炒房时代落幕。
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欧神，找群友借钱还房贷
一代地产教父恐怕没有料到，他会以这种形式再次回到大众的视野。
最近有张截图，在地产圈传得沸沸扬扬。
今年这个行情下，买了房断供的着实不在少数。但谁也没有料到，号称“技术流炒房鼻祖”的欧神，竟然也沦落到要借钱还房贷，而且是在群聊里“众筹借钱”。
而且，在媒体的报道中，这还不是欧神第一次“借钱还月供”。
两年前，欧神就在朋友圈借过一次钱，那时候是借30—40万。
更早的时候，网上流传的一份论坛内部资料显示，欧神表明自己已经四个月没收入了，但月供却是每个月都要付的。
更夸张的是，他还搞了一个《保持联络》计划，会员参与需缴纳10万元押金，36个月后才退还。他直言——
预支2-5年收入，2000用户X2万，解决我流动性的问题，才能安心写文。
说实话，向粉丝借钱的大V，我还是第一次见；借得如此理直气壮大言不惭的，我更是闻所未闻。用最近流行的话来说，这真是小刀拉屁股——开了眼儿。
不过人家欧神借钱，也是有底线的，太少了还不屑于借。
看到欧神到处借钱，甚至还有网友拉群调侃“每人凑200，500人刚好10万”。
最早听到欧神要借钱，我是不信的。要知道在炒房界，欧神号称年赚1个亿，手握35套房产，17年赚回10亿身家，坊间也流传他拥有A9身价。
这样一位身家过亿的炒房大神，何以沦落到这种境地？
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“中国炒房第一人”
yevon_ou。
在房产投资界，这是一个如雷贯耳的名字。过去十几年间，欧神正是用这个笔名混迹江湖，从天涯论坛、上海热线，再到91facai网、搜房、天涯、安家、篱笆等，欧神一步步成为了炒房客心目中的“多军领袖”。
欧神的起家经历颇具传奇色彩。
欧神本名欧成效，出生于上海一个教师家庭。打小读书厉害，连跳两级被保送至复旦大学。
90年代末，大学毕业后的欧成效南下广州，进入某500强快销企业做管培生。但他很快就发现打工是很难有真正前途的，吐槽职场是一个“付出无限大、收益无限小”的地方，后来还留下一句名言——
“真正勤奋的人不上班”。
2001年，欧成效辞职回到上海，在一次替女友解决定房意向金退款问题的过程中，他嗅到了楼市蕴藏的巨大财富机会。“凤凰WEEKLY”在一篇文章中记载了欧成效的一次买房经历——
“以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房，总价60几万，三年之后的2005年，卖了175万。”
从那以后，欧成效走上了全职炒房之路。看盘、找钱、买房，占据了他的主要时间。投身炒房之后，短短数年间，欧成效的身家暴涨。一个广为流传的例子是，2009年，欧成效手中已握有20套上海房产，据他自己估算，账面资产回报已达一个亿。
炒房虽然赚到了钱，但真正让欧成效走上“神坛”的，是自媒体。
2004年，欧成效就在天涯论坛发表了第一篇文章《人民币面临巨大的贬值压力》，称大排面迟早要涨到30元一碗（彼时的大排面才3块钱一碗），而抵御这种贬值最好的办法就是“购买中国房地产”。
买房抗通胀，这是经典的多军言论。但由于楼市长期是空头占据主流，加上欧成效经常在论坛口吐芬芳，因此经常被删帖。
时间久了，“多军”们便鼓动欧成效自建舆论阵地。在这样的背景下，2012年10月，欧成效主导的水库论坛网站成立，“不删帖，不封ID”成了论坛宪章。
很长一段时间，水库论坛成了上海楼市圈的“多军”聚集地，欧成效在里边很活跃，除了发表个人文章外，还把各版主发布的“干货”补充完善，聚合成完整的“水库理论体系”。
尽管热情似火，但彼时的水库论坛依旧是个小圈子，欧成效的炒房理论真正走向全国，是在2016年。
那一年，楼市量价齐飞，热钱纷纷涌入。欧成效举办了一场主题为“中产阶级如何保护自己的财富”的演讲，并在水库论坛微信公众号推送了同名文章，很快火遍全网。也正是从那以后，水库论坛公众号粉丝量飞速增长，“欧神”也借此一战成名。
2017年，欧成效在知识星球开通了账号，在没有任何宣传和推广的情况下，一日净入50万，累计收入在千万之上。
从那以后，欧成效化身欧神，一跃成为拥有数百万粉丝的超级大V，甚至能够和张五常、茅于轼、郎咸平等经济学家坐而论道。
他主导的水库论坛，也被称为“中高端炒家聚集地”，他还经常带着粉丝们去扫楼。
