作者 |章伟升
编辑 |李红冰
来源 |亚布力内参
企业家在城市中迸发出的能量，可以超越空间和时间， 譬如张謇、南通与中国现代化，美第奇家族、佛罗伦萨与文艺复兴。彭博公司创始人布隆伯格在任纽约市长期间，发起“设计与建设卓越计划”，使纽约成为城市可持续性建设的全球标杆。
2022年，亚布力内参特别推出「企业家与城市」系列访谈， 聚焦改革开放后中国民营企业家与城市的故事——城市滋养和改变了企业家，企业家又推动城市发展， 并且他们今天以城市为试验地，探索老龄社会、气候变化、贫富差距、“卡脖子”等社会问题的解决方案。
「企业家与城市」意在探讨企业家在城市发展、社会进步中扮演的角色与作用，以此呈现企业家的公共精神与人文底色，增加公众对这一阶层的认知与共情。
第一期访谈，我们深度对话冯仑。
冯仑｜御风集团董事长
他说， 在中国许多城市，做错了的建筑远远比做对的多，赔钱的空间远远比赚钱的多。 “这些空间规划如果让企业家参与，我们一定会告诉他们，如何规划是合理的。”
冯仑今天要做的事， 是让这些困境资产、垃圾资产重新回到正轨，让城市经济能够持续增长。 他还说，未来要依靠体制改革，进一步发挥企业家在城市规划中的作用。
以下为亚布力内参对话冯仑的内容：
亚布力内参：你1990年代就下海创业了，之后这些年对中国企业家有很多观察，改革开放这四十多年里，企业家在中国城市发展进程中扮演了何种角色？
冯仑： 有两类企业家对城市发展的作用比较明显。 一类是在某座城市建立起优势产业的企业家，最终改变了城市经济结构、就业结构、消费形态和精神气质。 最典型的是马云让杭州成为电商之都 ，阿里巴巴每年会新进一部分人，也会出走一部分人，但出走的人，也都围绕在电商这个点创业。因此周边出现了一大堆电商创业公司，逐渐又丰富了阿里巴巴生态。
图｜电商之都杭州
企业与城 市相伴相生，大企业塑造一座城市的故事有很多，国外也一样。在美国印第安纳州边上，有一家特别有名的医院叫梅奥，当地70%以上的人在这家医院工作，20%的人在IBM。一个当地人跟我说，如果这两家企业不在，这座城市就死了。
亚布力内参：还有一类企业家是什么？
冯仑： 还有一类叫做城市的化妆师、美容师，或是天际线描绘者，是指我们房地产商。 城市的物理空间、地标性建筑、基础设施配套等，往往都和我们有关。
从中国过去四十多年发展看， 这两类企业家如果完美地在一个城市出现，这个城市就好了， 比如深圳既有很多大企业，又有全球最大的住宅公司万科，当然招商局集团、华润置地也不错。未来城市要发展，需要这两类企业和企业家。
亚布力内参：有没有一些超越空间和时间的故事？比如张謇当年以南通为“理想国”，探索中国现代化道路。美第奇家族在佛罗伦萨，推动了文艺复兴。中国改革开放以后有这类故事吗？
冯仑： 没有，改革开放后中国企业家相对比较弱小，这种故事不太容易出现。
亚布力内参：张謇那一代呢？
冯仑： 张謇那一代在“东南互保”运动中表现出来的地方力量，其实很强大。张謇与上海官绅走动频繁，和洋人也有生意往来。同时，张謇和满清朝廷又有特殊关系——他的老师翁同龢当过同治、光绪两代帝师。
张謇身份的特殊性加上正好遇上清末“睁眼看世界”——近代中国第一次“改革开放”， 南通离当时“改革开放”最前沿上海很近，他有机会吸收西方思想， 一方面在中国倡导新学，另一方面做城市公益项目，规划南通新城。
图｜张謇
卢作孚也在重庆北培建设新城，也是请西方人主持设计，因为现代城市是西方工业革命后出现的， 而 中国传统上只有“城”（护城河、城墙），没有“市”（现代商业和经济）。
北培新城建得比南通新城晚，因此规划得更好，但不管怎么样，这些企业家都有很强的社会抱负。
