大家国庆快乐！
这个国庆在家，我哪儿也没去， 倒是看了不少房产大消息。
第1个大消息是9月29日晚上，人民银行、银保监会发文， 符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
第2个大消息是9月30号，国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项公告： 今年10月1日至明年年底，卖房后1年内又重新买房，缴纳的个人所得税可以退还。
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第三个大消息也是9月30号，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
短短2天时间，连发3个大招，跟下饺子一样，动作很频繁。
连起来看，仿佛在说：
“我摊牌了，不装了，是时候吹响楼市四季度冲刺的号角了。”
来，咱们挨个看看这些政策会产生什么作用。
第1个：凡是符合条件的、房价下行压力较大的城市，可以无下限地降低首套房贷利率。
人话说就是，首套房贷的利率下限，彻底没了。
不久之前，首套房贷利率刚刚来到历史最低的4.1%，现在连4.1％的下限也被彻底突破了。
具体能低到多少？没有定，由客户和银行商量着来。
这里面，协商的空间可就大了。
俗话说，人有多大胆，地有多大产。
我听银行的朋友说，房贷利率很大程度上取决于个人征信，流水好的可能搞到3.5%左右，不过肯定突破不了公积金房贷利率——3.25%。
现在银行里的钱那么多，放着也是放着，少赚也比不赚强，各家都有指标，必定先走量再说。
所以，这条政策的作用非常明显，买首套房更容易了。
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举个例子，假如100万房贷，利率每减1%，就能省21.5万利息（按照三十年期，等额本息计算），这种好事，对刚需买房人来说，绝对是天上掉馅饼。
第2个：今年10月-明年12月底卖房的，如果再重新买房，那么可以退个人所得税。
也就是说，只要你在未来14个月内完成买卖操作，就可以不用缴纳卖房所产生的个税。
只要买卖过二手房的朋友，都明白这个政策有多诱人。
尤其对北京的朋友影响巨大，因为北京非“满五唯一”的房子，要交个税是买卖差额的20%。
举个例子，你在北京，想买一套1000万的二手房。
如果房子不满五年（上次交易不满五年）、或者不唯一（房主有不止一套房），你就要为房子的升值部分交20%的个税。
假设这个房子当时的买入价500万，卖出价1000万，涨了500万，你就要交100万的个税。
而这个新政策出来后，你相当于省了100万，个税压力可以说小一大截。
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当然，大多数城市都不像北京这么夸张，卖房个税差不多在1-2%之间。
我猜肯定有人会说，都买得起1000万的房子了，会在意这一二十万吗？
呃，这么说的同学，大概率是没买过房子。
因为 买房大多都是垫着脚尖，每一毛现金都很重要，蚊子肉也是肉啊。
总的来说，这个政策利好打算置换的买房人，需求可能会更大了。
第3个：公积金利率降到历史最低水平，才3.1%（5年期）……
在此之前，大部分人的公积金贷款利率应该都是3.25%。
现在变成3.1%后，能省多少钱？
举个例子，100万公积金贷款（按照三十年期，等额本息计算），30年利息，一共能少还2.9万，平均到每月能少还82块钱。
可能82块看起来不多，但还是那句话：现在这个时候，每一分钱都很重要。
也有朋友问了，“之前已经用公积金贷款买过房的，也能享受低利率吗？”
能！
我专门查了北京的公积金管理中心的资料：“如遇国家调整利率，对于已发放的期限在1年以上的住房公积金个人住房贷款，其利率在当年内不作调整，自下年度的1月1日起调整。”
也就是说，作为已经在还贷公积金贷款的人，明年起也能享受新政策优惠，少还点钱啦。
各地应该都是一样的，不放心的朋友，也可以看看你们当时的公积金贷款合同是怎么写的。
总的来看，三条新政策，①③针对刚需，②针对置换改善。
也算是国庆节对买房者的最美献礼了。
其实背后的原因很简单，但选择的时间点很微妙。
首先，所有人都知道，现在房地产经济形势非常不好。
看一眼数据，今年的楼市应该是历史所有时期中最难的。
而且大量风险都积聚在库存爆炸的三四线城市，烂尾房、断供房数量激增，成交量断崖式下滑，房价横盘，整个房地产行业萎靡不振。
