，真香！
其中 75㎡三房户型，打遍周边无敌手 ，唯一对手是隔壁金梦的77㎡小三房，但金梦77㎡多为北向且阳台短，厨房小， 产品力完全不同。
项目效果图
可惜 保利锦上75㎡仅47套货量 ，实在太少，看来要低预算上车科学城三房，全靠手速！
3+1房货量也相对紧缺， 105㎡占比23%，135㎡占比仅15%，总户数仅803户 ，意向4房的朋友，到底要不要抢，心里要有点数啊！