亚布力内参：为什么张謇那一代建设的新城能成为历史典范？
冯仑： 首先，企业家得有规划自主权。 卢作孚在北培新城规划、项目审批上有很强的影响力和话事权，张謇当时能拿这么大面积的土地自主规划，这在今天是不可想象的。 其次，必须有灵活开放的商业经济机构， 否则光有规划也无法支撑起一座城市的活力。
从全球看，建立超前的新城无非两种模式：政府主导、民间主导。 目前看，民间主导的新城做得最好 ，比如日本柏叶新城，是三井不动产规划的，现在有一平方多公里，还设计了新的能源系统， 但你别忘了，他的土地是自有的，贷款年利息不到1%，没有人催他，可以慢慢建。 丰田也在富士山脚下建汽车新城，大约有一千多亩土地，也是企业和市场主导，政府不会天天催。
亚布力内参：当年荣氏兄弟有一份对无锡发展规划的设想，今天来看仍然很有价值。民国那代企业家对公共空间建设、城市发展的精神遗产，对今天有什么启发？
冯仑： 所有城市规划要遵从科学规律，要考虑到未来的增长因素。 无论在民国还是现在，在中国还是外国，这都是一套科学，不能乱来。 现在中国城市里，做错了的建筑远远比做对的建筑多，赔钱的空间远远比赚钱的空间多。
亚布力内参：原因是什么？
冯仑： 就是不按规律来。举一个小例子，机场航站楼多大合适？ 首都机场T3我认为就不合适，为什么？大屋顶、大空间，四处漏风，夏天要制冷，冬天得供暖，能耗太高。
国外大建筑都是“大盒子”里套“小盒子”。 “大盒子”只是一个外壳，套在外面美观，内部结构由很多“小盒子”组成，能源系统可以单独控制，而且小空间使得人与人之间有亲近感。首都机场T3有啥亲近感？那么大，一进去要走半天，远不如小小的T1亲切。
这些空间规划如果让企业家参与，我们一定会告诉他们，空间如何规划是合理的。
图｜首都机场T3
亚布力内参：如何辨别空间是否合理？
冯仑： 第一是安全。人类直立行走以后，为了散热，身上的毛慢慢就退了，但裸露的皮肤在野外容易受伤，所以要盖房子，从自然空间转到人造空间，相当于用一个壳保护自己。第二是便利和舒适。如果生活在屋子里反而不如野外方便和舒适，那为什么要在屋子里呢？第三要考虑成本与收益，太贵了不行。 现在做错的建筑，最主要原因是这三条标准总有一条没做到。
亚布力内参：改革开放后，中国企业家没有更大程度参与到城市规划中，原因在哪？
冯仑： 前几十年，政府不懂，我们也不懂，大家都不知道该怎么做。 最近十年、二十年，我们知道该怎么做了，但管制比以前复杂。 另外还有一些法律和土地制度问题没有解决。
亚布力内参：那现在城市建设新城之后，如何解决后续经济活力的问题？
冯仑： 最常见的方法是建一大片产业园，然后招商引资。 但你知道招商引资有多难吗？ 一个万平米产业园，一年能招满就算了不起，这还不算中途退租的。 我们自己有小面积的产业园在招商，远比想象得困难。政府建那么大的产业园，可不就更困难吗？
亚布力内参：你的产业园，是指大健康不动产运营？
冯仑： 我们现在围绕医疗健康领域拿困境资产或垃圾资产， 对那些盖错的、空着的房子，重新改造、招商和运营，相当于是一个好厨师，能将一堆配错的食材做出一道好菜。 反之，没有一个好厨师，哪怕食材再好，也做不出好菜。
亚布力内参：所以你现在做的事，是让那些做错了的、赔钱的建筑如何回到正轨、重新赚钱？
冯仑： 对。这个工作难度摆在那儿，我老说在中国真正有能力做好的也就2000人。
亚布力内参：怎么说？
冯仑： 你知道一个城市综合体有多少种功能吗？1895年，世界第一座百米高楼诞生在芝加哥，当时只有一个功能——写字楼。 现在，一个综合体最多有30多个功能和业态， 这么复杂的项目需要靠时间沉淀经验，没有从业15年、20年以上，手艺是不够的 ，更没有办法管理好困净资产或垃圾资产， 好比一个只会炸油条的厨子做不了满汉全席。
