内容提要>>>
► 百强房企累计业绩同比降低41.6%
► 年末拿地意愿降至谷底，仅保利单月拿地超百亿
► 单月融资规模大幅回升，年内首破千亿
► 国央企最高折扣达8折，返乡置业、新春营销提前铺排
► 万科、碧桂园重要人事调整，融创、华润启动新一轮组织变革
► 多房企商业项目集中开业，旭辉政府代建再突破
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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合约销售
百强房企累计业绩同比降低41.6%
▷ 核心观点
1、12月，百强房企实现销售操盘金额6775.1亿元，环比增长22.2%，增幅低于往年同期；同比降低30.8%。累计来看，百强房企2022年销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。2022年，市场延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场的供求和成交都没有明显转暖迹象，企业各季度销售相较往年均表现低迷。
2、2022年，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元。TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元，同比降幅较高达55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元。此外，2022年仅20家规模房企全口径规模超千亿，千亿房企数量显著减少。
3、12月，有超6成百强房企实现单月业绩环比增长，其中TOP30房企表现优于行业整体，近9成的TOP30房企单月业绩环比增长。其中，中海、华润、招商、绿地、越秀等企业表现相对突出，单月业绩环比增幅较高。整体来看，2022年多数规模房企深陷负增长困局，但部分企业表现出较强的抗周期韧性。一类是央国企如华润、招商、建发、越秀等；另一类是部分优质民企如滨江、仁恒、瑞安等。
企业拿地
年末拿地意愿降至谷底仅保利单月拿地超百亿
▷ 核心观点
1、年末，随着集中供地逐步进入尾声，多城第四、第五轮土拍皆以城投托底为主，此前拿地较为积极的央国企在三季度补货之后，投资脚步大幅放缓。12月重点监测的30家企业4家有拿地，仅保利发展单月拿地金额超过100亿，绿城、招商等拿地不足30亿。因此，监测房企土地投资金额、面积环比一升一降。其中，30家典型房企新增土储建面153万平方米，环比下降34%；新增土地成交金额261亿元，环比增106%；拿地楼板价为12941元/平方米，环比上涨74%。
2、2022年受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，百强房企投资力度大幅下滑，有近四成百强房企全年投资暂停。此外，百强拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%，而过去三年始终保持在50%左右。
单月拿地金额来看，2022年销售50强房企拿地金额全年保持低位运行，月均拿地金额不足700亿，较2021年月均下降69%。其中仅6月、7月、9月拿地金额超过1000亿元，这与核心城市在这三个月集中供地密切相关。
3、2023年投资仍将低迷，国企继续“托底”。虽然2022年出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，因此我们预计2023年投资依然低迷，房企投资依然将保持谨慎的态度，其中既包括降低投资力度，也包括投资于集中非常优质的地块，正所谓“把钱用在刀刃上”，因此一线城市的优质地块还是会吸引多家头部房企进行激烈的竞拍，与其他地块热度形成鲜明对比，土地市场的分化也将持续。
目前，不少企业在减缓拿地之后，却陷入“越不拿越难卖”的困境，一方面与市场行情走弱高度相关，另一方面企业的总土储中含有大量难以去化的“僵尸库存”，对于此类企业来说，还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。深耕长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市、投资聚焦在核心一二线城市仍是投资上策。
企业融资
单月融资规模大幅回升年内首破千亿
▷ 核心观点
1、融资总量：2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多项优化房企融资环境的政策出台之后，本月房企的融资规模出现了大幅增长，年内首次单月融资规模突破千亿。从全年数据来看，2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。在融资结构方面，本月房企境内债权融资833.44亿元，环比增加82.8%，同比增加83.4%；境外债权融资26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。
2、融资成本：2022年1-12月100家典型房企新增债券类1融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点，其中境外债券融资成本7.24%，较2021年全年上升0.1个百分点，境内债券融资成本3.51%，较2021年全年下降0.61个百分点。单月来看，12月房企平均融资成本为4.34%，环比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月没有房企境外发债，境内发债主体仍然主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企。
