前几天，“16—24岁人口调查失业率达19.9%”的新闻刷屏。而紧随就业难的是，今年夏天像气温一样高涨的房租，更是让今年的高校毕业生倍感生活的不易。
今年6月，适逢多地防疫封控措施解除和高校毕业季，多个一二线城市房租快速上涨，引发网民广泛讨论和政府部门关注。近日，《北京市住房租赁条例》正式公布，并将从今年9月1日起正式实施，其中条例对出租住房、租赁合同、租房价格监测与干预等方面进行了明确规定。
与此同时，租房市场前几年兴起的新业态——长租公寓也再次引发关注。今年6月初，YOU+国际青年公寓在北京的第一家店苏州桥社区，陷入资金困境，被业主方北京三浦教育投资有限公司“强行”退租。而在年轻人的租房选择中，长租公寓越来越成为首选项。
一个看似悖论的现象正在出现：一方面，作为租户的年轻人觉得日渐看涨的房租已经越来越难以承受，而另一方面，深受年轻人喜爱的长租公寓在经过几年的探索后似乎依旧没有找到做到盈亏平衡乃至盈利的可持续发展之路。这其中到底发生了什么，该如何求解？高房价和高租金压力之下，如何才能够让年轻人有更多的机会实现安居乐业？
今夏年轻人租房难：承受房租上涨，还要防公寓暴雷
今年6月，毕业生求职热度靠前的一线城市，如北京、上海、深圳等地，租赁市场需求高增，同时房租涨幅明显。
据上海一家房产中介业务员介绍，今年6月，上海租房行情明显看涨，一是由于疫情期间，许多租客合约到期，但由于小区封控无法退租换租，因此租房需求延迟至6月集中爆发；二是由于适逢毕业季，本地及外地应届毕业生在疫情缓解后涌入上海，租房需求剧增。
市场租赁热度之下，租赁成交周期愈发缩短。 有机构调研，上海7月房源和客源成交周期环比分别缩短至4天和0.2天。对这一点，前述中介业务员也表示认同，6月中旬期间，他上午带客户看的房源，经常未等到晚上反馈，下午就被其他客户预付定金。
租赁市场一房难求，房租自然也就水涨船高。 据多家租赁中介挂牌数据显示，上海的主城区租房市场，多个区域出现30%的涨幅，其中以一室户或小两居尤为紧俏。
据中指研究院数据显示，今年7月，全国50个城市住宅平均租金为37.3元/平方米/月，环比止跌转涨，涨幅为0.09%。此外，贝壳研究院分析重点40城租赁市场发现，7月超7成城市租赁市场成交环比增加，其中，30城市场热度达今年以来月度峰值。
2021年6月至2022年7月50城住宅平均租金及环比涨跌
来源：中指数据CREIS
而另一边，房屋租赁市场近几年的新业态“长租公寓”日渐受年轻群体青睐，但伴随着长租公寓的暴雷和涨租不断，也让许多租户望而却步。
据贝壳研究院《2022年毕业生租房调研报告》（以下简称“贝壳报告”）显示，毕业生租房选择已不再局限于民宅，有将近4成的毕业生选择了租住长租公寓。
炫氪从某长租公寓服务人员了解到，当前长租公寓多为一室户或小面积房型，可独立居住且价格相对友好。从多个公寓APP数据显示，北上广等一线城市长租公寓月租金在2500-7000元不等，这个价格相较于同等价位的民宅，环境和设施更为完备；相较于群租、合租而言，独立的长租公寓还大幅减少生活纠纷和安全问题，因此深受年轻消费群体青睐。
来源：龙湖冠寓
但是，在蛋壳暴雷三年后，长租公寓的日子依旧不好过。
今年8月，长租公寓服务商青客公寓（NASDAQ:QK）发布截至2022年3月31日半年报，收入降四成至3.6亿元，净亏损2.4亿元。而此前更有消息称，作为“长租公寓第一股”的青客公寓已进入破产清算阶段。而今年6月，YOU+国际青年公寓也被爆出面临资金困境，因拖欠租金、物业、水电等费用合计1340万元，其北京第一家店“苏州桥社区”被业主方北京三浦教育投资有限公司“强行”退租。
一边是暴雷，另一边则是涨价。譬如，北京、上海等地的自如寓纷纷涨价。据自如公布，续租涨幅约在3%-5%。但有个别租客公开疫情后续租账单，涨幅可达10%。虽然高涨幅是个案，但不难看出其运营背后的资金压力。
来源：自如官网
可见，对今夏租房的年轻人来说，不仅要面对就业难以及薪水不及预期的挑战，还要承受房租上涨带来的压力。而如果不走运，租到了可能暴雷的长租公寓，不仅预付的租金可能会打了水漂，甚至可能被强行解除租约。
长租公寓规模化：运营模式已跑通，但盈利还在路上
从长租公寓运营主体来划分， 最早期的是蛋壳公寓、青客公寓一类分散式长租公寓运营商品牌 ，属于整合房源，统一管理散租房源的二房东，但也因“高收低出”“长收短付”“租金贷”等问题，频发蛋壳公寓一类暴雷事件。
其次是以自如、魔方、城家等为代表的集中式长租公寓连锁品牌 ，采用轻资产运营模式，改造整体或多层商用存量物业，打造多种房型，并提供管家、健身、娱乐等系列配套服务，主打青年社区概念。
来源：自如官网
近期，万科、龙湖等房地产开发商打造房企系集中式长租公寓品牌。 他们主要在自持物业用地，或政府规划的租赁住房集体用地建设公寓。凭借其自有物业和供应链资源、品牌效应以及物业管理经验，房企系在长租公寓领域迅速占位布局，例如万科泊寓、龙湖冠寓等。
据财报数据显示，2021年，泊寓实现收入28.9亿元，两年累计营收54.3亿元；当期同比增速为14%，远超地产开发7.36%的增幅。截止2021年度期末，泊寓共运营管理房屋20.87万间，而2015年泊寓开业时仅有约1000间的房屋，目前已是超200倍的增长。
来源：龙湖冠寓