亚布力内参：2000人是怎么算出来的？
冯仑： 只有主业是房地产的上市企业高管才能做好，一个企业算5个人，中国差不多就是2000人。 国内和国外的困境资产、垃圾资产，甚至超高建筑都能管理好的，不超过200人。
亚布力内参：在中国，还是在全球？
冯仑： 在中国。比如给你一栋500米以上的楼，你会管理吗？多数人不会，因为没做过，纽约新世贸中心的高楼我们参与过， 我对超高建筑研究了很长时间，知道怎么赚钱。 我最近看到几个中国城市的超高建筑，老有冲动去折腾，但又有点犹豫。
亚布力内参：犹豫什么？
冯仑： 可能跟年纪有关，这个事一沾手十年内脱不了，如果我现在40岁肯定就干了，可我现在60多岁了。 而且，一座超高建筑都五六十万平米，需要多种经营方式，有时候政策也不支持。
亚布力内参：能举个例子吗？
冯仑： 在迪拜，建筑在800米以上的空间就是住宅产权，可以散售，而且永久产权 ，整体建筑的财务营收可以平衡。但是中国目前还不行， 超高建筑要么全是写字楼，要么全是公寓， 如果要让它们重新赚钱， 我首先得跟政府谈规划，一栋建筑能审批三种房产证 ——住宅和公寓、酒店、写字楼。为什么横向的建筑可以发，竖起来就不行呢？50年产权的公寓和70年的住宅，有什么本质区别呢？如果政府能放开规划，我就开工了。
亚布力内参：如果发不了这三种证呢？
冯仑： 那我坚决不碰这种项目，因为谁做都挣不了钱。 我去过60多次纽约，有三件事觉得很奇怪，刚开始还想不通， 一旦想通，就理解那些城市建设的大师了。
亚布力内参：哪三件事？
冯仑： 第一，纽约房地产商从来不操心“没地”。 后来我明白了，在他们的理解里，土地是无限的。
亚布力内参：土地为什么是无限的？
冯仑： 很简单， 房地产商要地不是为了耕种，而是制造空间。 空间哪来呢？往高处发展。 只要能无限往高处发展，不就等于地是无限的吗？ 当然，这需要建筑技术、结构、材料、运营进步。
在泰坦尼克号时期，纽约最高楼不过二三层。 到卡耐基时代，出现了钢结构建筑，从此城市进入摩天大楼时代，纽约最高的住宅现在都接近500米了， 曼哈顿岛就这么大，面积没变，但人口增加了多少倍？是不是等于地变多了？ 因此，纽约地产商从来不操心“地”，只关心怎么能把空间往高里盖。
图｜纽约曼哈顿街景
亚布力内参：这对国内的房地产企业有很大启发。
冯仑： 所以我不着急，公司到现在还活着。 我不听人忽悠，不用高杠杆买地，因为我觉得地是无限的。 中国人均GDP前年才达到1万美元，美国和曼哈顿岛人均GDP分别是6万美元、12万美元，人家都不着急 。
中国房地产商着急拿地，是因为还太幼稚。 在大人眼里，糖果是无限的，而小朋友一看糖果没了就着急。 这对我来说，是一个很重要的经验。
亚布力内参：第二件没想明白的事呢？
冯仑： 纽约的建筑规划都是方方正正，建好之后相当长时间不拆迁。 后来我发现真是太聪明了，方方正正就可以无限调整功能 ，外面那个“壳”不用拆，里面可以不断改，今天是写字楼，明天是酒店，后天是公寓，大后天是住宅。 表面看纽约没变化，实际上变化非常大。 纽约最鼓励标准化建筑，这就是智慧，城市风貌、历史天际线、人文痕迹又都留下了，而我们老在拆迁，批建筑项目的时候不注意这些事情。
亚布力内参：这么一想，中国确实不少异形建筑。第三件事呢？
冯仑： 纽约跟中国很不一样。按理说，二百年前的城市规划，今天肯定有很多地方需要重新改造，比如楼盖那么高，下水道肯定不够粗，能源匹配也不够。 但是，纽约不会动不动就挖马路，修好之后再填上。 后来我发现也有它的道理。
