重磅文件出台，房地产税要来了？
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房地产税
10月22日，大会刚开完。
紧接着10月31日，财政部发布了《 关于支持深圳探索创新财政政策体系和管理体制的实施意见 》，在这个意见中，又明确两点：
第一： “ 考虑深圳人口持续净流入对住房的需求， 加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助 ，加大中央财政城镇保障性安居工程 补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造 的支持力度， 推动解决大城市住房突出问题 。”
第二： 支持深圳在全国税制改革中先行先试 。发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。
两段表述，简单可以理解成两个动作。
一是，中央财政补贴深圳完善保障性住房；
二是，深圳或将成为房地产税的改革试验田。
两个动作，无论是对深圳，亦或者是全国其他城市，都引起了广泛关注。
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保障性住房
我们先来看动作一，中央财政直接给深圳保障性住房进行补助。
深圳作为经济特区，拥有省级经济管理权限，直接与中央财政分成，实施的是二 级财政
可以理解为，深圳除了上缴中央财政的部分，其余全部属于自留部分。
深圳的二级财政，也造就了其实力强劲的一般公共预算收入。
去年，深圳GDP首破3万亿大关，一般公共预算收入首次破万亿，达到11110亿元，在 收支相抵后结转结余102.2亿元。
单论城市财政收入，深圳位居全国第三、副省级及地市级第一，更是实现有盈余的城市。
说白了，深圳这座城市有钱！
既然深圳有钱，为何中央还如此偏爱深圳，补助深圳搞保障性住房建设呢？
这里就不得不提一下深圳的特殊性。
深圳是一座超级庞大的人口流入城市。
2021年年末，深圳常住人口1768.16万人，其中98%都是外来人口，规模达到了1732.8万人。
从2010年到2020年，深圳市的常住人口数增加了714万人，相当于广东全省同期增量2171万的三分之一。
这就意味着，深圳的住房需求及其强烈，需求远远大于供给，进而导致了深圳房价一飞冲天。
目前，深圳新房均价为5.98万，其中最高均价是福田区，达到了9.42万。
深圳新房均价接近破六万，这个房价水平放在世界一线城市来看，究竟排第几呢？
据任泽平发布了《全球一线城市房价比较：2022新版》，如果比较市中心区域的房价（按使用面积计算），全球房价最贵的城市是中国香港。
全球第二名是北京， 第三名是深圳 ，第四名是上海，第五名是首尔。
如此高的均价和排名，导致了深圳的商品房占比还不到8%。
在福田区，十个家庭有九个家庭选择租房住。
高企房价背后让年轻人在深圳购房的可能性降低，住房需求急需解决。
因此，中央财政给深圳出点力，让其加快保障性住房建设，就显得非常有必要。
深圳大力推动保障性住房，一方面既是落实“住房不炒”要求，另一方面，更是探索城市住房需求的新模式。
所谓的新模式，其实也并不新鲜，这和新加坡的商品房+组屋相结合的模式十分相似。
在以往，我们的住房模式基本是照搬香港的商品房模式，此番中央给深圳“派糖”似乎也说明我国商品房改革或将到来。
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房地产税？
再来看动作二， 支持深圳在全国税制改革中先行先试 。
需要说明的是，文件中并未明确提到“房地产税”，而是用“重大税收改革工作”的表述。
何为重大税收，这就涉及到财政收入结构，大体上可以分为土地财政收入、和税收收入（还包括其他，只是挑最重要的两项）。
土地财政很好理解，卖地获得的收益，而税收的大头则是各大企业主体。
二者都十分重要，凭什么觉得是土地财政中的房地产税？
理由有两大点：
第一， 可复制可推广。
既然要推广，必然是其他兄弟城市也有此迫切需求。
地方财政一个较为突出的问题就是，对土地财政依赖度过高。
尤其是三四线城市，企业主体并不多的情况下，大半收入来自卖地。
这才造就了公务员下乡卖房，领导喊话大家多买房的奇观现象。
尤其是，楼市在经历调控后，土拍市场较为冷淡，连部分省会城市都拍不动了。
加之，前阵子中央喊话，禁止城投托底，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。
很显然，中央已经重点关注了土地财政这只灰犀牛。
其实，早在2011年开始，重庆已经在做房产税的试点。
而今年3月，为了让全国楼市恢复信心，实现三稳目标，财政部宣布：今年还不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
仔细看这句话，对时间上的阐述——“今年”。
今年不扩大试点，不意味着明年不扩大，更不没说以后就不搞房地产税。
对时间的强调，说明了两点，一是在房地产税上保持着灵活性，不把话说死，二是从未放弃对房地产税的推行。
第二：财政部的 “十四五”规划。
在中国，近乎所有文件的出台都一脉相乘，有着极强的关联性和连贯性。
绝不会说，这届搞医改，下一届全部推翻重来的情况。
结合财政部“十四五”规划的表述，“健全地方税体系，培育地方税源。……要建全以所得税和财产税为主体的直接税体系逐步提高其占税收收入的比重……积极稳妥推进 房地产税立法和改革 ”。
深圳此番的试点，又何尝不是稳妥推进呢？
毕竟，深圳拥有独天得厚的条件。
首先，深圳作为特区，改革精神、敢为人先是城市的做事风格，论“摸着石头过河”，深圳有着丰富的经验。
其次，深圳的土地财政依赖度极其低。
21年，深圳土地财政依赖度仅为27%，在主要城市排名中近乎垫底。
（图源：国民经略）
土地财政依赖度低，表示深圳在后续推行房地产税的时候，不至于动摇财政收入，引发更多的蝴蝶效应。
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结语
无论是保障性住房，亦或者是房地产税，目的绝不是把楼市灭了，不是将一线城市的房价碾压成白菜价，让无数家庭资产一夜清零。
而是落实“房住不炒”，避免房价在短时间内炒高。
口说无凭，大家不妨将眼光看向新加坡，美国、英国等实行房地产税的国家。
这些国家的房价并未因房地产税而坍塌，反而让税源更为持续和坚韧。
不同于卖地收入的一次性买卖，房地产税是可持续的，在稳住城市收入的同时，也让城市有带来更多的可能性。
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