为了抑制通胀，欧美不断加息，而中国则走出独立行情，不断降息提振经济。
中西方截然相反的货币政策操作，使得二者利率水平出现惊人反转。
情况到底如何？
01
先看国外情况。
美联储自今年3月以来加息四次，分别在3月、5月、6月和7月，加息25、50、75、75个基点， 累计加息幅度达225个基点。
联邦基金利率目标区间由1.50%-1.75%上调至2.25%-2.5%。
相应地，美国的房屋抵押贷款利率也不断攀高。
6月份，美国房贷利率创了13年来的高点，达到5.81%。 截至7月，美国房贷利率数值稍有回落，徘徊在5.47%-5.45%区间。
惠誉（Fitch）的一份报告显示，美国房地产市场严重低迷的可能性已经上升，在这种情况下，美国房价可能会下跌15%。
在加息方面，英国央行开始得早，但幅度较小，落后于其他央行，尤其是美联储。
截至7月，英国统计局公布物价显示，过去一年CPI上涨了10.1%，创下近40年新高。
这下，英国央行一改过去温吞模式，开启了追赶式加息。
8月5日，英国央行加息50个基点，把基准利率从1.25%提高到1.75%，这是央行27年来最大的加息幅度。
与此同时，英国房贷利率的上升速度已经超过英国央行基准利率的增速。
数据显示，英国住房贷款的平均利率目前已经超过了4%，7月英国最新贷款利率4.54%，创了新高。
那么，选择浮动利率的英国供房一族，每月的还款额将明显上升。
数据显示，大约有190万英国业主因最近一次加息，每年将增加888英镑的还款额，约合人民币7170.5元。
过去一年英国房价飙升，叠加贷款利率上行，导致现在在英国买房成本较高，这必然会对市场需求造成打压。
Rightmove发布了最新房产数据，8月，英国房产的平均挂牌价格为365173英镑，下降了1.3%，相当于下降4795英镑（约合于人民币38719元）。
02
再看国内情况，今年以来，5年期LPR下降3次，累计下调35个基点。
此前央行和银保监会提出，首套房贷利率下限“打折”20个基点，那么， 首套房贷利率最低为LPR-20bp，而二套房贷利率按规定为LPR+60bp。
四大一线城市中，只有 广州 的房贷利率最为宽松，首套房贷利率等于LPR，二套利率加点60bp，分别为4.3%和4.9%；
深圳 的房贷利率比广州稍高，首套加点30bp，二套加点60bp与广州一样，分别为4.6%和4.9%；
上海 的房贷利率加点又比深圳高，首套加点35bp，二套加点105bp，分别为4.65%和5.35%；
北京 的房贷利率目前最严格，首套加点55bp，二套加点105bp和上海一样，分别为4.85%和5.35%。
其他城市二线城市，绝大多数城市已经按最优惠利率执行，武汉、 海口和厦门的房贷利率目前仍然较高。
整体看，全国首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。
这表明，中国主要城市的首套房贷利率均已重回“4时代”。
03
对比中美英三国房贷利率，我们发现， 我国的最优惠房贷利率已经开始低于美国和英国。
事实上，中国的房贷利率已经比世界上绝大多数国家要低了。
以下是世界各国2022年最新长期房贷利率参考表：
俄罗斯 13.6%
印度 8.6%
美国 5.81%
英国 4.54%
中国 4.1%
韩国 3.9%
德国 2.57%
日本 1.41%
一般来说，发达国家、地区的利率比较低，而“发展中经济体”的利率比较高，只有这样才能留住资金。
比如俄罗斯、印度，还有降息前的中国，利率比美国和英国、韩国都要高。
现在，这个利率的倒挂逻辑被打破了。
究其原因，并不是因为中国成为了发达国家，而是中国目前需要利用货币政策工具来刺激经济和楼市。
如果楼市在金九银十还没有明显回暖，那么，限制措施将不断放松，利率将继续走低。
估计年内五年期LPR还有15到20个基点的降息空间。
如果中国再降息一次，而英美九月再加息一次，那么，英国和美国的房贷利率将全面高于中国。
到时候，英国美国的楼市在暴力加息的影响下，房地产的牛市将迅速终结。
而中国楼市在政策的不断刺激下，有望重新回暖。只不过这一轮楼市回暖需要更长的时间，本来楼市也是看中长周期。
那么，哪些城市的楼市将会率先出现反弹？
当前经济回稳处于最吃劲的节点，根据供求原理，住房矛盾更尖锐的都市圈核心城市和中心城市，应该是第一梯队。
例如长三角、珠三角、成渝和北京。
从历史数据看，北京的房贷利率变化对房价涨跌起了助推作用。
2017-2018年，北京二手房价格和房贷利率出现明显的反比关系，利率下调导致房价上升。
从7月二手房价格同比上涨的城市看，成都、北京、海口、上海、无锡、赣州、杭州、广州和重庆排在前列。处在“深圳都市圈”的东莞，在深圳冷淡的情况下，走出独立行情，也是城市韧性的“体现”。
在降息利好的带动下，这些城市有望继续走强。
接下来，不管是刚需还是投资，如果要出手买房， 回归优质 城市和重点区域 ，才是明智的选择。
楼市又到了容易犯错误的关键时刻。
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