转自大胡子看深圳
我最近时常喜欢翻翻中介们发的朋友圈，虽然这些中介平时絮絮叨叨，有空没空还时不时给你打个电话。
但当你真想买房的时候，看看中介朋友圈发的最新房源，确实能掌握不少市场信息。
而在观察了几周深圳中介的朋友圈之后，我也发现了一个有意思的现象：
龙岗、南山、福田、宝安、龙华各个区的降价下跌的二手房虽然都不少，
但下跌跌得最让我惊讶的不在西部、也不是东部，反而是夹杂中间的龙华。
首先，其他区跌顶多是部分板块、部分楼盘下跌，
龙华就不一样了，跌也要跌得整整齐齐。
下跌遍及全区所有主要楼盘，什么梅林关、红山、上塘、龙华中心都有核心楼盘下跌。
其次，其他区房价虽然跌得多，但起码还有点底线，最多跌回2020年年初，也就是上一轮大涨前的价格，
但龙华呢， 房价早早地跌回到了2019年。
为了证明我没有信口开河，我根据深圳各个二手房平台的数据，盘了一下现在龙华几个板块的标杆盘降价情况。
我们从南往北看。
梅林关：
由经济适用房转为住宅的 龙悦居 ，是梅林关这两年最火的楼盘。
当年业主2014年买入的时候大概5000元/㎡，转红本之后乌鸡变凤凰。
2019年12月，63平2房， 成交价506万 ；
2020年年中，63平户型 成交价550万左右 ，那时候小区几乎是出一套卖一套。
到了今年2022年8月，63平2房户型，业主最新挂盘价下降到 450万 ，比2019年的成交价还要低50万。
红山：
红山标杆的楼盘是深高北的学区盘，其中又以 莱蒙水榭春天5、6期 最为受欢迎。
熟悉红山的朋友应该都知道，莱蒙水榭春天共分为5期开发，其中1-3期不在深高北学区内，单价只有8-9万/㎡；
5、6期有深高北学区，虽然配套都一样，但是单价能达到13-14万，比起前3期高上不少。
一直以来，莱蒙水榭春天都是红山片区的成交大户，无论是租还是售，小区的流动性一直都非常好。
但是从2021年开始，水榭春天卖不动了。
一期2021年只交易了一套、今年无成交；二期今年无成交；三期算是唯一的遮羞布，今年成交了5套；五期今年只成交一套；六期A、B区加起来从2021年开始到今年只成交了2套
交易量低迷带动价格大幅下滑。
2020年1月，水榭春天6期 成交价952万；
今年8月，88平3房最新业主报价是 860万。
价格跌回2019年，和800万的指导价相差不远了。
再看红山另一个楼盘： 华业玫瑰四季
这个小区的花园小，但是位置距离红山配套近，所以中小户型是成交热门
2019年12月，华业玫瑰四季二期，45平小户型1房， 成交价370万 ；
今年8月，45平户型业主 最新报价380万 。
2019年12月，华业玫瑰四季二期91平3房， 成交价699万 ；
今年8月，同户型业主 挂盘价672万 ，比起2019年成交价下跌20万。
上塘：
上塘现阶段除了豪宅定位的金茂府之外，最标杆的是中海锦城。
中海锦城在龙华金茂府边上、金茂府的配套中海锦城都能共享，背靠AT mall商业和上塘地铁站，价格一直是周边刚改盘中最高的，单价9万/㎡左右。
2019年12月，89平3房， 成交价700万；
今年8月，89平3房最 新挂牌价780万 ，接近2019年的成交水平。
更加接近2019年成交价的是 潜龙曼海宁。
2019年12月，项目67平2房， 成交价500万 ；
2022年8月，67平2房， 挂盘价500万 ，完全和当年价格齐平
龙华中心：
中心区的标杆盘毫无疑问就是 壹城中心 。
壹城中心不同期的楼盘中，因为5区是壹城中心有二手房在卖的楼盘中离4号线站点最远的，所以5区涨得时候涨不起来，跌得时候反而跌得最麻利。
2020年1月份，75平3房， 成交价487万 ；
最近的成交发生在去年年底，同样的75平3房， 成交价487万 ，和2020年年初齐平。
观澜：
观澜地铁沿线周边的次新楼盘 奥宸观壹城。
这个盘6月份成交了2套、7月份成交了1套，已经算是观澜片区成交比较好的二手楼盘了。
因为上述其他板块的楼盘，没有一个能做到连续两个月都有二手成交......