但要命的是，房地产在这些城市依然是压舱石、救命稻草，从业者非常多，如果成交量还是提不起来，地卖不出去，就会影响经济大盘的稳定性，背后连带的是十几亿人的就业问题。
这就是现实。
如果说之前的放松房地产调控、央行下调5年期以上LPR等政策，都还带有一点试探的性质，大家半信半疑，那这三条房地产新政已经是彻底的明牌了，就是在告诉潜在购房者赶紧买房！
毕竟，金九银十，是今年最后一轮救市的黄金窗口期了，截止年底只剩下三个多月。
再救不起来，这个行业就彻底玩完了。
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再看这个时间点的具体选择上，也是非常微妙。
选在十一7天长假前宣布，为什么？
就是想让大家趁着假期，有充分的时间看房、选房，就差用大喇叭直接广播“大家都来买房吧！”
从力度上看，这次财政部、税务总局、央行、银保监会管财政政策、管货币政策的四大核心经济部门齐上阵，打出一套降息退税组合拳，这在历史上还是头一遭。
所以综合看起来，目的很明确：
选一个大日子，打出声势，打出震撼效果，拯救楼市，刻不容缓。
当然，在我看来，今天的“放开利率下限”、“退还个税”、“下调公积金贷款利率”，其实只是几道前菜，不出意外，后面还有更多大招在路上。
但这些前菜，已经在这个长假让很多朋友不淡定了，内心开始有一个疑问来回摇摆：
“现在要不要买房？毕竟这波政策优惠是有时间限制的，错过了会不会没有了？”
首先，你得清楚，这三个政策确实是三剂猛药，但绝不是“救市底线”。
比如，大家看第一个政策，里面有几个关键词：
符合条件的城市、2022年底前阶段性、更好地支持刚性住房需求。
什么是符合条件的城市？
通知里说是“2022年6-8月份新房销售价格环比、同比均连续下降的城市”。
我查了下70个主要的大中城市，一小半都符合定义：天津，石家庄，大连，哈尔滨，武汉，贵阳，昆明，兰州，秦皇岛，包头，温州，安庆，泉州，济宁，宜昌，襄阳，岳阳，常德，湛江，桂林，北海，泸州，大理……
你可以把它理解为，“救市先救穷”，要救也要先救房地产市场比较惨的。
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另外，这次国家给利率下调设定了期限， 过了2022年政策就要收回，过了这个村就没这个店了。
当然，最重要的其实是这句话， “更好地支持刚性住房需求” ，降息鼓励的是有实际自住需求的首套刚需族。
再看卖房退个人所得税，这条政策针对的是换房族，说白了就是针对有改善性需求的购房者。
比如家里生了娃，人口多了住不下；或者家里经济条件改善了，想住得舒服宽敞一些；又或者上班地点远了，想住得离单位（公司）近一点，减少上下班时间。
虽然国家是在鼓励买房，但还是有条件、有限度的鼓励，大方向没变，到目前为止都是在“房住不炒”大框架下进行。
结合这些政策，说点我的建议吧：
1，如果你在1-2年内的确有购房需求，现在可以开始行动起来了
就像咱们去菜场买菜，今天要吃就今天买，不要考虑价格是不是最便宜，明天还会不会再降。因为根本没有人知道最便宜的价格、最低的利率税费在哪，事后才知道。
如果不是刚需，先按兵不动的好。
2，如果你手里的房子一般，可以利用好本轮宽松周期，趁着你手里的老房子相对好出手，衡量好月供压力，把手里的房子努力换成高品质改善房。
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3，当然，不论买房还是换房，要把城市权重排在第一位。
毕竟，目前中国的房子已经足够住了，整体上不缺房子。
而且由于人口下行，年轻人减少， 现在的鼓励政策也改变不了这个大趋势。
未来的三四线城市，房价大概率还会回落，只有北京、上海、深圳这几个一线城市和部分强二线城市能抗住房价。
以北京市为例，今年除了LPR跟随央行统一下调之外，没有任何变化，利率加点数都没有下调，但房价这几个月还是一直在上涨，大家对一线城市的房子信仰，还是非常坚定的。
有一点咱们得清楚，现在的楼市环境下，最确定的事情就是“不确定”，在不确定性的环境里，做决策更是要慎重再慎重，稳住心态才是王道！
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所以国庆节这三道前菜看完了，你要是饿可以吃上几口，不饿就别着急动筷子，还可以再等等，看看后面的头盘、主菜、副菜、还有甜点。
千万别等到上了风声的主菜了，才发现自己已经没胃口吃了！
提醒到此！
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