一叶知秋。
1
藏在规模里的真相
炎热的八月结束了，地产行业的半年报也告一段落。
这场半年报大考里，有100多家房企交上了答卷。从中选取20家重点上市房企，根据他们的业绩情况，我们大致能感受到房地产行业的风声。
▲图源网络
在这张表里，营业收入破千亿的房企只有4家，万科以2069亿的营收排名第一。从同比数据来看，有11家重点房企营收是负增长——
占比55%。
其中，更有6家房企的营收降幅超过20%。倒是中交地产独树一帜，大增151.36%。
我们再把范围扩大一点，在中指研究院发布的《2022年1—8月中国房地产企业权益销售业绩排行榜》里，碧桂园、万科、保利、中海等房企依旧排在前面，但再往后看，有些房企已经掉队了，有的房企直接消失了。
和去年同期的榜单相比，一众房企的销售额几乎腰斩，有些房企更是难掩落寞——
融创去年是第5名，今年掉到了第9名；
绿地去年是第7名，今年滑落到第10名；
金科去年是第13名，今年直接掉到了第21名；
阳光城更是从第20名滑到第46名，险些掉出前50……
当然，最惨的还得数恒大，去年还是全国第一，今年已经从榜单里消失了。
▲图源中指研究院
更有意思的是，就在半年报期限的最后一天，恒大地产发布公告称——
公司预计无法于2022年8月31日前按期完成2022半年度财务报告披露。
反正数据也不乐观，干脆就不发了，拖着呗。
从营收规模来看，这半年，房企们过得很糟心。毕竟，根据国家统计局的数据，1-7月份，全国商品房销售面积同比下降了23.1%，商品房销售额更是同比下降28.8%。
但更糟心的，还在后面。
2
微利时代
同样是20家重点上市房企，我们来看它们的利润。
这些房企里，上半年净利润超过100亿的只有4家。更夸张的是，从同比数据来看，有15家房企都是负增长，占比高达——
75%。
很多榜单上的头部房企，净利润都出现了不同程度地下滑——
华润置地下降18.64%；
雅居乐下降48.17%；
新城下降30.1%；
金茂下降40.22%；
旭辉下降64.5%；
招商蛇口下降55.61%；
华侨城下降93.37%……
就连号称“利润王”的中海，都下降了19.4%，着实罕见。
我们把视野放大一点来看，根据中国房地产报此前的不完全统计，103家房企发布的2022年半年报或中期业绩预告里——
有45家房企预计或已经亏损，58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。
其中最夸张的是"河南地产一哥”建业，上半年归属股东净亏损56.05亿元，而去年同期归属股东净利润为7.29亿元。换句话说，净利润同比下降——
868%。
根据此前的报道，这是建业地产30年以来的首度大亏损。凭着这个亏损幅度，建业几乎可以称得上是“地产亏损王”。
建业之外，阳光城、正荣、荣盛、金科、珠江股份、北辰实业、天誉置业、三湘印象等房企，去年上半年还处于盈利状态，今年上半年则全部陷入亏损，当然，它们中很多家已经暴雷了。
还有一个趋势值得关注。中国房地产报统计的103家上市房企中，上半年归母净利润在5亿元以下（含亏损）的房企占到——
85%。
换句话说，八成以上都盈利微薄或陷入亏损。过去那个遍地黄金、躺着赚钱的地产时代，真的一去不复返了。
去年，区域实力房企滨江集团董事长戚金兴说“努力做到1%-2%的净利润水平”时，大家都不信：房地产利润怎么可能这么低？
但如今来看，戚老板没有说谎，如今房地产的真实利润率，可能还不到1%。
忙活一年到头，都给银行和债主打工了。
3
手里有钱才是王道
对房企来说，能不能“活下去”，一个很重要的衡量指标是可支配现金流。
