房价，一直是人们的热议话题。而房价涨跌更是牵动诸多人的心弦，买了房的希望房价涨，没买房的希望跌，如此，人们就对房价有了一种预期。当人们觉得未来房价还会涨时，就可能提前布局，当觉得未来房价不涨或者下降，很可能择机变现。从过去二十多年的房地产繁荣期看，依靠对房价的提前预判而获得不菲财富的大有人在。那么，未来还会如此吗?
我们先来看看，这两天，全网都在热议的一张“2030年中国城市房价预测表”。
这张表共预测了20座城市，从涉及的城市看，基本都是一线城市、新一线城市等经济较为发达的代表性城市，这个价格是城市房价均价哈，那么，跟现在比，到2030年到底是一个什么水平呢？我们不妨看看与目前各城市房价的对比数据。
根据网上房地产数据显示，目前20座城市新房均价如下：
从表中可知，整体上都有倍增幅度，增幅最小的上海房价增长了1.41倍，增幅最大的是成都，增幅达到了3.8倍。虽然说只预测了20个重点城市，但说白了，如果真如这张表预测的那样，其他城市的房价按照城市能级基本也能对比出来。
这张预测表靠谱吗？
老实讲，就目前的市场状态，这数据一看就让人惊掉了下巴，离2030年还有7年时间，如果说楼市走出当下的阴霾后，一些城市发展潜力大，收入增长快，人口净流入比较多的话，有可能有单倍左右的增幅就不错了，但本身基数就比较大，人口增长乏力的城市显然没那么大潜力。
一座城市房地产市场是否繁荣，除了共性的经济因素和货币因素外，一个最关键的因子就是人口净流入，我们可以看看过去10年这些城市的净流入状态：
从上表可以看出，深圳、武汉和成都近5年无疑是人口净流入的“王者”，年均都超过50万人流入，广州和苏州是40万人净流入级别，杭州和合肥也超30万人。北京和天津为人口净流出，特别是天津人口近5年平均每年都流出14万人，如果说北京、上海是因为控制超大城市规模主动分流的话，那么天津则是实实在在的净流出，而且量还不小。
人口净流出直接反映在房价上就是，2016年天津的商品房均价为2.32万元/平米，到2021年降到了1.91万元/平米，每年都呈下降趋势，此阶段人口净流入的深圳房价则从4.5万元/平米涨到5.4万元/平米，同样的情况也出现在广州、合肥和杭州身上，由于人口大量流入，房价实现了较大幅度增长。
当然，有人就问了，人口流入数据大房价就一定是明显增长的吗？这需要考虑各城市的特殊性，深圳是由于城市面积小，土地供应不多，加上人口净流入，而成都和武汉虽然都是年均50万人口流入级别，但成都主要依靠合并，人口增长并不完全真实，而武汉则是因为面积实在太大了，土地不缺，分散购房需求。所以，我们在分析一座城市人口变动与房价变动关系时，更应该考虑从一座城市的纵向进行分析，如果由于“抢人”政策切实有效，在每年新房供应大体恒定的情况下（事实上每年都差不多的量），房价一定是快速增长的，最典型的就是表中没有统计的西安，由于率先开放零门槛落户，2016-2021年房价出现了翻倍增长。
也有人问了，像一线城市买房的门槛很高，人口规模受到控制，是不是房价就没增长了。实际上也不是哈，大城市毕竟吸引力强，高质量的人才仍然可以进入，只是未能立足的人被淘汰了而已，高收入意味着高需求，房价的动能其实是很强大的。
回归到结论。
目前的房地产已经开始进入新的发展模式，就是降杠杆、降负债，不仅仅是针对企业的，也影响到购房者本人，投资需求将受到抑制。过去10年，我们大多数城市的房价每年有10%左右的复合增长，但到2030年这个阶段显然不可能有这么高增长。
原因就在于我们的城市化已进入下半程，农村进入城市的人口大幅锐减，人口流动主要是城市与城市之间的流动。没有吸引力的城市人口将净流出，房价支撑力较弱，显然不可能出现表中的倍增数据，顶多沾沾通胀数据的光，而有较大虹吸效应的城市其人口将继续流入，虽然幅度可能减弱，但对房价的支撑还是比较强，虽然不如表中数倍增长，但单倍增的可能性还是比较大的。
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