本文来源：时代周报 作者：唐洛
凌克罕见走上台前，携一众高管面对投资者拷问。
面对市场做空和股债异动，在主动公告经营及财务情况后，金地集团于8月5日召开投资者会议，回应外界关注的问题。
出席投资者会议的高管阵容堪称豪华。董事长凌克亲自坐镇，总裁黄俊灿，高级副总裁、财务负责人韦传军，董秘徐家俊，副总裁王南，财务总监曾爱辉，资本总监李泽星，营销、运营、财务、融资等各个条线的高管悉数出席。
针对金地集团经营情况、财务状况、融资节奏、出险项目、推盘安排等问题，管理层一一作出回应。
经营稳健
从经营情况来看，顺利晋级TOP 10的千亿房企金地集团，依然值得信赖。
金地集团披露的信息显示，今年7月，金地集团实现合同签约面积74.1万平方米，签约金额185.5亿元；今年1-7月，累计实现签约面积493.3万平方米，实现签约金额1191.6亿元。
和同行相比，金地集团业绩表现突出。
据克而瑞研究中心统计，受累于市场变化，今年1-7月，全国百强房企销售金额的同比降幅为49%。横向对比，金地集团的销售金额同比降幅优于行业平均水平；纵向对比，金地集团7月的同比降幅已有所收窄，销售表现稳中向好。
值得一提的是，金地集团是今年截至目前仅有的销售突破千亿的10家房企之一，行业排名第八，较2021年上升三位。
凌克指出，这得益于金地集团多年来一直坚持科学的投资策略，深耕高能级城市。
收益优先、流量优先、回款优先，是金地集团今年的投资大原则。
黄俊灿表示，今年金地集团拿地量少但质优。他特别介绍了北京顺义马坡6050、6053地块，“这个项目就在老的项目边上，所以开发节奏特别快。从拿地到开盘创了纪录，不到两个月就拿到预售证，首开去化率达到70%。”
“金地的投资范围基本在全国一二线高能级城市，通过我们的开发能力，能够保证开发速度、开发去化率、开盘收益率。从新增土地的情况来看，产品力不错，首开去化率不错，续销也走得非常之稳，全年我们预计经营性现金流回流可以覆盖掉大部分拿地资金。”黄俊灿补充道。
对于市场颇为关注的合作方出险项目，金地集团管理层也做了详细披露。
金地集团财务总监曾爱辉表示，公司从去年开始梳理合作项目情况，涉及实质出险风险的项目有26个，“已处于尾盘或已交付的项目有5个，处于正常经营期且已经度过项目资金峰值、不需要股东继续投入的项目有16个，已通过折价等方式收购合作方股权的项目有4个，只剩1个还在继续跟合作方就收购条件进行洽谈。”
“26个项目公司所占权益货值为135亿，在7000多亿元未售货值里占比非常小，合作风险高度可控”，曾爱辉强调。
资金充裕
财务方面，金地集团管理层在投资者会议上多次强调，“账面资金充沛”，“覆盖到期债务没有任何问题”。
金地集团在8月4日发布的《关于公司近期经营及财务情况的公告》中称，公司现金流充裕，连续六年保持“三条红线”绿档。截至2022年6月30日，金地集团货币资金余额约648亿元，与年初持平。
曾爱辉进一步解释，648亿元的账面资金，可自由调用部分占比在70%以上。剔除受限资金后，货币资金余额对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，能够满足未来一年生产经营和业务拓展的需求。
账上有钱，金地集团从容偿债。
截至今年7月，金地集团已完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还，包括3月份12.8亿元的公司债、6月份2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债以及7月25日2.0亿美元境外债券。
投资者会议上，凌克特别强调，“我们仅仅还剩一笔10月到期的27亿元公司债，偿还完毕，金地今年在境内、境外所有的公司债、中票和美元债已经全部偿还完毕。未来两年，公司的美元债也仅仅只有2024年8月到期的一笔4.8亿美元债需要偿还。”
金地内部每十天做一次现金流压力测试。“即使对未来销售情况做保守预测，金地的现金流覆盖公开市场的到期债务没有任何问题。”财务总监曾爱辉表示。
与此同时，为保持债券价格稳定，金地集团近期回购动作频频。
7月28日，金地公告称，为维护投资者利益，保持公司标的债券价格稳定，拟以子公司深圳市金地建材有限公司为购买主体，按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司标的债券，首期规模不超过10亿元。
同日，金地集团还宣布，凌克及部分核心管理人员已累计购买金地公司债券2000万元，标的债券为“18金地01”、“18金地07”、“21金地01”、“21金地03”和“21金地04”。为了表明对公司的长远信心，凌克及部分核心管理人员将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场继续购买金地集团存续债券，总规模不超过人民币2000万元。
徐家俊表示， “我们针对价格明显偏低的、偏离估值中枢的债券做一些回购。相信我们稳定住价格偏离度比较大的债券，对于其他的债券来说，价格也是有提升作用的。”
至于未来会否进一步入场，徐家俊称，“可以拭目以待，我们账面上的现金是非常充沛的。”
穿越周期
事实上，对金地集团而言，目前面临的挑战并非经营或融资，而在于市场大环境的影响。这也是全行业共同面临的最大的不确定性。
金地集团内部有一项关于市场的监测数据——市场热度值。“如果说去年下半年市场热度值在42%，今年上半年只有20%-30%的水平。所有房企的销售额和去年上半年同比有一定水平的下降，我们也一样”，王南表示。
不过，“市场已经从低谷逐渐往恢复的方向走，恢复的过程会比较长。”王南表示，公司会做好所有的准备去应对市场可能比较长的恢复过程。
稳健了几十年的金地集团，已经历练出穿越周期的能力。金地集团称，公司多年坚持科学的投资策略，深耕高能级城市，优质的布局为公司平稳穿越市场周期奠定了坚实的基础。
分管集团营销、运营等工作的副总裁王南详细介绍了金地集团未来的推盘计划。
目前，金地集团未售货值约7150亿元，70%分布在一、二线城市，30%分布在环都市圈的三四线城市。
在供货保障方面，金地集团预计今年8-12月将新增供货货值在1200亿元左右，约40%集中在上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对较好的核心城市，为未来的生产经营提供有力保障。
在策略应对方面，金地集团将继续通过成熟的营销体系，前瞻把握市场变化，及时调整营销动作，并依托自研的数字营销工具，结合大数据技术，不断提升营销的精准度，借助金地线上营销的专业优势实现销售转化。
在产品创新方面，金地集团以“科学筑家”为精神内核，在可变户型（flexible灵动家）、社区景观（玩呗社区生活系统）、家装部品部件（金质造GEMADE™）、G-WISE绿色健康标准体系等多方面取得突破进展，构建成熟的十大产品系列、六大产品通用品牌，全面覆盖各个阶层不同价值观客群的多样化需求。
凌克表示，金地集团将继续坚持平衡发展的战略思想，持续提升经营管理能力，做好现金流管理，进一步增强公司的竞争力，积极应对地产行业的变化，确保公司的可持续发展。