现在绝大多数暴雷房企面临的危机，都是流动性危机，说白了就是手上的钱周转不过来了。而一旦房企出现还不上钱的情况，就会造成进一步踩踏，直到彻底进入债务泥潭。
就拿恒大来说，尽管它的总负债高达1.97万亿元，但在资产负债表上，截至2021年6月底，它的总资产还有2.38万亿元。如果不出现流动性危机，一边借新还旧，一边卖卖卖，还是有可能周转过来的。但可惜的是，这世上从来就没有什么如果。
所以，在房地产市场融资渠道越勒越紧的时刻，手上握着充裕现金的房企，才能做到真正不慌。
根据半年报里的情况，我梳理出了几个房企的现金流情况——
可以看到，这几个都是可支配现金流比较足的，换言之，目前都是比较安全的。但能有这么安全现金流的毕竟是少部分，绝大多数账上都是紧巴巴的。一个经典的例子是阳光城，半年报显示，其经营活动产生的现金流量净额是-6.99亿元。
和优等生一比，这简直是天渊之别。
这年头，对房企来说，兜里有钱才是王道。 当然，这个“钱”不是单纯指当下公司账户上的数字，更意味着公司未来的“赚钱能力”。
对房企来说，其实就是房子能够持续卖出去，进而带来现金流。换句话说，比拼的是依靠主营业务的赚钱能力，而不是短期的外快，比如甩卖资产带来的收入。
良好的自我造血能力，是当下房企生存下去的基本条件，也是投资者愿意买单的核心考量因素。
而这种能力背后，除了要把产品做好，更具决定作用的，是拿地。关于这个，我们有一个观点——
一线城市核心地段的小盘，才是未来。
未来，很可能不会再有全国性的房企了。 当城市越来越走向分化，房企会越来越向核心的一二线城市集中，因为只有在这些地方，房价才有真正的上涨空间，才有真正的庞大购买力。
而且，哪怕是核心地段，房企们也将更倾向于拿小盘。 过去，地产黄金时代，为了冲规模，房企们拼命高周转、拿大盘、拿地王，造就了现在的状况。但未来，这样的局面或许很难维持了，为了安全起见，房企们可能会选择周期更短的小盘，以便快速回款。
这一点，从房企们的拿地策略已经能看出端倪。
根据中指研究院的数据，2022年1-8月，TOP100企业拿地总额8816亿元，拿地规模同比下降53.3%。
与此同时，今年上半年，房企在一线城市拿地的占比高达18.45%，达到了2015年来的新高！从TOP10企业的拿地占比来看，基本上集中在长三角、粤港澳大湾区等地域。
还有一个趋势是，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企越来越成为主力。从新增货值来看，保利发展、华润置地、招商蛇口占据榜单前三位。
从业绩表现看也是如此，中海、保利、绿地等房企位居净利润榜单前列，而民营房企普遍呈现亏损状态。
当然也有例外。例如首开，上半年亏损近13亿元；例如云南城投，上半年亏损4亿元；还有上海国企中华企业，上半年亏损3亿元。
更有意思的是号称拥有央企背景的远洋集团，上半年竟然全面亏损8.8亿元。
4
尾声
我们刚才提出了两个观点——
1、有钱才是王道，这个“钱”指的是主营业务的持续造血能力
2、一线城市核心地段小盘才是未来，很可能不会再有全国性的房企
这背后的内在逻辑，其实已经藏在历史中。回看过往，城市的存在，其实就是为了贸易和交换——
贸易扩大则城市发展，20世纪的香港地区、改革开放后的深圳、如今的越南胡志明市……都是如此。
贸易萎缩则城市枯竭。中世纪的罗马、中国的清朝、我们的邻国朝鲜……也是这样。
疫情之后，全球贸易都面临巨大挑战，中国也同样如此。而房地产的命运，正和城市化息息相关——
城市扩张，房地产蓬勃；城市萎缩，房地产煎熬。
但我依然相信，疫情一定会过去，全球贸易也会迎来更繁荣的一天。因为我始终记得汪国珍的那句话——
纵使黑暗吞噬了一切，太阳还可以重新回来。
