吴若凡 中房报记者 樊永锋 上海报道
“保交付”在当下的楼市已成为重中之重，预售监管资金的管理和使用是否规范到位，则是“保交付”中极为重要的环节。但自今年6月份起，预售监管资金的管理问题频发，上海佳兆业城市广场五期项目的停工纠纷也同样如此。
据中国房地产报记者多方了解调查，今年8月初，开发商上海景湾兆业房地产有限公司（以下简称“上海景湾兆业”）疑似违规挪用购房款，导致资金链断裂，旗下项目被查封。最终项目从2021年10月开始停工，直到今年6月底，期间项目停工近8个月。而项目监管银行渤海银行涉嫌违规放贷、对于房地产开发贷款放款管理不到位等问题也随之浮出水面。
佳兆业城市广场施工现场
项目陷资金纠纷遭多次查封
业主恐将停贷
7月14日，上海市嘉定区徐行镇佳兆业城市广场五期项目（备案名：水岸佳苑，以下简称“佳兆业城市广场”）的业主对外公布了一份《关于上海徐行佳兆业五期业主停止放贷的告知书》。
《停贷告知书》直指佳兆业城市广场五期的开发商上海景湾兆业违规挪用购房款和预售资金、不合规使用银行开发贷款，导致资金链断裂、楼盘被查封。《停贷告知书》称项目自2021年10月起全面停工，涉及350余户业主。
据悉，佳兆业城市广场由上海景湾兆业开发建设，此前，项目的一二三期1800户房源已于多年前入市并交付入住，四期项目于2020年开盘。卷入停工纠纷的五期共分两个批次，第一批于2021年6月开盘，销售均价约34500元/平方米，带装修交付，剩余批次含部分叠拼别墅，房源尚待入市。
据爱企查数据显示，上海景湾兆业为佳兆业房地产（上海）有限公司和上海新行建设投资有限公司共同持股，其中佳兆业房地产（上海）有限公司持股90%，上海新行建设投资有限公司为徐行镇政府集体所有，持股10%。
业主刘明告诉记者，2021年11月初，佳兆业集团曝出“理财产品暴雷”，此后，业主们就时刻关注着项目的施工进展，在一次前往工地查看后，业主们通过无人机观察后发现，现场已经人去楼空，塔吊也全部停了。
据记者多方调查了解，该项目停工的直接原因，是由于上海景湾兆业方面资金不足导致。
张华告诉记者，佳兆业城市广场项目方曾经告诉业主们，项目资金被佳兆业方面挪走了。
据业主们自行统计梳理测算，佳兆业城市广场五期销售总金额约10亿元（含业主按揭贷款金额），截至2021年10月，尚未发放的业主按揭贷款约为3.9亿元，因此业主们初步估计，佳兆业挪走了近6亿元的预售资金款。也正是这一挪用，使得上海景湾兆业拖欠总包方工程款，最终导致项目停工。
除了挪用预售资金和拖欠工程款，项目曾一度出现多次查封，让业主们无法进行网签和备案登记。
记者在裁判文书网上查到，上海美易科技发展有限公司、宁夏鼎信智赢股权投资管理有限公司分别因合同纠纷等问题，曾先后于2021年11月向嘉定区人民法院提出财产保全申请，冻结上海景湾兆业名下资产。
经历了查封和全面停工之后，业主们陆续走访了佳兆业上海公司、嘉定区各政府部门、徐行镇信访办等单位，和施工方、项目方、银行、政府监管部门进行多次维权沟通。
同时，业主们要求问责上海景湾兆业与项目监管银行渤海银行，并解决资金问题，否则就将暂停偿还房贷。
事情于去年底迎来转机。
2021年12月25日，在业主们进行了第一次维权沟通之后，上海市嘉定区随即以副区长为组长，区建管委、区房管局、区土储中心、区确权中心、区司法局、区财政局、区经委、区市场局、区人社局、徐行镇为组员成立了“徐行镇佳兆业项目风险处置专班”（以下简称“政府专班”），来全权处理该起停工事件。
就此事，记者采访政府专班的一位负责人，该负责人在接通电话后表示会有专人回复，不过截至发稿，记者尚未接到答复。
业主张华告诉记者，按照合同约定，佳兆业城市广场五期项目需于2023年9月30日之前交房，但事情的进展就像“墨菲定律”一样，还是朝着不愿的方向发展，如今项目依旧没有实质进展。
