文 / 子木
来源： 子木聊房 （本文不代表金融五道口立场）
房价天花板，到底在哪里？
这个问题，最近常有人跟我提起。
事实上，房价“天花板”是一个极其模糊的概念，没有人可以做到完全预测。
我记得2018年时，深圳房价疯涨的那段时间，业内还天真的以为，深圳均价可以超过20万/平米，但经过连续几年“狠打”，房价停在了6万/平米左右，抬不起头。
在高度政策化的市场中，天花板就是一纸严令。
但长期来看，房价天花板是完全不可预测的吗？
也不是，政策出台的目的并不是为了敲打房价，而是矫正楼市运行方向，涨了就要降温，跌了就是扶起来。
2021年下半年到2022年上半年，我们坐了一趟历史级调控过山车，从高处俯冲向下，脸贴地，撞得生疼，之后又拼命拉升。
调控端最希望看到的景象是，房价处于“长期稳定温和上涨”的趋势中，但始终都差那么点儿意思。
所有地方的房价，最终只不过都是一条K线，至于向上走还是向下走，走到哪里，都是有迹可循的。
鹤岗的房子可能永远超不过1000块钱/平米，而北京房价现在是6W每平米，未来可能涨到10W每平米，也可能是15W每平米。
大家都在寻找“增量”，能支撑起房价天花板的“增量”，而我今年就要帮大家理清这个“房价天花板”的逻辑。
这篇文章，需要仔细揣摩，如果能彻底看懂，起码你是楼市的中级玩家，对买房了如指掌。
1
杠杆转移
很多人理不清房价的走势，是根本不懂房价的底层逻辑，认为房子就是用来住的，这只是第一层意思。
我经常给身边朋友举例：
城市就是一家企业，而居民，就是这家公司的员工，分高中基层，一般普通老百姓就是基层员工，这样一切就很好理解了。
企业的目标很简单 ——上市；而对于城市来讲，目标则是成为核心新一线城市，龙头C位。
企业发展刚开始都离不开两点：
“原始积累”和“战略投资”。
原始积累，就是员工劳动价值总和。
一家公司强不强，老板能力是一方面，更重要是员工整体的素质和效率。
一群985毕业的高材生和一群专科大学生，所在公司发展的结果肯定不一样。
战略投资，就是投资机构给企业注入的资金或者政策支持。
这决定了房价的基础。
我国最典型的战略投资是改革开放，沿海一带是最先富起来的地区，到现在为止，红利还没吃完。
战略投资可以瞬间改变一家企业的命运。
拿西安来说，在2018年之前，默默无声，此后接连被赋予国家中心城市，丝绸之路要塞，关中平原城市群核心，全运会在这里开，亚洲杯也在这里踢。
西安也顺势成了网红城市。
诸如此类，还有成渝城市群的成都、大湾区的珠海、海南的海口和三亚等等。
但你会发现，对于“原始积累”和“战略投资”来说，大多数企业获得的机会是不均等的。
这跟“出生红利”一个性质，一个人努力一生，最后发现自己认为的天花板，在别人眼里，只是地平线。
杭州吃到的政策红利，可能是呼和浩特一辈子都无法企及的。
这时候，企业要想达到目标，就只能借钱，但是借钱不还是要挨揍的，信用破产，企业就要倒闭，这时候就只能不遗余力地从员工身上赚取更多的收益。
如果直接从员工账户里取钱，这种手法历史上有过，不过结局都不太好，换来的都是陈胜吴广朱元璋之类的刀枪棍棒。
咦？房地产，是不是一个很好的媒介，拥有不错的“转移属性”。
员工都有买房的需求，住在自己的屋子里，生活也都有了奔头，而企业又能提供建造房屋的主要原料，土地。
至此一个完整的链路成型了：
企业从银行高杠杆举债，然后再把土地卖给开发商，开发商把房子卖给员工，员工从银行借钱买房。
企业顺利把债务转移到了员工的身上。
有人看到这里愤怒了，到头来都是满满套路啊……
别着急，这还要看企业举债的目的是为了什么。
2
套路与机遇
在所有“上市企业”中，深圳其实就是一个不错的模板。
早期，深圳从香港学来土地出让金制度后，疯狂卖地，积累原始资本，员工买房，趋之若鹜。
紧接着深圳用这些原始资本进行配套建设和“招商引资”，地铁、道路、桥梁、学校、医院、公园等等大型基建陆续落地，500强接踵而至。
当企业能提供更多高薪工作岗位时，更多优质的员工就会从全国各地纷涌而至。
这时候那些早期被企业转移杠杆的人们，突然发现，房子因为稀缺性增值了，自己可以把杠杆转移给后来者，而自己又可以买到更好的房子，或者直接兑换成现金。
你看，好的企业，虽然在陆续转移杠杆，但员工并未吃亏，反而能分得企业发展红利，更上一层楼。
这样深圳就进入了“经营的良性循环”。
其实深圳在2018年左右，房价还是很匹配城市价值的，那时候也就在4-5万元/平米。
问题出现在2020-2021，房地产过度扩张，导致房价极速拉升，最恐怖的时候，房价一度超越北上广，高达8.5万元/平米。
当房价严重高于员工收入时，这时候就会出现“债务泡沫”，一旦整个市场不景气，企业转移到员工身上的杠杆很容易断裂，造成系统性风险。
