作者：老船长
房地产泡沫崩溃带来的经济危机，曾让全世界颤抖。
比如1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
房地产在全世界财富中承载的太多了。
比如1990年的日本，全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍。
比如2018年的中国，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍。
天然高杠杆的特征，没有一个政府部门敢让房地产全面崩溃。
当下，全球各个国家的房价是否进入泡沫状态？我们处于什么情况之下？
1
易居研究院最近公布了一份报告，对当下全球的房价泡沫状态作了详细分析。
要弄清楚现状，就需要先知道怎么计算出房价泡沫。
报告选取了全球80个主要国家，包含33个发达经济体和47个新兴市场经济体。
而房价泡沫的计算，则是由房价收入比、房价租金比、房贷收入比3个指标，加权平均计算偏离度得出。
权威性肯定会受质疑，但这么计算合理性还是比较高。
2021年，全球房价泡沫率14.4% ，看似并不高。
但回顾过去十年的走势就会发现，这已经是十年来的最高点了。
2008年次贷危机之后，全球房地产逐步恢复。但2010年之后又发生了欧债危机，房价泡沫率在2013年暴降至-15%的水平。
此后，便是长达8年时间的上行趋势，除了2017年美联储加息影响下，泡沫率又下降到负值。
尤其是2020年之后，疫情爆发，全球经济再次面临衰退风险，央妈们再次使出货币宽松的大招，放水刺激和财政刺激双重作用下，通胀问题凸显，房价也水涨船高。
在莱坊国际统计的56个国家和地区中，只有3个国家的房价在下跌。如果扣除掉通胀（最右一列），则是9个国家房价下跌。
把通胀计算在内的话，土耳其房价甚至涨了近60%。新西兰、捷克、斯洛文尼亚、澳大利亚、荷兰的房价都涨了20%以上，美国、韩国也上涨了18%。
全球房价大涨，正在上演。
这也让衡量房价泡沫的指标，极速上升。
2021年，新兴市场国家的房价收入比高达20.1，也就是购买一套90平方米住宅 （报告内设定）需要花费20.1年；售租比高达39.3，也就是通过租金回收购房成本需花费39.3年；贷款收入比高达16.1，还清一套按20年抵押100%的房屋贷款需花费16.1年。
泡沫化，越来越严重。
2
80个国家，谁的房价泡沫最高？
注：20%以上为房价泡沫；10-20%为房价高估；-10%至10%为合理区间；-20%至-10%为房价低估；-20%及以下为严重低估。
以20%为标准，2021年全球房价出现泡沫的国家一共9个：
阿根廷（98.1%）
韩国（64.1%）
智利（41.5%）
菲律宾（37.0%）
墨西哥（28.5%）
捷克（26.1%）
中国（24.5%）
葡萄牙（21.0%）
美国（20.5%）
排名很令人意外。
阿根廷泡沫率98.1%，排在第一。如此高的泡沫，正在崩溃边缘疯狂试探。
那是因为阿根廷的房贷利率，实在太高了。
上图是今年5月份的数据，阿根廷的房贷利率接近30%，全球最高。
2021年，阿根廷的房贷收入比高达78.4，也就是说，如果贷款买房想还清房贷需要78.4年，这对大部分民众来说，简直比登天还难。
贷款买房？生无可恋。
甚至不如全款买房。2021年，阿根廷的房价收入比22.7，也就是依靠收入买下一栋房子，需要22.7年。
多少还有点希望。
韩国泡沫率64.1%，排在第二位。不仅如此，韩国的泡沫率蹿升速度，全球第一。
相比2020年，韩国的泡沫率大幅蹿升38个百分点。排在第二的菲律宾，也不过上升了19个百分点而已。
背后是韩国的房价，在暴涨。
2017年文总统上台后，韩国房价涨了74%。仅仅是2021年，就涨了19%，创下14年来同比最大涨幅。
恰好是这段时间，韩国房价泡沫率攀升至新高点。
调查显示，近4年首尔99平方米的公寓均价从6.2亿韩元（约合349万元人民币）上升至11.9亿韩元（约合669万元人民币），几乎翻了一倍。
而韩国的人均收入才上涨7%，这让其房价收入比来到23.6，也就是存款买房的话，需要23年时间。
调控，貌似也没什么用。
韩国政府在近4年间出台了25项房产调控措施，包括增加供给和打击投机。但首尔都市圈房价却“越调越涨”，尤其是学区房，成了房价泡沫的主力。
房价只是经济的反映，背后的贫富差距、阶层固化，更是难以解决。
文总统也不得不道歉，没能控制房价上涨是其任期内最大遗憾。
3
最后来看中国的情况。
2021年，中国的房价泡沫率24.5%，排在全球第七位。
尽管与阿根廷相比，是小巫见大巫。但近些年中国的房价泡沫率，也是稳步上升。
一切都与房地产周期，紧密相关。
2011年-2015年，货币紧缩，调控收紧，房地产开始进入下行期。
2014年下半年，楼市调控松绑大潮开始。2015年，棚改货币化安置登上历史舞台，一场波及全国的大牛市正式开启。
也正是从2016年开始，一线城市带动、二线城市跟上，房价大涨甚至翻倍；再到2017年三四线城市也轮动上涨，中国的房价泡沫率也一步步累积。
直到2021年达到最高点的24%。
从三个指标看，2021年中国的房价收入比达到29，贷款收入比19.4，房价租金比61.9。
很显然，买一套90平的住宅需要29年，有点高了。
报告中对此的解释是，源数据库采用的大多为一二线城市数据，对三四线的覆盖不够，故而显得过高。
根据诸葛找房数据，2021年全国百城房价收入比仅为12， 比2020年甚至还低了0.8。
但城市之间的分化，更为严重。
一线城市的房价收入比为27.7，深圳甚至达到35，是全国购房压力最大的城市。上海29.8、北京27.5、广州18.3，也不遑多让。
二线城市的房价收入比13.5，但厦门就达到了30.5，直追深圳。
三四线城市的房价收入比9.7，已经算低了。不过，同属旅游型城市的三亚，房价收入比也达到了30，分化严重。
因此，在一些头部城市，说不存在泡沫肯定没人信。
但要说，我们整体房地产泡沫现在很大，也没什么依据。
毕竟，真到了这一步，没人能躲得过去。
住建部原副部长仇保兴说了大实话：
因为我国居民财富构成的75%都放在了住房中，如果房价暴跌，很多人将成为“负翁”。所以，我们坚持‘房住不炒’，稳住房地产大盘，这不仅是稳经济，还是稳财富。
雪崩时，没有一片雪花会认为自己在勇闯天涯。