8月5日，记者来到佳兆业城市广场五期现场发现，工地目前仅有为数不多的工人在进行作业，塔吊也没有启动，现场没有明显的全面复工迹象。
佳兆业城市广场售楼处
渤海银行涉违规放贷停款
“预售资金监管账户有蹊跷！”长时间的维权沟通，让业主们对项目停工的原因和资金流向有了更清晰的了解。
业主刘明向记者透露，他们的预售款并没有打入监管账户。此前，佳兆业城市广场项目方要求五期项目的购房者将首付款和购房款打入“尾号为0760的建设银行南翔支行银行卡”，而购房合同中项目的监管账户却是“渤海银行虹口支行”。
“我们当天直接刷的POS机，事后拿到合同和发票才知道钱没有打入监管账户。”
根据《上海市房地产转让办法》第37条之规定，房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管机构监管，专项用于所预售的商品房的建设。购房款没有打入资金监管账户，意味着佳兆业城市广场项目方的操作已经涉嫌违规。
据业主反映，佳兆业城市广场项目方对预售资金的去向一直避而不谈。张华告诉记者，“上海景湾兆业只说钱被佳兆业方面调走了，他们也没有办法。”
但业主们并不认可这种说法，他们认为，即便资金被划走，佳兆业方面也应该及时归还资金用于楼盘建设和保交付。
就监管账户资金问题，记者曾致电佳兆业城市广场项目方负责人并向其发送采访提纲，截至发稿前，对方未做回复。
让业主们难以接受的是，渤海银行虹口支行方面曾表示问题全在佳兆业城市广场项目方。“我们要求他们打入监管账户，但是佳兆业城市广场项目方没有；我们贴了提示语和账户，但他们背着我们撕了；我们不可能24小时盯着他们。”
实际上，根据《上海市房地产转让办法》第37条规定：“监管机构对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任。”
另外，据记者调查了解，渤海银行虹口支行给佳兆业城市广场五期项目下发的开发贷金额为25亿元。
据业主爆料，渤海银行在五期项目没有销售完的情况下，一次性向开发商发放了25亿元的开发贷，根据购房合同，这笔25亿元的开发贷也被打入了渤海银行虹口支行的监管账户。
为此，业主曾多次要求渤海银行方面公布监管账户的开发贷明细，但渤海银行始终均拒绝公布。
张华告诉记者，渤海银行方面只承认该监管账户里没有资金，但不承认自己的管理有问题。
此后，新的监管账户建立后，业主们提及希望公开账户资金明细，渤海银行方面依然表示，需要账户主体方（上海景湾兆业和政府专班）同意才可以公开。但张华告诉记者，佳兆业城市广场项目方和政府专班均不愿意公开。
就监管账户中的开发贷和保证金账户等问题，记者多次致电渤海银行上海分行副行长和负责对接谈判的渤海银行上海分行市场营销总监，对方均以工作繁忙为由拒绝接受采访，随后，记者发去短信和采访提纲，截至发稿，尚未收到回复。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，如果银行对于房地产开发贷款放款管理不到位，存在违规放款的行为，则可能会违反《中华人民共和国银行业监督管理法》等相关规定。
今年4月6日，宁波银保监局就曾下发行政处罚通告，信息显示，渤海银行宁波分行因房地产贷款业务管理不规范、流动资金贷款“三查”不尽职、票据业务贸易背景审查不严，被处以罚款人民币90万元。
据记者调查，佳兆业城市广场项目方在渤海银行账户里尚存有此前注入的5.78亿元。这笔钱的资金来源是佳兆业城市广场项目方用于解押房屋的资金。每解押一套住宅就会打入一笔款项。
张华告诉记者，渤海银行表示，这部分资金用于上海景湾兆业偿还此前借的开发贷，无法挪作他用。并且，这笔资金存放在一个中间账户，属于保证金性质。
