作者：子非鱼
01 | 房企扎堆降价甩货
人有悲欢离合，月有阴晴圆缺，此事古难全。
当下的房地产市场，正处在快速下坡的阶段。熊市该有熊市的样子，当需求不足，供应旺盛的时候，市场的调剂指数，必然会压低价格。
事实也是如此，降价已成为当下的主流和普遍现象。
从国家统计局披露的数据来看，7月份新房下跌城市40个，较之前增加了2个；二手房环比下跌城市51个，较之前增加了3个。
国家统计局是抽样统计了70个一二三线城市的数据，其所反映的是全国的实际情况。这意味着，当下全国绝大多数城市的房价都在调整，且下跌面积不断扩大。
从房企端给出的数据，同样能够佐证。
第一财经最近梳理了一下20强房企2022年中报数据，根据销售额与销售面积计算出了20强房企的平均销售价格，结果发现：
头部20强房企中，有12个房企在降价甩卖，8个房企的销售均价还在上涨。也即头部房企中，60%的均价都在下跌。
12家降价甩货的房企分别是碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。
其中四家房企跌幅在10以上，金科领跌，跌幅为21.9%，碧桂园均价下跌15.6%，绿地均价下跌11.7%，绿城下跌10.2%。
8家均价仍在上涨的房企分别是万科、华润置地、招商蛇口、金地集团、中国金茂、滨江集团、华发股份、远洋集团。
02 | 重仓三四线城市的房企普遍下跌
从头部20强房企均价跌涨情况可以看到一个明显的特点：
重仓三四线城市的房企，基本都在跌，只有深耕一二线城市的房企，才有上涨的动力。
重仓三四线城市的典型代表是碧桂园，碧桂园中报数据显示，上半年销售收入的69%来自三四线城市。
保利在三四线城市的布局占比也不小。上半年保利销售收入的45%来自三四线城市，二线40%，一线只有9%。
当然，均价下跌的房企中，也有重仓重点城市的，比如越秀。作为广州的国企，越秀的主战场是广州。
越秀地产2022年中报数据显示，拥有总土地储备2860万平方米，其中大湾区占比52.9％，广州占比45.2％。
重仓广州的越秀销售新房均价为何下跌？原因在于，广州的房价也未能免俗，在不断调整。特别是广州外围区的增城、从化和南沙，打折促销是普遍现象，不少之前的地方也在低价乃至亏本价出让。
再看均价上涨的8家头部房企，都是以重点一二线城市为主战场的房企，上半年8家房企的平均销售价格都在1.6万元/平方米以上。
在这种背景下，房企们纷纷改变战略，集中在中心城市拿地。
数据显示，在上半年土地市场收缩的背景下，百强房企基本集中在了一二线城市拿地，一线占比49%，二线占比38%，一二线拿地金额占比高达83%，三四线城市基本没有什么房企拿地。
不过，哪怕是这些深耕一二线热点城市的房企，恐怕也坚持不了多久了，因为市场购买力下降的当下，整个房地产市场太冷了。
年中报数据显示，房企销售额同比腰斩的一大堆，脚踝斩的也不在少数，爆雷的新力控股跌幅最大，上半年只卖出了17.77亿，同比跌幅高达96.98%。
最关键的是，就目前的宏观环境来看，楼市仍会继续下探，复苏遥遥无期。主要表现在：
第一，购买力复苏仍需要时间。
从失业率数据、制造业景气指数、消费数据以及GDP增速来看，国外日趋复杂的局势和国内又开始多点散发的疫情来看，宏观大环境改善尚需时日。
购买力恢复需要建立在GDP增速恢复和就业率恢复的基础之上。
购买力下降是过去大半年楼市持续探底、托底无用的直接原因，也会是未来楼市继续探底的最关键因素。
第二，炒房客纷纷离场。
广州的二手房挂牌量已经逼近12万套， 去年7月份时才8万套，今年3月份突破了10万套，现在逼近12万套。一年多的时间，增加了50%。
同时，重庆二手房挂牌量半年增加了8.82万套，武汉增加了7.56万套，青岛增加了5.63万套，苏州增加了4.72万套，成都增加了3.71万套，佛山、杭州增量均在1万套以上。
数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
这些想要离场的炒房客们，在当下的环境下想要成功脱身，唯有降价割肉。
这也意味着，包括很多中心城市在内，房价调整还远未结束。 在这种背景下，还有多少房企能够扛得住。
为了活下去，会有越来越多的房企降价促销跑量，而且降幅会越来越大，尽管有不少城市设置了限跌令，但房企总有自己的方法来破解。
03 | 房企清场进行时
在之前的多篇文章中，本号疫情强调过，房地产三大宏观背景已经改变，也即：
第一，人口正在转向。
这一点，数据列举过多次。2021年内地31个省市自治区中，已经有16个省市自治区常住人口负增长，1个持平。这意味着，当下超过一半省市自治区的人口已经转向。
数据来源：各省市自治区统计局
不久前，官方发布的《谱写新时代人口工作新篇章》文章中，已经明确表示，“十四五”期间将进入负增长阶段。
第二，供大于求。
我们的狭义商品房库存面积当下是6.08亿平方米，商品房广义库存38.4亿平方米。
当下 二三线城市整体去化周期都在2年以上，个别三四线城市的去化周期超过10年。一线城市的整体去化周期也在一年半以上。
第三，城市化进入后半程。
我们的城市速度从去年开始就下降到了1%以内，未来城市化率虽然还有上升空间，但速度相比之前已经换挡，更何况还有人口转向这个大背景。
楼市宏观环境有此三大改变，意味着房地产已经进入了黑铁时代。在这个时代中，会有两个明显的特点：
1、大多数人口流失的三四线城市，房价会持续调整，不少三四线城市会相继鹤岗化。
2、房企大量出清。
蛋糕越来越小，优胜劣汰的规则，再叠加当下的债务缠身，很多房企将会出局。
黄奇帆此前在一个节目中透露，目前，中国房产公司独立法人有9万个，整个美国不超过500个。这意味着，未来这些房企中的90%将被出清。
