01
内房首个成功案例
富力135亿境内债成功展期
11月10日，富力地产发布公告，就公司境内交易所8笔公司债券的停牌进展及整体展期事项进行说明。
根据公告， 整体展期事项已于9月22日获得债券持有人会议通过，展期后8笔135亿境内公司债券的加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。
此次展期是国内房企首次尝试境内债券整体展期， 具有标志性意义。
据悉，在摩根大通的帮助下，富力已于7月11日完成10只分别在2022年、2023年、2024年到期的美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），为亚洲最大的同意征求交易之一。
外界视这次债务重组为是“亚洲房企最大债务重组案例”，以及“出险房企境外债务处理特例”，但谁料到富力地产在仅仅数月后又故伎重演。
而本次富力地产再一次实现境内债券整体展期，则是前所未有的突破。
富力是在7月份获得境外债权人展期首肯后，随即将精力倾注到在岸市场。有消息称，它聘请了中国国际金融公司担任财务顾问。
8月23日，富力毫无征兆地宣布旗下所有存续公司债券因重大事项存在不确定性，将从8月24日起停牌，这被认为是其开启境内债务谈判的信号。
最新公告显示，富力地产于9月8日就停牌债券整体展期事项召开债券持有人会议。两个星期后，展期议案均获得债券持有人会议表决通过。
随后，作为协议的一部分，富力在10月31日向每个持有本公司停牌债券的证券账户，兑付不超过2000张（含2000张）债券的本息。
此次债券兑付工作后，富力存续债券中的“19富力01”，余额清零并完成摘牌。
因此，最终获得展期的公司债券共7只，本金余额为约135.19亿元（不准确，为10月31日兑付前数据）。
其中，2022年内到期的有“16富力11”、“18富力08”两只，债券余额合计约51.2亿元；2023年到期的有“H16富力4”、“16富力05”和“18富力10”、“19富力02”、“16富力06”，债券余额合计约83.99亿元。
至此， 该公司在半年内合共对旗下最多493.73亿元人民币有息债务完成应急处理。 而富力地产获得的阶段性胜利，为其他陷入危机的开发商提供了债务化解思路。
对债权人来说，债务展期不仅拉长了还款日期，后续执行也仍存在不小的不确定性。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，境内债债权人相对有点被动，“国内债权人相对容易被说服，他们的被动性比较大。房企境内债一般能获得展期， 相关的政策环境影响比较大，关键看窗口指导。”
今年下半年以来，房企融资端积极信号不断释放。8月中旬，监管部门指示，中债信用增进投资股份有限公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。11月8日，交易商协会官网发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营房企债券融资，后续可视情况进一步扩容。
02
“第二支箭”发力！
首单已落地 涉资200亿
与此同时，民营房企发债融资支持正在加速落地。
11月10日，交易商协会官网发布消息称， 交易商协会已于当日受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理了企业增信业务意向。
所谓储架式注册发行，通俗理解为“一次申报、分期发行”，是一种市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。
据了解， 龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。 交易商协会表示，该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。
这也是交易商协会公布的第二轮增信发债的首个案例。此前11月8日，交易商协会表态，称将在央行支持和引导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
据了解， “第二支箭”主要由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。
更早之前的11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债信增，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债信增公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。当时第一财经记者从部分参会企业处获悉，中债信增公司在会上明确，欢迎有融资需求的企业洽谈合作，第二轮增信发债值得期待。
记者注意到， 《项目需求意向表》内容在涉及企业基本情况外，还需要收集意向企业销售排名、债务违约情况，并附有5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。
交易商协会表示，目前，中债增进公司增信民营房企发债融资工作已纳入“第二支箭”统筹推进。在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。
除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债增进公司正在积极推进受理评议工作。
下一步，交易商协会将在央行指导下，坚持“两个毫不动摇”，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，不断加大对包括民营房企在内的民企发债融资支持力度，充分发挥稳定市场发展的积极作用。
来源：观点新媒体、财联社、第一财经
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