所以深圳这家“企业”，在2021年时遭遇了历史级的调控打压，整个市场缩回到理性区间，企业的董事长因为这事儿还被“双规”了。
在市场上，企业们分为两派，一类是投资扩张派，一类是苦心经营派。
投资扩张派，就是提前举债，以透支员工未来购买力博取发展机遇，一旦招商引资成功，房价就会从泡沫变成石头落地。
这个派别比较激进，风险大收益高，一旦赌对了，城市立马起飞，北上广深都是这样起来的。
苦心经营派则是根据员工的实际购买力，一步一个脚印，踏实前行，不让房价出现泡沫，心有多大胆地有多大产。
这个派别比较本分，风险小收益低，典型比如重庆和长沙，这些年发展也不错。
然而现在最大的问题就出现在，这些企业无论自己的底子如何，都要跟在北上广深后面，学如何投资扩张。
企业大力举债，新区遍地开花，地价房价一炒再炒，杠杆过度转移给员工，结果招商引资一塌糊涂，胡吃海喝倒是不错。
钱花光了，居民的债务没有解除，没有好的就业岗位，更没有新的员工入场，一切都玩完了。
3
静默无声
近几年，最难受的就是河南、湖北、湖南的员工。
这些地方的企业跟着北上广深学野蛮扩张，得其形而未得其髓，债务转移给员工了，但招商引资却没什么成绩。
最扯的是，开发商因为市场太差卖不出去房子，或者杠杆太高，资金链断裂跑路了，丢下了一大堆烂尾盘。
员工难啊，接杠杆无所谓，成为房奴也不怕，但不能不给房子啊，这连奔头都没了，要不是穷途末路，谁会愿意无惧黑名单，顶着烈日维权呢。
人们找不到开发商，就只能找企业讨说法。
企业呢，静默无声。为啥？
一套房子，100%利润，开发商拿20%，银行20%……。
想解决问题很简单，拿钱出来，找下一个开发商接盘继续开发。
然而问题是，钱都花光了，要么变成了钢筋水泥沉到了地下，要么变成了招商引资团队的试错成本，或者还有更多新奇的出处……
员工如果举了债，还拿不到房，就会彻底失望，哀莫大于心死，对企业也就失去了信任。
不值得信任的企业，在市场中又如何立足呢？
所以我在上一篇文章里《 》中讲到，择城买房异常重要。
“企业”就是个人成长发展的平台，“企运”好，人运才会旺。
如果这个企业没啥底子，又不会经营，买房子充其量只能自住，获得不了任何红利，运气不好，还得在“停贷协议”上签字，成为维权大军中的一员。
了解了这些，大家心里大概就清楚了：
房价的天花板，取决于企业的自身价值。
有些城市，虽然房价已经透支了，但预期不错，未来泡沫会变成石头，还会继续涨下去；
有些城市，经过这几年的疯狂举债，透支了员工购买力，可能自此一蹶不振，现在的房价就已经达到了天花板，未来只会越来越低。
4
money
那么，接下来全国房价的天花板到底是如何撑起来的，有没有对应的指标。
整体来看，在于一个企业所有员工接杠杆的“空间”和“能力”。
“空间”在于人口的规模和增量，以及经济的基本面。
很多人说成都、西安的房价有点儿高，的确，相对于平均工资来说，这话没毛病。
但是这两个城市都是常年维持人口净流入的省会城市，最主要在相对应的区域，都是龙头城市。
只要有人口流入，就有新的“有效需求” 出现 ，即使收入不高，但全家六个钱包都会支撑上车。
前段时间，新闻里采访四川绵阳的一个毕业生。小姑娘哭哭啼啼地说，现在大家都往成都跑，都在买房。
我才毕业，工资很低，但父母每天都在说要把房子卖了，换成成都的，不然怕未来买不起了。
这时候，成都这家“企业”，有2000多万信心十足的员工，房价天花板就会一直被拉升，虽然现在提供的高薪就业岗位不多，但整体趋势是向上的。
还是那句话，现在是泡沫，未来是石头。
“能力”呢，就是财富值，取决于一个城市的有钱人量级。
有钱人又分为两派，old money 和 new money。
old money，代表着传统金融业、制造业的那部分有钱人；而 new money，代表着高新技术产业的城市新贵。
很多人好奇为啥厦门作为一个不足万亿GDP的城市，房价均价可以跑到4.5万每平米以上，而且异常稳健。
这是因为厦门吸引了全福建省的old money，他们都在追求省内最顶尖的环境、教育和医疗资源，岛内 核 心区 房价一度高达6.6万/平米。
而岛外，就是整体的城市的刚需阶层，集美、海沧、同安等地方，房价普遍在3万左右。
而对于new money来说，主要指标看高新科技的硬指数排名，大家可以把下面这张图仔细观察一遍。
……
这篇文章讲的概念比较多，需要大家静下心来慢慢吸收，而且不要带任何情绪。
我非常喜欢本山大叔的一句话：“别总说大环境不好，怎么你到哪都大环境不好，你是破坏大环境的人啊！”
大环境，我们无法改变，能改变的唯有自己的思维、认知和心态。
看到坑就要避开，看到机会就要想办法握住，人生短暂，房子不是开始也不是归宿，要驾驭它，而不是被驾驭。
希望今天的文章，能让你看得更远更深。
