本文来源：时代财经 作者：郭鹏
继广州、上海之后，北京的限购政策也终于出现松动。
2月6日，北京市住建委发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》。该份通知表示，具有北京市购房资格的四类人群可以在通州区购买1套商品住房：第一类为京籍无房家庭；第二类为已拥有1套住房的通州区户籍家庭；第三类为已有1套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的京籍家庭；第四类为无房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非京籍家庭。
通州区是北京执行楼市限购较为严格的区域。目前，北京市购房条件为已婚京籍家庭无房可以购买两套住房，已有1套住房可再购买1套；单身京籍家庭在京无房的，可购买1套住房。非京籍家庭在京无房且已连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。
在该政策出台前，若想在通州购房需在满足北京购房资格的基础上，再满足通州的购房要求。2015年8月，北京市发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，是全国首个直辖市局部区域出台的限购措施，被业内称为“史上最严厉限购”。
通知要求，在满足北京市购房要求的前提下，只有无房的京籍家庭，已有1套住房、但在通州落户3年及以上的京籍家庭，已有1套住房、近3年在通州连续缴纳社保或个税的京籍家庭，以及在北京没有住房且近3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍家庭，上述这4类家庭，才能在通州购买商品住房。
中原地产首席分析师张大伟表示，双限之前，通州市场年度成交量基本在一万套以上，占全市总成交的比例大约在15%以上。2015年开启双限后，通州市场成交量大幅下调，成交量基本维持在5000套左右，占北京市场总成交量只有7%左右。双限之后，通州住房成交量下降幅度约5成。
本次调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合本市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制。
具体而言，第一类京籍无房家庭相比之前未发生变化。第二类拥有一套住房且户籍在通州的家庭，不再受落户3年及以上时间限制，只要符合北京市限购政策，即可在通州再次购买一套住房。第三类已有1套住房，户口不在通州区但在通州区工作的京籍家庭，调整后不再需要社保或纳税满3年，只要劳动关系在通州区即可再购买1套住房。第四类在北京无房的非京籍家庭，取消了近3年在通州区连续缴纳社保或个税的限制，只要劳动关系在通州区，符合北京限购政策，即可以在通州区买1套住房。
通州限购政策松绑后，市场反应不一。
北京通州万科东庐项目的一名置业顾问向时代财经表示，通州取消全国唯一楼市“双限”政策，这是重大利好，会扩大符合购房资格的客户群体。这名置业顾问还介绍，目前万科东庐在售房源有400套左右，春节期间，售楼处将继续对外开放。
通州优化楼市限购政策对二手房市场会产生哪些影响？对此，一名房屋销售的中介人士向时代财经表示，通州二手房成交量不高，价格也不高，2010年左右的小区二手房市场价格较为平稳。“这一政策调整所带来的效果还有待观察，但对在通州工作的人来说是一项利好。”该人士表示。
合硕机构首席分析师郭毅向时代财经表示，通州限购松绑传闻已久，但相较全面取消双限，新政仅放宽了针对符合资格家庭的取消3年通州社保纳税的要求，政策宽松度还有优化空间。
近两年，通州新房市场供应增加，二手房市场价格处于低位。2023年，通州新增商品住宅6338套，是2022年的2.6倍，新房商品住宅存量达9295套，静态去化周期26个月，远超10个月-12个月的市场合理水平。二手房市场方面，通州挂牌房源在万套左右，房价处于低位，整体成交均价在3.7万元-3.8万元区间。
“综合新房和二手房市场的量价及库存表现，通州放宽限购，有一定的拉动力，但能否形成持续效果还有待评估。”郭毅表示。
她还指出，从价格来看，新房在售项目短期会收紧折扣，但高库存压力下，为保障流速，成交价格很可能保持稳定。二手房挂牌房源也会出现报价上调现象，但实际成交价格大概率仅微幅上涨。