纽约高层建筑完全市场化，你要新建高楼，政府不可能为你的电力增容，要用电自己买，买不到就想办法在屋顶上架风力发电机或光伏，下水道不够粗就尽量用循环水， 政府不当保姆，逼着你创新，解决自己的问题，最终使得纽约能够自然有机增长 ，这些城市发展经验都值得中国学习。
亚布力内参：如果都是依靠市场自己解决，那这些城市的政府角色是什么呢？
冯仑： 像哈佛大学肯尼迪政府学院， 市长去那里学习公共管理，需要上三门必须课：城市规划、公共财政（你管的钱是大家的）、行政法（游戏规则）。 布隆伯格我也见过很多次，他知道推动自己的城市建设理念有多少预算，边界在哪里，很多事情需要靠民间来做。
亚布力内参：关于城市发展，历来有两种模式之争，一是像《美国大城市的死与生》，写的是自然有机增长模式。二是人为设计和规划出来的模式。你更认可哪种？
冯仑： 我更倾向于自然有机增长的，因为它节约资源，人为主观想象出来的城市，浪费了很多资源。 现在中国各地都在建CBD，但有谁问过，一个CBD有多少栋楼就够了？ 成功的如上海陆家嘴，你知道有多少栋楼吗？我喜欢数楼，我在陆家嘴也就数出30多栋，按建筑面积算，大概50万人在那儿办公。东京经济体量比上海大，CBD的楼自然比上海多，但是我到维也纳的CBD数，只有三四栋楼。
亚布力内参：就是取决于当地经济结构、经济规模？
冯仑： 对呀。浦东开发了快三十年，CBD也才建了30多栋楼，平均一年一栋，这就是有机增长，不是主观想象出来的。 但国内有些城市CBD，五年盖三四十栋，这不胡来吗？ 不按有机增长模式，而按主观意志强推的新城，多数是浪费资源。
亚布力内参：对于已经做错的菜，你这位厨师怎么解决呢？
冯仑： 我们有我们的办法。如果我能重新规划，可以改造建筑外墙、重新调整灯光，原有建筑能加高就加高，实在不行就推倒，把空间腾出来，最终发展成一座有吸引力的城市，现在我没有这个权利，很多地方又不允许改动，就没法了。
最简单的一个办法，是有权力的政府领导，找出有能力、经验的企业家，充分信任和授权，让他们重新规划城市，新加坡就可以。或者假定一家国企要打破体制，让某位民营企业家当董事长，他也可以重新焕发城市的活力。
亚布力内参：或许国有房地产巨头可以朝着这个方向做混合所有制改革？
冯仑： 应该这样做。 要管好一座城市，资源配置非常重要，能够将不动产这种“死资产”活化， 让经济持续增长。最笨的增长方式就是砸钱，但那是一条死路，相当于你家里要过好日子，不是靠不断生新孩子，而是把已经有的孩子教育好。
我们这些企业家有手艺，现在也不以赚钱为目的了，如果政府需要，大家需要，我们可以帮着做一些事情。 很多民营企业家在某一领域都有超强能力，在市场上搏杀了这么多年，也有足够经验。但这首先需要政府主观上愿意， 未来需要依靠体制改革，进一步发挥企业家的作用。
亚布力论坛可以在政府和企业家之间架一座桥梁，我们把时间和手艺免费捐给亚布力论坛，去为有需要的地方政府服务。
亚布力内参：什么样的城市可能更需要这类人才和服务？
冯仑： 中小城市、三四线城市。只要政府愿意授权，我们可以帮助找资源、做规划、重新设计城市景观。 我们以前研究过，集中资源帮助一座小城市，能够把它规划得比欧洲还好。
亚布力内参：为什么反而是小城市更愿意持开放态度？
冯仑： 小城市资源少，而且它有问题需要帮助。比如人口流失严重的边境城市，一套房才3万元，它得找解决办法。 大城市往往不太需要，你给健康的人看病总是很难的。
责编｜章伟升
排版 ｜王紫薇
媒体合作及转载添加微信YBLyjzx
商务合作联系15010075732
青春合伙人招募关注公号“青春合伙人”