来源：万科泊寓
由此可见，长租公寓逐渐规范化、规模化，其运营模式已基本跑通，但盈利始终是难题。
对此，万科董事局主席郁亮关于长租公寓投入曾表示，“2021年在这方面的费用就列支了80亿元，加大了对报表利润的影响。”而此前他也表示，指望长租公寓赚大钱是不现实的。
一方面从收入结构分析 ，长租公寓以房租为主要收入收入结构单一；同时，由于由于其面积小、收费高，并非是租赁市场的高性价产品，需求稳定性不足，此外，长租公寓所打造的社区概念并未能迅速兑“现”。
另一方面从成本支出评估， 前期大量资金投入是主要问题，其中包括装修设计、家具家电配置等基础建设投入，还有人力、维修、宣传等日常运营成本，资金开销持续增长。
而像自如、魔方、自如等轻资产运营品牌仍以二房东模式为主，需预先支付业主长期租金；同时对比而言，房企系在成本上略有优势，一方面凭其自有物业为做重资产运营，更契合长租公寓长周期的运营模式；另一方面房企的供应链平台可以直接对接公寓的改造、装修和设计等等，上下游资源的整合有利于节约开发成本。
但是，仅依靠租金收回成本的长租公寓是一个长期生意，前期投入和运维成本比远高于散租。即使房企系可以凭其自有物业和供应链成本优势，但当下房地产行业普遍艰难，并非所有房企具有雄厚的资金实力，等待十余年来收回成本。
对于收回成本问题，也有业内人士补充，在房地产市场繁荣之时，房企开发商平均在两年左右销售周期，即可就收回投资获得利润，所以此前开发商并没有动力长期持有物业以做公寓。
因此，长租公寓欲维系长久生命力，需要以拓客能力做支撑，并在服务能力和品牌口碑突围，通过拉开价差占领更高的市场份额和长期续租。如果长租公寓无法保证出租率或可开发增值服务，则较难短期内实现整体收支平衡。
求解年轻人租房难：市场化路径之外，需要更多“有形之手”
今夏凸显的年轻人租房难，不仅需要通过市场化手段化解，还需要更多的政府“有形之手”来解决。
近日，《北京市住房租赁条例》已通过审议并正式公布，并将从今年9月1日起正式实施。 其中，《条例》指出住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并且要求出租住房应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构。
同时，《条例》对此前“暴雷”的长租公寓一类的住房租赁企业，提出了更为严格的要求，“为杜绝长租公寓‘租金贷’乱象，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管，最大化规避了企业挪动租客押金等可能产生的风险”。此次出台的条例，住房租赁的首部地方性法规，也为其他一线及重点人口流入城市的住房租赁市场管理，提供了一个参考样本。
除了政策法规监管规范化之外，国务院办公厅近日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出租售并举，鼓励存量房参与租赁。
首先，国企背景房企入场布局长租公寓，如华润置地有巢、招商蛇口壹间、保利公寓等，增强市场稳定性。
根据华润置地2021财政年度业绩显示，公司旗下有巢公寓在营项目30个，房间数2万间，同时储备项目达到16个，房间数3.25万间。另据招商蛇口年度报告，旗下拥有长租公寓3.6万间，超7,000间的房源计划于2025 年前开业，计容建面达到39万平方米。
据戴德梁行《中国住房租赁市场研究报告》分析，国企的入场不仅有利于存量资产的盘活、扩大了市场的供给，更重要的是可以在品质、运营等方面树立行业标杆，引导市场良性竞争，促进市场规范发展，同时可以作为政府连接市场的信息纽带，更全面地获取市场动态，以便做出最优决策。
国企房企旗下主要长租公寓品牌
来源：戴德梁行《中国住房租赁市场研究报告》
其次，国家抓紧推进政策性租赁住房建设，如公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等模式，解决新青年、新市民住房问题。
政策性租赁住房保障体系
来源：戴德梁行《中国住房租赁市场研究报告》
出于保障目的，保障性租赁住房的定价不同于市场化长租公寓灵活的定价权。据《加快发展保障性租赁住房的意见》要求，保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场的平均租金。例如上海、成都等地要求保障性租赁住房的租金在市场平均租金的九折以下，武汉要求不高于市场平均租金的85%，而青岛拟8折。厦门对大学生更是阶段性推出了“5 年内5折租房”的优惠政策，截至2021年末，厦门已建设保障性租赁住房房源约9万套，投入使用3万套，解决了8万多新市民和青年的住房需求。
来源：上海市随申办
同时，也有公租房申请者表示，由于目前公租房数量仍有限，因此对申请人有相应的资质要求，如工作单位资质、企业注册所在地、社保年限、本市户口或居住证，以及家庭成员状况等有明确要求，并有一定的申请周期。随着公租房数量持续增加，申请周期也在逐渐缩短。
此外，部分城市也鼓励“先租后买”模式，缓解房企资金和年轻人房贷压力，走向良性发展。
整体来看，房屋租赁市场有待规范，长租公寓盈利模式仍在探讨，国家政策性保障持续加码，解决当代年轻人的安家问题仍需多方协同努力，求解之路任重道远。