但渤海银行在会谈现场表示，监管协议里不包含这部分保证金，但政府专班驳斥了渤海银行的说法，要求渤海银行将这部分资金优先用于项目建设，而不是用于偿还开发贷。
8月5日，售楼处四方会谈现场
政府专班介入
漫漫复工路何时见曙光
2022年1月15日，在政府专班的主持下，新的监管账户设立，由三方共同管理，开户行仍是渤海银行，但账户设立在政府名下，资金的支取由开发商和专班负责请款，渤海银行同意之后予以放款。
张华告诉记者，业主们通过银行发放住房贷款的方式往监管账户里打入资金，累计金额约1亿元。但刘明告诉记者，这部分资金并没有完全用于5期项目的建设，大部分去偿还了总包欠款。
此前，上海景湾兆业曾拖欠总包方江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称“苏中建设”）1亿余元工程款，此后，经过“政府专班”的协调和业主购房款的打入，工程款逐渐补齐，项目也于今年6月底得以复工。
但业主们又遇到了新问题，张华告诉记者，苏中建设曾向他们表示，鉴于项目的特殊性，必须提前收到工程款才能进行下一阶段的施工，不再另行垫资，否则项目可能又将面临停工。
这件事在记者与苏中建设分管领导的电话沟通中予以证实。该分管领导表示，之前佳兆业城市广场项目方因为拖欠工程款，他们曾对项目进行过停工，目前已恢复正常。该分管领导表示，只要资金充足，项目就不会出现停工的情况。“现在工地上有100多人在施工作业。”
因此，当下业主的主要诉求与盘活项目的关键，在于渤海银行及时解押放款。
8月5日，业主代表和政府专班、渤海银行、总包方、佳兆业房地产（上海）有限公司开展了四方会谈。
张华告诉记者，会后，渤海银行从保证金账户里转出1.4亿元到新设立的监管账户，同时承诺9月30日全部完成解押和备案。
虽然有了1.4亿元资金的注入，但业主们并没有完全安心，因为遗留问题中还有“抵押解除”一个关键项。
据了解，目前尚有约260户业主在渤海银行的确权没有解押，对于后续的处置，上海景湾兆业给出的风险化解方案是：拿出佳兆业城市广场项目四期和五期的自持部分，以及七期的商业部分给渤海银行做债务置换，以此用于给业主做解押，同时在五期第二批次销售回款之后，优先保证五期项目的建设，剩余部分则用于偿还渤海银行的债权。
但张华告诉记者，渤海银行虹口支行相关负责人向他们表示，该方案需要逐层向上审批，并最终由总行授权通过。而据业主了解，直到8月5日，该方案尚未获得通过。
“如果到时没有解押，我们就停贷。”张华告诉记者，下一步，他们还会寻求政府专班的帮助，就监管账户中资金的使用问题做进一步讨论，以保证资金完全用于五期的建设。毕竟此前已有“1亿元贷款未用于五期建设”的先例，项目真正开始动了，才能有说服力。
王玉臣律师告诉记者，根据相关规定，如果这笔钱是来源于购房人的购房款，首先应当优先用于保交付以及该项目的开发建设，任何人或单位都不得挪作他用。如果项目完工后资金还有剩余，才能用于偿还开发贷、营销等费用。
一位业内人士告诉记者，首先是保交付，其次才是偿还银行欠款。“即便开发商在近期将一些资金用于偿还开发贷和其他金融机构，业主仍然可以要求政府部门追回这部分资金，用于项目的交付。”
上述人士告诉记者，这件事的核心逻辑在于，渤海银行和业主方的权力合理合法的，但从优先等级来看，预售房款必须优先用于项目建设。佳兆业作为较早出现债务危机的房地产企业之一，其在全国多个项目陷入停工风险。经过政府监管部门的介入与协调，部分业主开始期待复工的曙光。但正如张华所说，“关键是落到实处。业主们背负着高昂的房贷，不求别的，只求拿到属于自己的房子，好好生活。”
（应采访者需要，文中张华、刘明均为化名）