但身处房价上涨的浪潮中，很多人甚至欧成效自己都没有意识到，这是一条“在悬崖上走钢丝”的道路。
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欧神的跌落
欧成效的“水库心法”之所以能获得如此多的追随者，离不开两大原因——
1、此前数年，房价的飙涨
2、高杠杆手法的极致运用
过去数年房价的飙涨，让“买房等于赚钱”深入人心，许多人想赶上这趟财富列车但苦于兜里没钱。而欧成效的这套方法，让普通人也能突破首付、月供、限购等种种障碍，进而买房获利。
欧成效的《楼市秘籍》速成篇里，曾将全职炒房分解为67个步骤。其中有三个环节最重要——
1、利用多张信用卡循环套取完成原始积累；
2、利用养流水和高评方法，循环获取低成本资金；
3、利用多张身份证和假离婚等方式，破解限购障碍。
除此之外，在水库论坛，掏空六个钱包、养POS机、打房产官司成了常规操作，他们还怂恿买房者找到各地的楼市BUG，甚至鼓励人们到处借高利贷，硬着头皮赌博式买房。如果你提出质疑，觉得操作风险太大，他们会甩出一句话——
活该你穷一辈子。
这种炒房模式，已经远远超出了普通买房投资的范畴，甚至游走在法律边缘。这种赌性十足的玩法，一旦遇上房价横盘或者下跌，就会把买房者带入深渊。
不过有意思的是，房价还没崩，欧成效的家庭先崩了。
2018年1月11日，在40岁生日会现场，欧成效介绍完她的妻子后，说出的话令全场惊讶——
“文倩，我们分手吧”“离婚吧，文倩我们去办手续吧”。
听到这几句突如其来的话，欧成效妻子起身离开，欧神也追了出去，留下一众来宾错愕当场。
说起来，欧成效的妻子朱文倩也不是一般人。朱文倩毕业于剑桥，曾是瑞银副董事，主导完成过中国移动收购巴基斯坦电信、华为和中国电信的海外收购等重点项目，妥妥的投行精英。她还有个亲哥哥朱啸虎，金沙江创投合伙人，是著名的“独角兽捕手”。
炒房客和金融大腕的婚姻，终究是走到了尽头，欧成效也为此付出了沉重的代价。按照他自己的说法，此番离婚，他放弃京沪35套房产，代偿4450万的房贷，并支付了1000万现金，所获则是与朱文倩婚后的两个孩子。
很多迹象都表明，正是这场离婚之后，欧成效的现金流逐渐干涸。
为了还钱，欧成效带着粉丝们四处买房，被外界质疑为“疯狂收割”——
重庆炒房：卖掉上海1套房，去重庆买10套！
沈阳炒房：沈阳的房价马上要暴涨50%-100%！
建团购群：先交5k加入小密圈，再交2k进团购群，成交后还要缴纳1到3万的团购费……
根据大江湖解局的调查，曾有受害粉丝算过，每卖一套房，欧神要赚走将近20万。只要有粉丝提出质疑，一秒钟就会被拉黑踢出去。
在国内赚了一圈后，欧成效又把目光投向了国外。
2019年之后，欧成效及其商业伙伴转战东南亚小国柬埔寨，在西港，他们拿到了一大片土地，然后再把土地分割成许多小地块拿到国内零售，价格大概在20-40万一亩。
利用水库论坛的巨大影响力，欧成效等人在全国的大城市频繁演讲，鼓吹西港土地的投资价值。他们喊出的口号十分吓人——
“卖掉深圳的房子，去柬埔寨。”
但实际上，西港买地后来被很多媒体揭穿是“土地骗局”和“泡沫崩盘”，无数人花了巨资，却只能欲哭无泪。
几番折腾下来，欧成效也慢慢人设垮塌，跌落神坛。
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尾声
有人说，欧成效之所以公开离婚，是因为自知爆雷迟早到来，干脆揽下全部债务，让老婆保全财产，上演了一出“障眼法”。
真相无从考证，但可以看到的是，欧成效的现金流危机，确实是从离婚之后开始加剧的。
2020年9月底，因为唱衰上海的户口新政，还教唆粉丝通过各种手段避开户口限购政策，欧神及水库论坛被封。
再之后，因为涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场等，“深房理”被调查。
一南一北两个炒房头子，都倒下了。
从更大的视角来看，它们的命运其实早已注定。
过去十几年的房价飙涨之下，炒房客横行、产业结构畸形、年轻人不愿意生孩子……房地产行业，已经变成一个击鼓传花的财富游戏。
如今，走过蛮荒时代，“房价不会下跌”已经是个彻头彻尾的谎言。另一方面，调控成了长期主线，仅2021年，全国房地产调控就累计接近600次。
房地产的逻辑已经完全变了，杠杆炒房只能引火上身。对于我们这样的普通人来说，一定记住——
顺势而为，买房暴富的时代，已经结束了。量力而行，杠杆太高，很容易坠入深渊。
任何时候，都要给自己留一条退路。