3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量达到了157.54亿元，主要是因为企业在本月获得了共115.64亿元的银行贷款、发行了两笔共36.4亿元的公司债以及一笔5.5亿元的中期票据。从企业梯队来看，2022年TOP10房企平均融资额达到了234亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP10的房企融资规模同比减少了31.2%，减少幅度最小。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.13%，较2021年全年下降0.4pct，比融资成本最高的TOP51+的房企低2.49pct；同时TOP10房企的融资成本较2021年全年下降0.4pct，降幅最小。
营销策略
国央企最高折扣达8折返乡置业、新春营销提前铺排
▷ 核心观点
1、房企把握年终冲刺节点，以“双十二”造节和主题活动为载体推出营销活动。2022年12月据CRIC监测，12月30个监测城市成交面积为1628万平方米，环比增长18%，迎来小幅“翘尾”行情。但同比下降32%，全年累计同比跌幅依旧达38%。得益于房企年未业绩冲刺，增加了推盘频次和积极营销，整体成交有小幅微增势头。从12月CRIC调研情况来看，万科、金茂、保利和龙湖等头部房企纷纷推出双十二和年终营销活动，整体折扣最低仍能下探至8折左右。
2、返乡置业、春节活动提前铺排。从营销方式来看，在“双十一”营销之后，房企12月多承接以“双十二”为营销活动主题，企业方面头部民营房企和国央企都积极发力，让利折扣最低能达8折左右。此外由于防疫政策调整，预计今年春节或将重现往日返乡高峰，万科、新城等房企在12月底已经提前铺排返乡置业活动。
3、返乡置业或成色不足，长期来看提振购房者信心仍是营销重要方向。展望后市，短期来看2023年1月恰逢春节，一二线成交热度将进一步转淡，三四线如部分人口大市诸如阜阳、周口、驻马店等或将迎来一轮返乡置业行情，但预计返乡置业大概率成色不足。长期来看，2023年政策利好基本进入尾声期，对于成交的提振作用也呈现边际递减，居民购房信心和预期尚未被完全稳固，房企在新年营销仍需在提振购房者信心方面发力。
组织动态
万科、碧桂园重要人事调整融创、华润启动新一轮组织变革
▷ 核心观点
1、组织架构调整方面：12月，多家头部企业进行组织变革。其中，华润置率先进行地区域负责人换防、城市公司精简，这次人员调整和部分城市公司合并后，华润置地七大区域下属分公司从去年40个调整为目前32个。而总部层面与去年基本保持一致，16大部门+8大事业部/子公司。大区部门由13个精简为9个，城市公司层面增设采购委员会、成本委员会、EHS管理委员会。
融创中国在12月也启动新一轮组织架构调整，一是成立地产经营运营中心，负责地产业务的全流程管理工作；二是成立资本与融资中心，负责集团资本管理、融资管理及资产相关股权管理工作；三是成立资产运营管理中心，负责相关运营管理工作。这次调整可以看到，融创将工作聚焦到企业基本盘的核心地产主业，以及资产运营和资本融资三大板块。
新城控股则对集团及各事业部总部进行组织升级。其中，集团总部定位为战略总部、投资总部、风控总部，整合投资、资本、资管、人力、财务、法务等职能；地产开发事业部负责全品类地产开发、代建；商业管理事业部负责全品类商业管理，强化商业深度运营相关职能。这次组织调整，延续了新城控股一贯以来的经营管理逻辑：即适应环境变化，主动求变，聚焦长期主义。
2、人事变动方面：12月，多家头部房企宣布重要人事变动，如碧桂园、万科等董事、董秘、联席总裁均出现变化。具体来看，12月20日，碧桂园公告，执行董事杨志成及宋军均因工作调动而提出辞任，该职位由程光煜及伍碧君接任。两位职业经理人进入企业董事会决策层，为碧桂园注入了新的活力，核心管理层更年轻化，以及进一步去家族化的动作，这也是碧桂园长期人才战略加强和深化的体现。
12月2日，万科宣布经集团总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。业界指出此次万科高层人事变动，也意味着以祝九胜为首、以张海、朱保全为辅的“总裁铁三角”正式形成。随着行业进入存量竞争时代，单打独斗已无法生存，万科顺应环境变化，因而做出改变，旨在加强业务统筹，以期形成集团军优势。
战略动态
多房企商业项目集中开业旭辉政府代建再突破
▷ 核心观点
1、本月房企多元化主要集中在商业运营和物业管理，在代建和数字化领域也有所涉及。商业运营赛道火热，各大房企本月在全国共有超9家商业项目开业。物业管理热度同样高涨，其中碧桂园本月取得超10个项目，中海继续深耕港澳地区。代建方面，旭辉建管中标温州市苍南县公安监管中心项目。此外，数字化领域，宝龙地产与上海悦商续约数码化服务协议。
2、旭辉建管政府代建再突破，携手温州城建、浙江华恒中标温州苍南公安监管中心建设工程项目全过程代建。苍南县公安监管中心项目总用地面积11.14万平方米，约合167亩，新建苍南县看守所、武警中队、拘留所、强制戒毒所、警务技能训练基地（含特警大队业务用房）等总建筑面积5.1万平方米。作为旭辉“同心圆战略”的重要业务板块之一，旭辉建管自2021年成立以来发展迅速，截止2022年11月底，累计在管项目49个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆等重点城市，累计在管总建面超1000万方。
3、天津地标性文保商业项目天津金茂汇于12月30日开业。该项目是对一座老电厂进行的履新之作，项目团队对标伦敦巴特西电站，邀请了全球知名设计机构伍兹贝格工作室操刀，总体改造以“修旧如旧”为目标，尽可能地保留了老建筑的原始结构美学，重塑其历史价值。作为城市更新、商业发展的全新模式，无论是其古今碰撞的建筑风格、高质量的首店品牌矩阵还是其独特的文化营销实力，都将成为天津商业发展史上的典型案例。目前，金茂商业已进入上海、丽江、南京、长沙、青岛、重庆、张家港、武汉、天津、杭州、宁波、福州、廊坊13座城市，在营及筹开项目共16座。
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