但即便是奥宸观壹城这样有成交的楼盘，也还是逃不了大降价的命运。
2019年12月，观壹城78平户型，成交价已经是 339万 ；
今年8月最新报价，78平户型挂牌价跌到 300万 。
另外，今天这一篇很遗憾只能分析龙华的降价二手房，想要我们继续分析其他区的二手市场，那就到文末给这篇文章点个赞吧！
点赞过40个，我们就继续写下一个区域的降价楼盘分析文章！
看过一轮市场行情之后，我发现龙华现在的下跌远远比其他区更严重！
因为它不仅仅是一个单盘下跌，而是普跌，基本上所有标杆楼盘都在跌，这才是最恐怖的。
而且除了价格下跌之外，你会发现龙华各个二手楼盘的成交量也几乎见底。
多数楼盘今年只能成交1-2套，两年几乎没成交的楼盘也不少。
龙华二手市场落得如今下场，内外因素都有影响。
外部主要是新房挤压。
我们之前在文章中说过很多次，龙华现在是深圳新房库存量最大的区。
截止到今年7月，龙华的 可售新房数量达到7896套，第二名的龙岗只有4613套，龙华是龙岗的2倍 。
市场本来就已经很拥挤了，现在第三季度龙华还要有1933套入市来竞争，原本就稀少的买家，变得越来越金贵。
龙华的新房，不内卷都不行。
最近大浪的新盘 盛荟城 ，成为第一个“吃螃蟹”的楼盘，开始推出所谓的超低首付—— 50万起买龙华新房。
放在两年前，你说宇宙中心的新盘首付只要最低50万？谁信啊？
所以啊，龙华的新房，底线早就没了。
有价格优势的新房都得“贱卖”，以二手房现在的价格，想卖出去就更难了。
内部方面，龙华的二手产品同质化严重。
龙华是受到7090政策影响最大的区域之一，尤其是楼龄相对没那么老的房子中，多数都是90㎡以下的户型。
89平3房户型在龙华很常见
小户型少、大户型也不多，中间户型互相挤压，产品相对单一， 吸引的客源就会比较单调。
西部的二手房再怎么贵，豪宅区起码有富人买吧。
东部的二手房再怎么不堪，价格便宜降价到位的话，也有刚需愿意出手。
龙华的位置不东不西，房子也是高不成低不就，富人不来买、刚需嫌太贵，真是尴尬。
房价跌到2019年恐怕还不是尽头， 龙华的二手房价格我认为还是有下调的空间。
二手房行情受情绪影响很大，就算一个小区的业主够团结，口头上商量好不降价，一旦有人顶不住压力降价，阵线就失守了。
坚固的堡垒往往先从内部开始腐烂。
只要有业主敢把房价挂到2019年的价格，整个小区和市场的博弈就失败了， 业主没有心理负担，挂牌价就会更没“底线”。
最后，我还是要强调一下——
房价急速下跌的时候，其实是买家入手的好时机。
大家一定要克服买涨不买跌的心理，因为优质资产的性质不会变，既然都要买，上涨周期成本那么高，为何不在成本低的时候入手呢？
当 然，即便二手房还有空间降，但总价上还是比新房更高的。
因为在新房扎堆竞争之下，开发商会争着送优惠，价格挤压会比二手更激烈。
现阶段在龙华，买新房比二手性价比更高，而且龙华的新房选择多，其中不乏好地段的楼盘；
上面这张图中标出的均价只是参考， 很多楼盘因为优惠折扣的原因，实际价格比图中的参考均价要便宜不少。
