三年前，正荣地产拿着1080亿元的全口径销售额拿到了千亿俱乐部的入场券，还顺势立下了“新三年战略”目标，然而就在正荣官宣2021年业绩离1500亿仅一步之遥时，一场流动性危机席卷而来，仅半年时间，正荣地产就从云端跌落谷底，多笔债券官宣违约的同时，其股价亦缩水超85%。5月31日，正荣地产再度发布公告称，公司预计无法支付2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据各自的利息，共计5300万美元。同时，公司还表示无法于6月5日支付2019年11月票据的利息1372.5万美元。
正荣地产表示，过去数月，公司为解决流动性问题采取各种措施，包括获得境外贷款人及5批境内资产支持证券持有人延长资本市场融资、保持项目建设及运营稳定性、寻求处置资产以及加快销售和现金回收速度。但自3月底以来，新冠确诊病例急增，上海和其他城市实施封控影响，运营受到显着影响，销售及资产处置的进度有所推迟，流动资金的紧张状态没有得到根本性改善。
屋漏偏逢连夜雨，债务危机愈演愈烈的同时，正荣地产的业绩也遭受重创。克而瑞数据显示，2022年1-5月正荣地产销售全口径金额为181.7亿元，权益金额99.6亿元，而在去年同期，正荣地产的销售全口径金额为692.1亿元，权益金额为430.3亿元。正荣地产不仅全口径销售额下滑超73%，其销售权益占比也从去年同期的62%降至如今的54.8%。
债务如同滚雪球
据年报披露，截至2021年底，正荣地产的总负债额已经达到了2129亿元，而其中1715.34亿元为流动负债，短期借款、应付账款及票据合计为527.39亿元，而正荣的现金及等价物仅为391.2亿元。除此之外，正荣的现金受限比例正在逐步扩大，上述的391.2亿元现金及等价物中，有81.32亿元为已抵押存款，162.61亿为受限资金，正荣实际可支配的在手现金及等价物仅为147.27亿元，而这也让正荣的流动性危机进一步扩大。
根据企业预警通数据显示，正荣地产目前存续境外债券共计13支，其中美元债11支，规模总计为32.59亿美元，此外还有两支以人民币为币种的债券共计28.9亿美元。不仅本金额度巨大，利息也成为压在正荣身上的重担。据悉，正荣地产续存的美元债利息都在8%至12%之间，远高于人民币债券。此外，正荣地产子公司正荣地产控股股份有限公司债券存量共计11只，规模为56.83亿元，其中，私募债23.63亿元，占比41.58%。
面对焦头烂额的债务问题，正荣内部还出现了一个小插曲，2021年正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健在年薪高达1001.3万元，这个薪资水平甚至高于正荣地产董事长、行政总裁黄仙枝的474.1万元。阳光城副总裁吴建斌曾做出判断，地产行业目前面临四个典型变化，包括从高周转规模为王到稳健制胜、从投拓为重到经营为王、从产品复制到匠心产品；而最后一点，便是“从销售至上到财务至上”。这一点在正荣地产身上体现的淋漓尽致。
卖卖卖不好卖
在解决债务危机的方式上，正荣地产与其他房企一样，一方面寻求展期等债务处置，一方面则在出售旗下项目加速回笼现金。自2月份债务危机爆发后，正荣地产就给出了资产出售的初步方案。正荣地产董事会副主席刘伟亮表示，正荣已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。关于持有型的物业，正荣目前还有资产总值接近100亿的自持物业，扣除掉当前20亿融资和再投入的30亿元，按照公允价值计算的净价值约40到50亿左右。如果将上述资产相加，正荣合计可变现约70至90亿元。
然而，理想很骨感，现实很骨感。各大房企都勒紧裤腰带的时候，找买家也不是一件容易的事。公开信息显示，2月24日，正荣地产将其持有的荣福（天津）置业发展有限公司的51%股权转让给了合作方美的置业。该项目公司涉及位于天津的“和筑梅江”项目，该项目所处地块是正荣地产于2020年以11.28亿元的成交价拿下。除此之外，正荣地产还在3月27日与新希望地产签订协议，将其旗下的正隆（佛山）置业发展有限公司51%的股权出售给新希望地产，代价为1.56亿元。
截至目前，除去这两笔交易外，正荣地产再未公布其更多的资产出售进展。
腾挪大法失灵
在卖卖卖之外，正荣还做起了“腾挪大法”。2021年5月20日，正荣服务发布公告收购正荣地产集团下属子公司正荣商管99%股权。而本次交易双方正荣服务及正荣地产分别由欧宗荣间接持股63.26%及54.60%，属于欧宗荣左手倒右手的交易。通过这笔交易，正荣地产集团预期将录得净收益约8.14亿元，而正荣服务接手商管版块后估值逻辑或将重塑。值得关注的是，这起并购PE高达26.9倍，此外标的公司净资产仅7326万元，最终形成了超7亿元商誉，增幅达到了1178%。
从现状来看，正荣的这笔“内部”买卖非但没有缓解正荣地产的债务危机，反而加重了正荣服务的债务压力。截至2021年末，正荣服务的现金及现金等价物从上年末的14.52亿元降至7.37亿元，负债从上年末的5.92亿元翻倍至10.45亿元，就连其股价也跟着母公司一起闪崩超80%。
流动性危机下，投行也开始重新审视这家闽系房企。3月30日，惠誉公告称，将正荣地产集团有限公司的长期发行人违约评级(IDR)由“C”下调至“RD”，同时确认其高级无抵押评级为“C”，回收率评级由“RR4”调整至“RR5”。同时，穆迪也将正荣地产的公司家族评级从“B3”下调至“Caa2”（该评级反映公司在未来12-18个月内流动性较弱，违约风险较高），并将该公司的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa3”。评级展望维持为负面。
